"Rīgas namu pārvaldnieka" vadītājs Māris Ozoliņš atklāj, ka sētnieks var pelnīt pat 1800 eiro mēnesī

Ir sākusies vasaras darbu sezona. Kāda šobrīd ir situācija - ko jūs darāt paši un ko pērkat ārpakalpojumā?

Mēs ārpakalpojumā neņemam vairāk kā līdz šim - mēs drīzāk to darām gudrāk. Tas nozīmē, ka mēs visu laiku izvērtējam, vai darīt pašiem vai izmantot ārpakalpojumu. Mēs skatāmies, lai nebūtu tā, ka kļūstam pārāk atkarīgi no kādiem konkrētiem pakalpojumu sniedzējiem. Līdz ar to mēs jebkurā gadījumā izvērtējam, ko darīsim paši un ko uzticēsim ārpakalpojumā.

Piemēram, zāli pļausim tagad vairāk paši, arī ar mūsu pašu spēkiem. Ir iegādāta tehnika, līdz ar to mēs to varam darīt saudzīgāk un arī klientiem piemērotākos laikos, lai netraucētu rīta vai vakara stundās, kad cilvēki vēl guļ. Protams, mēs strādājam arī ar ārpakalpojumiem, bet esam ieviesuši tādu principu, ka darbus sadalām vairākos mazākos gabalos. Tas palīdz lielākam skaitam pakalpojumu sniedzēju pieteikties un piedalīties mūsu iepirkumos. Līdz ar to arī mums pašiem ir lielākas izvēles iespējas.

Principā tas, kāpēc mēs vairāk darām paši, ir saistīts arī ar mūsu vērtībām. Viena no uzņēmuma vērtībām ir "sirsnīgas rūpes". To mēs varam prasīt no saviem darbiniekiem, bet no ārpakalpojuma sniedzējiem šādu mērķi uzstādīt ir daudz grūtāk.

Vai varat konkrētāk nosaukt tās jomas, kurās jūs izmantojat ārpakalpojumus?

Tie ir dažāda veida remontdarbi. Piemēram, jumta remonti, skursteņu tīrīšana, dažādi darbi ar ēku konstrukcijām, arī kanalizācijas un ūdensapgādes darbi. Bet arī te mēs balansējam, daļu darbu veicam paši saviem spēkiem. Tas mums palīdz labāk saprast, vai cenas, kas mums tiek piedāvātas, ir atbilstošas, cik tas patiesībā izmaksā. Tas kopumā ļauj būt neatkarīgākiem no viena konkrēta pakalpojuma sniedzēja.

Vai jums pietiek darbinieku? Vienubrīd bija lielas problēmas ar darbiniekiem, īpaši sētniekiem.

Tas ir atkarīgs no jomas. Protams, Rīgā ir sava specifika, un tas jau nav tikai mums, ka bezdarba līmenis ir ļoti zems, līdz ar to par darbiniekiem ir diezgan liela konkurence. Bet mēs uzņēmumā piedāvājam ļoti daudz dažādu labumu darbiniekiem, kas varbūt nav pieejami citos uzņēmumos. Tāpēc šobrīd es nevarētu teikt, ka mums būtu lielas problēmas atrast darbiniekus.

Jūs meklējat tikai Rīgā? Zinu, ka, piemēram, to pašu zāli pļaut dažkārt brauc arī cilvēki no diezgan lieliem attālumiem.

Protams, ja darbs ir Rīgā, tad pārsvarā tie ir cilvēki no šejienes. Bet, ja ir darbs, ko iespējams darīt attālināti, tad nav obligāti jābūt rīdziniekam.

Jūs pieminējāt zāles pļaušanu... Vienu vasaru iedzīvotāji ļoti protestēja, kad tika pļauta zāle, jo bija karsts, sauss, zāle bija izdegusi, un tik un tā zāli pļāva, tika sacelti milzu putekļi. Kā jūs ar to tiekat galā šobrīd - ir kaut kādas vadlīnijas vai vienkārši skatāties pēc situācijas?

Mēs visu laiku mācāmies no iepriekšējo gadu pieredzes. Šogad zāles pļaušanas sezona vēl īsti nav sākusies, tūlīt sāksies, bet ir skaidrs, ka sausā un karstā laikā mēs zāli nepļausim, lai nebūtu putekļu. Tādu uzdevumu mēs nedosim ne saviem darbiniekiem, ne ārpakalpojuma sniedzējiem.

Tāpat ir jāuzmanās arī tad, kad līst lietus, lai ar traktoriem neizbraukā teritorijas, jo tad savukārt veidojas risas. Mēs ļoti sekojam līdzi kvalitātes kontrolei, skatāmies gan paši, gan vērtējam ārpakalpojumu darbu.

Cik ļoti teritorijas sakopšanas darbi notiek pēc grafika un cik ļoti tiek skatīti reālie apstākļi? Gan agrā pavasarī, gan vēlā rudenī - nolīst lietus, bet darbinieki ierodas ar lapu pūtējiem un izmisīgi mēģina tās slapjās lapas kaut kur sapūst.

