Nekustamo īpašumu kadastrālā vērtība pieaug par 30 miljardiem eiro

Saskaņā ar VZD datiem, valsts ieskatos visa Latvijas zeme ir 17,51 miljardu eiro vērta (iepriekš – 9,81miljards), savukārt ēku kopējā vērtība aplēsta 41,82 miljardi eiro (iepriekš – 19,71 miljards).

Izmantojot automatizētu sistēmu, Valsts zemes dienests ieguva kadastrālo vērtību vairāk nekā miljons objektiem visā Latvijā. Vislielākais vērtības kāpums + 167%  ir lauksaimniecības un meža zemēm. Tāpat būtiski vērtība pieaugs dzīvokļiem jaunajos projektos, īpaši Rīgā un Pierīgā, kā arī pēc 2000.gada celtām savrupmājām. 

Sākotnēji bija plānots, ka jaunās kadastrālās vērtības stāsies spēkā ar 2022.gadu. Tomēr apstiprināšanai valdībā šis dokuments vēl nav sūtīts, jo nav skaidrības par nodokļu maksājumiem, kas ir atkarīgi no kadastrālajām vērtībām. No kadastrālās vērtības aprēķina ne vien nekustamā īpašuma nodokli, bet arī dažādas nodevas, arī nomas maksas, cenu īpašuma atsavināšanas gadījumā un citus maksājumus (dažādos normatīvajos aktos ir ap 30 dažādiem mērķiem). Savukārt pašvaldībām, kuras iekasē šo nodokli, viens no izlietojuma mērķiem ir publiskās infrastruktūras uzturēšana. 

Ozolnieku novadā strādājošās zemnieku saimniecības “Liepziedi” īpašnieks Gundars Liepa atklāj, ka šobrīd viena hektāra kadastrālā vērtība ir 1700-1800 eiro, bet prognozētā vērtība ir 2,7 reizes lielāka. Un, ja šobrīd viņš nekustamā īpašuma nodoklī gadā samaksā aptuveni 11 tūkstošus eiro, tad pie jaunajām vērtībām šis nodoklis gadā būs ap 30 000 eiro. 

Zemnieks pauž sarūgtinājumu par to, ka pie viņa graudu noliktavas ved pašvaldības ceļš, uz kura jau pārdesmit gadu stāv 10 tonnu kravnesības ierobežojums. Tas nozīmē, ka likumīgā ceļā viņš nemaz graudus no noliktavas uz ostu nevar aizvest. Uz lūgumiem noņemt zīmi un savest kārtībā ceļu, pašvaldība neatsaucas. “Kad mašīnas sāka grimt, tad, apaļos skaitļos, kādu tūkstoti ieguldīju, no karjera savedu šķembas, šogad otru koplietošanas ceļu sataisīju, jo man ar traktoriem ir jābrauc un jāved šī raža no laukiem,” saka Liepa.

Zemgalē, kur darījumu ir maz un par ļoti augstām cenām, vērtība cēlusies pat vairāk nekā trīs reizes. Straujš kāpums arī jaunajām savrupmājām Pierīgā, un dzīvokļiem jaunuzceltās ēkās.

“Tirgus ir galvenais, pēc kā mēs vērtējām. Bāzes vērtību noteikšanai par pamatu ņēmām aptuveni 50 000 darījumus, un Pierīgas tirgus rāda to, ka tās cenas individuālajām ēkām un gandrīz visiem objektiem Pierīgā ir ļoti strauji kāpušas, salīdzinot ar citu Latvijas teritoriju.  Un tas arī veido lielāko pieaugumu,” skaidro VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta vecākā metodikas eksperte Elza Muraševa.

Taču kāpumu veido arī tas, ka iepriekš īpašumu kadastrālās vērtības tika noteiktas 85% procentu apmērā no tirgus cenas, bet tagad tā ir ir identiska tirgus vērtībai plus mīnus desmit procenti. Tā nolēma iepriekšējā Saeima. 

Prakse pierādījusi, ka rēķinot vērtības automatizēti, veidojas situācijas, kurās kadastrālā vērtība ir krietni priekšā tirgus vērtībai. Piemēram, kāda biroju ēka Brīvības ielā pērn pārdota par sešsimt tūkstošiem eiro, bet projektētā kadastrālā vērtība ir divreiz lielāka - 1,2 miljoni. Tiem sekotu arī neadekvāti nodokļu maksājumi.

