Dzīvojamās mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos: ceļš uz tiesiski sakārtotu īpašumu

Skaidro Pauls Vasks, "Paula Vaska Juridiskais birojs"

Ar jēdzienu “dzīvoklis” sarunvalodā parasti saprot jebkuru dzīvojamā ēkā nodalītu telpu grupu, kas piemērota dzīvošanai, neiedziļinoties tā juridiskajā statusā. Turpretī “dzīvokļa īpašums” ir šaurāks likumā definēts termins, ar kuru apzīmē tādu dzīvokli (arī neapdzīvojamo telpu vai mākslinieka darbnīcu), kas dzīvojamā ēkā pastāv kā tiesiski nodalīts, patstāvīgs īpašums. Uzsvars šajā gadījumā liekams uz frāzi “tiesiski nodalīts, patstāvīgs īpašums”. Katrs dzīvokļa īpašums var būt dzīvoklis, bet ne katrs dzīvoklis ir dzīvokļa īpašums.

Divi pretstati

Lai ieviestu lielāku skaidrību par dzīvojamo ēku juridisko statusu un atšķirībām, ēkas var iedalīt divās kategorijās – mājas, kas ir sadalītas dzīvokļu īpašumos, un mājas, kuru īpašnieks vai īpašnieki nav to veikuši. Attiecīgi ēkās, kas ir sadalītas dzīvokļu īpašumos, to īpašniekiem pieder tiesiski nodalīti, patstāvīgi īpašumi jeb dzīvokļa īpašumi.

Katram dzīvokļa īpašumam ir atvērts atsevišķs zemesgrāmatas nodalījums. Īpašnieks ar savu dzīvokļa īpašumu var rīkoties patstāvīgi, tajā skaitā to jebkurā laikā pārdot, un baudīt daudzas citas šāda tiesiski sakārtota īpašuma sniegtās priekšrocības.

Pretstats minētajām ēkām ir mājas, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos. Ja ēkai ir vairāki īpašnieki, tad veidojas kopīpašums un katram kopīpašniekam pieder nevis kāds konkrēts atsevišķs dzīvoklis, bet gan tikai domājamās daļas no ēkas. Labi, ja kopīpašnieku starpā ir noslēgts kopīpašuma dalītās lietošanas līgums, kas dod tiesības katram kopīpašniekam lietot kādu konkrētu dzīvokli mājā. Taču arī tad šādam kopīpašumam pastāv trūkumi, kas minēti raksta turpinājumā.

Pašvaldības nosacījumi

Konkretizējot dzīvokļu īpašumos nesadalītas dzīvojamās mājas mīnusus, būtisks ir finansiālais aspekts. Piemēram, kopīpašniekiem ir jārēķinās, ka nekustamā īpašuma nodoklis šādai ēkai var būt augstāks nekā ēkai, kas ir sadalīta dzīvokļu īpašumos.

Proti, atsevišķas pašvaldības, tajā skaitā Rīga, ir paredzējušas nosacījumus, kur nekustamā īpašuma nodokļa likme ēkai, kas nav sadalīta dzīvokļu īpašumos, ir atkarīga no ēkā reģistrēto peronu skaita. Piemēram, Rīgas pašvaldība ir noteikusi, ka samazinātā nodokļa likme šādās mājās ir nosakāma, uz katru deklarēto personu attiecinot tai piekritīgo dzīvojamo platību – 30 kvadrātmetru. Savukārt atlikušajai platībai ir piemērojama paaugstināta nodokļu likme – 1,5% no īpašuma kadastrālās vērtības.

Ietekmē tirgus vērtību

Vēl pie finansiālajiem aspektiem noteikti ir jāmin arī dzīvokļa, kas atrodas mājā, kas nav sadalīta dzīvokļu īpašumos, tirgus vērtība, kas, visticamāk, būs zemāka par analoga dzīvokļa īpašuma vērtību. Iemesli tam ir pamatoti – apsviedīgi un zinoši potenciālie pircēji, kā arī bankas, kas varētu finansēt šāda dzīvokļa pirkumu, skatās ar aizdomām uz domājamo daļu iegādi kopīpašumā.

Tas ir saistīts gan ar kopīpašuma riskiem un trūkumiem, gan arī lielākām izmaksām. Ir svarīgi apzināties, ka agri vai vēlu šāds kopīpašums būs jāizbeidz – labprātīgi vai piespiedu kārtā (iespējams, pat tiesvedības ceļā) – un jāuzsāk nokavētā dzīvojamās mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos, kas nozīmē liekas problēmas un izdevumus. Tādēļ ne katrs interesents vēlēsies šādu dzīvokli pirkt, tādējādi samazinot īpašuma konkurētspēju tirgū un līdz ar to arī īpašuma vērtību. 

Pirmpirkuma tiesības pārējiem

Atšķirībā no dzīvokļa īpašuma, kuru tā īpašnieks var bez ierobežojumiem jebkurā laikā atsavināt, ēkas kopīpašniekam ir jārēķinās ar pārējo kopīpašnieku pirmpirkuma tiesībām.

Piemēram, vēloties pārdot dzīvokli 30 dzīvokļu ēkā, dzīvokļa īpašniekam būs atlikušajiem 29 dzīvokļu (domājamo daļu) īpašniekiem jāpiedāvā pirmpirkuma tiesības uz savu kopīpašuma daļu, kas izlietojamas divu mēnešu laikā. Ja pirmpirkuma tiesības netiks pienācīgi ievērotas, īpašnieks riskē, ka pārējie kopīpašnieki var celt prasības par izpirkuma tiesību realizēšanu un zaudējumu piedziņu.

Grūti pieņemt lēmumus

Vēl viena kopīpašuma ēnas puse ir smagnējais rīcības ar kopīpašumu mehānisms. Proti, likums nosaka, ka darbības ar kopīpašumu (dzīvokļa īpašumos nesadalītu ēku) veicamas tikai ar visu (!) kopīpašnieku piekrišanu. Tādējādi, ja kaut viens kopīpašnieks kaut kādu iemeslu dēļ nepiekrīt lēmumam vai nav sasniedzams, lēmuma pieņemšana izpaliek, un pārējie kopīpašnieki kļūst par šādas situācijas ķīlniekiem.

Reaģējot uz neelastīgās lēmuma pieņemšanas radītajiem sarežģījumiem, likumdevējs normatīvajos aktos ir iestrādājis mehānismus, paredzot vismaz minimālo rīcības ar kopīpašumu apjomu, kur pieļaujams samazināts balsu skaits, lai lēmums tiktu pieņemts un būtu saistošs visiem kopīpašniekiem.

Likums paredz, ka šāds samazinātais balsu skaits pieļaujams lēmumos, kas attiecas uz obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību nodrošināšanu kopīpašumā esošā dzīvojamā mājā. Tādējādi balsojumos par pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu, tā atsaukšanu, mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu līgumu slēgšanas noteikumiem, kā arī kārtību, kādā nosakāmi un maksājami obligātie izdevumi un atlīdzība par pārvaldīšanu, lēmuma pieņemšanai pietiek, ja par to nobalso kopīpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no balsīm.

Šāda kārtība kaut daļēji ir atrisinājusi smagnējo lēmumu pieņemšanu dzīvokļu īpašumos nesadalītās ēkās. Salīdzinājumam jānorāda, ka analogos īpašumos, kur ēkas sadalīšana dzīvokļu īpašumos jau ir veikta, lēmumu pieņemšana par ēkas normālai funkcionēšanai nepieciešamiem jautājumiem ir vienkāršota un atvieglota ievērojami plašākā apjomā.

Labi, ja ir viens īpašnieks

Jānorāda, ka praksē dzīvokļa īpašumos nesadalītas ēkas ar šādu juridisko statusu labi funkcionē, kamēr tās atrodas vienas personas īpašumā. Attiecīgi īpašnieks vienpersoniski pieņem visus ar īpašumu saistītos jautājumus, izvairoties no sarežģītiem kopīpašnieku strīdiem, smagnējas īpašuma pārvaldīšanas u.tml. Tomēr brīdī, kad ēka nokļūst vairāku īpašnieku kopīpašumā, racionāls būtu lēmums par ēkas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos.

Ikvienam kopīpašniekam ir jāapzinās, ka šāds dzīvokļu īpašumos nesadalīts kopīpašums ir tikai pagaidu stāvoklis, kas agri vai vēlu novedīs pie kopīpašuma izbeigšanas. To nosaka ne tikai praktiskās dzīvokļa īpašumos nesadalītas ēkas pārvaldīšanas grūtības, bet atbalsta arī likums. Likums paredz, ka nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā un katrs kopīpašnieks jebkurā laikā var pieprasīt kopīpašuma izbeigšanu, neargumentējot sava lēmuma iemeslus.

Ja kopīpašnieki šādā gadījumā nevar labprātīgi vienoties par kopīpašuma izbeigšanu, ikviens kopīpašnieks var tiesā celt prasību par kopīpašuma izbeigšanu. Nesen Civillikumā veiktie grozījumi kā vēlamāko kopīpašuma izbeigšanas veidu dzīvojamās ēkas gadījumā, ja nav iespējama ēkas reālā sadale, paredz tieši kopīpašuma sadalīšanu dzīvokļa īpašumos. 

Noteikti kritēriji

Kad jautājums nonāk līdz ēkas sadalīšanai dzīvokļa īpašumos, tas var notikt uz likuma, tiesas sprieduma, darījuma, tajā skaitā testamenta, mājas īpašnieka vai, ja tāda nav, tiesiskā valdītāja lēmuma pamata. Praksē visbiežākais pamats dzīvojamās mājas sadalīšanai dzīvokļa īpašumos ir tieši ēkas īpašnieka vai – kopīpašuma gadījumā – visu kopīpašnieku lēmums. Tomēr bez šāda lēmuma jāņem vērā vēl citas likuma prasības un kritēriji, lai ēkas sadalīšanu sekmīgi paveiktu.

Ēkai ir jābūt nodotai ekspluatācijā, kadastrāli uzmērītai, kadastrā reģistrējot visas ēkā esošās telpu grupas, ēkai ir jābūt reģistrētai zemesgrāmatā. Kad minētās prasības ir izpildītas, Valsts zemes dienests izdod atzinumu par ēkas sadali dzīvokļa īpašumos. Īpašuma sadalīšana dzīvokļa īpašumos ir pabeigta brīdī, kad katrs dzīvokļa īpašums kā tiesiski nodalīts, patstāvīgs īpašums tiek reģistrēts zemesgrāmatā, tam atverot atsevišķu zemesgrāmatas nodalījumu.

Nobeigumā jānorāda, ka īpašuma sadalīšana dzīvokļa īpašumos, protams, saistīta gan ar laika, gan naudas patēriņu. Tomēr jācer, ka šis raksts ir pārliecinājis lasītāju, ka ieguldījumi, kas veicami īpašuma sadalīšanā dzīvokļa īpašumos, atsver ieguvumus un priekšrocības, ko nekustamā īpašuma īpašniekam sniedz dzīvokļa īpašumos sadalīts, tiesiski sakārtots īpašums.

Foto: Zane Bitere/LETA, no privātā arhīva

Fotogrāfijai ir ilustratīva nozīme