Nozares nevalstiskās organizācijas aicina gan atgriezties pie drošības spilvena, gan arī pārskatīt vērtēšanas metodes.  Un plānots ir atdzīvināt arī Konsultatīvo padomi kadastrālās vērtēšanas jautājumos.

Latvijas Īpašumu vērtēšanas asociācijas valdes loceklis Artūrs Žuromskis: “Šobrīd pēc esošajām kadastrālām vērtībām vistuvāk kadastrālās vērtības ir dzīvokļiem un telpu grupām. Jo tās ir pietiekoši vienkārši aprēķināt un tām tā korelācija tuvāka cenām un tirgus vērtībām. Bet tāpat izkliede ir pietiekoši liela. Savukārt īpašumiem, kas ir ārpus Rīgas, tā izkliede ir milzīga un korelācija ir daudz mazāka. Vienkāršiem vārdiem runājot, sērijveida dzīvoklim Rīgā šobrīd kadastrālā vērtība ir daudz tuvāk tirgus cenai nekā atpūtas privātmājai  pie Daugavas, ārpus Rīgas, kur tā kadastrālā vērtība būtiski atpaliek.”

Īpašumu vērtēšana notika automatizēti, pēc jaunas metodikas, kam būtu jāļauj precīzāk nekā iepriekš noteikt zemes un ēku vērtību. Taču arī VZD atzīst, ka kļūdas ir, un tām tiks meklēti risinājumi. Piemēram, nosakot biroju ēku vērtības, ko varētu pārskatīt. Tāpat pārbaudīs, vai nav par augstu augstu novērtētas lielie dzīvokļi un privātmājas, kur kvadrātmetra cena atšķiras no standarta platības mājokļiem. 

Masveida vērtēšanai dati aprēķiniem tiek automātiski atlasīti no Zemesgrāmatas. Taču datu kvalitāte klibo, bieži vien nav atjaunoti. Latvijā izmaiņu reģistrēšana un izmaksas aizvien ir īpašnieka ziņā. Bet citur to dara valsts. “Pasaulē šādas lietas risina parasti vai nu piešķirot speciālu budžetu šiem te vērtētājiem, kas ievāc datus speciāli vērtēšanai, aktualizē arī dažādos citos veidos - ir gan ārējie apsekojumi, piemēram, Nīderlandē viņiem ir savs tāds kā street view, kur var ārēji apskatīt datus,  vai caur deklarācijām - valsts, vai biežāk pašvaldības, kurām īpašnieki iesniedz vienkāršotas formas deklarācijas par izmaiņām,” skaidro RTU Arhitektūras fakultātes pētniece Sarmīte Barvika.

Aprēķinātās vērtības jūlija vidū nodeva sabiedrības apspriešanai, sākumā dodot vien divas nedēļas laika. Taču, ņemot vērā lielo interesi un iebildumus, tā pagarināta līdz augusta beigām. VZD norāda, ka iebildumi tiek apkopoti noteiktās grupās un konceptuālas kļūdas tiks labotas. Savukārt individuālas problēmas netiks risinātas.

Jau iepriekš, lai pasargātu zemniekus, 2015.gadā uz desmit gadiem tika uzlikts ikgadējs desmit procentu maksājumu pieauguma ierobežojums par lauksaimniecības zemēm. Tagad, to, iespējams pagarinās, taču neziņa par nākotni paliks.

“Mēs varam iesaldēt vērtības, bet tas nav rekomendējams, jo pēc tam, kad tiks, būs pienācis tas brīdis, kad tiešām šī neatbilstība būs spiedoša,” uzsver Barvika.  Piemēram Igaunijā, kur īpašumi nav pārvērtēti gandrīz divdesmit gadus, tagad kadastrālās vērtības pieaugs vidēji pat septiņas reizes. 

Bija paredzēts, ka jaunaprēķinātās kadastrālās vērtības stātos spēkā tikai ar 2022.gadu, bet līdz tam tiktu sakārtota nekustamā īpašuma nodokļa sistēma, lai strauji augušās vērtības neizputinātu daļu Latvijas iedzīvotāju. Par to, kad, kādā kārtībā un kādus nodokļus un to atlaides pieņemt, šobrīd spraigas diskusijas starp politiķiem. Taču aktualizētās vērtības valdības dienaskārtībā aizvien nav iekļautas, un ļoti iespējams – šo procesu atkal atliks uz vairākiem gadiem. Viens no piedāvājumiem – iesaldēt kadastrālās vērtības vēl uz sešiem gadiem, nozīmē, ka nākamajā reizē, aktualizējot kadastrālās vērtības, to pieaugums būs vēl lielāks nekā bija plānots tagad.