Protams, mēs sekojam līdzi, lai šādas situācijas nenotiktu. Ir jāpielāgojas laikapstākļiem. Nevar vienkārši pateikt, ka "šodien man jāierodas", un vienalga, kādi ir apstākļi. Pagājušais rudens diemžēl bija ļoti sarežģīts. Mums Latvijā katra sezona nāk ar saviem pārsteigumiem, un pagājušais rudens bija īpaši slikts ar to, ka bija ļoti daudz nokrišņu. Lapas bija slapjas, pieplacinātas, tās bija grūti savākt. Bet tajā pašā laikā Rīgas domes saistošie noteikumi nosaka, ka lapas ir jānovāc, līdz ar to mums ir jādara savs darbs.

Kāda šobrīd situācija ir ar sētniekiem? Vienubrīd bija tā, ka sētnieku sāka trūkt un parādījās brigādes, kas apkopj vienu māju, tad brauc uz nākamo un nākamo. Cik brigāžu jums ir?

Šeit atkal mēs cenšamies uzturēt līdzsvarotu pieeju. Mums ir gan sētnieki, gan brigādes. Brigādes šobrīd apkopj apmēram 40% no iekštelpām, kas ir kāpņutelpas, un aptuveni 30% teritoriju. Pārējo - sētnieki. Gan vienam, gan otram modelim ir savi plusi un mīnusi. Brigādes, protams, strādā daudz ātrāk un efektīvāk, tās ir aprīkotas ar tehniku un aprīkojumu, ko vienam sētniekam nevarētu atļauties nodrošināt. Līdz ar to brigādes ir ātrākas, efektīvākas un arī lētākas iedzīvotājiem.

Bet cilvēki ir pieraduši pie sava sētnieka, pie tā, ka viņu redz ikdienā, ka viņš ir uz vietas un pazīst māju. Tāpēc mēs dodam iespēju mājām izvēlēties. Ja māja vēlas palikt pie sētnieka, mēs to arī piedāvājam un atļaujam. Jāsaprot gan, ka sētnieks ir dārgāks nekā brigāde.

Kādas šobrīd ir sētnieku algas?

Ja runājam par atalgojumu, tad sētnieku algas ir ļoti dažādas, sākot no minimālās algas līmeņa, bet, ja ir ļoti produktīvs sētnieks, tad bruto alga var sasniegt arī 1700-1800 eiro.

Vai nav plānots vispār atteikties no individuālajiem sētniekiem un pāriet uz brigāžu modeli?

Nē, mums nav tādas domas. Mēs saprotam, ka situācijas ir dažādas un arī cilvēki ir dažādi. Bet kopumā virziens uz brigādēm turpinās. Mēs redzam arī darbaspēka novecošanās problēmu - sētniekus nav viegli atrast. Arī individuāli izkontrolēt darba kvalitāti reizēm ir sarežģīti.

Cik daudz brigāžu šobrīd jums ir?

Apmēram 20.

Vecajām padomju mājām joprojām ir problēmas ar liftiem. Kā tās tiek novērstas? Cik daudz tas ir atkarīgs no Baltkrievijā ražotām rezerves daļām?

Kopā mūsu pārvaldītajās mājās ir apmēram tūkstotis liftu, un daudzi no tiem vēl ir no padomju laikiem. Mēs šobrīd esam sākuši pārrunas ar modernu liftu ražotājiem Eiropā. Mums šobrīd piedāvājumā ir pieci dažādi ražotāji, kas spēj uzstādīt jaunus, modernus liftus vecajās liftu šahtās. Viens piemērs jau ir - tuvākajā laikā būs arī oficiāla atklāšana. Tas ir lifts Purvciemā, Varavīksnes gatvē, kas uzstādīts "Altum" programmas ietvaros, bija iespējams saņemt finansiālu atbalstu lifta nomaiņai.

Šobrīd ir vēl aptuveni 15 mājas, kas pieteikušās šai programmai un kurās paredzēta liftu nomaiņa. Kopumā plānots nomainīt apmēram 30 liftus. Jauno liftu priekšrocības ir ļoti lielas - tie ir klusāki, energoefektīvāki, modernāki un daudz retāk lūst. Tā tomēr ir pilnīgi jauna iekārta. Un vēl viena ļoti svarīga priekšrocība, ka, uzstādot jauno liftu vecajā šahtā, iespējams paplašināt ieeju. Tas nozīmē, ka liftā jau varēs iebraukt ar bērnu ratiņiem vai ratiņkrēslu. Padomju laika liftos tas bieži nebija iespējams.

Protams, ir arī izmaksas. Viena standarta lifta nomaiņa izmaksā apmēram 50 000 līdz 60 000 eiro. "Altum" tiek segta daļa līdz pat 40%. Var ņemt arī kredītu, un arī paši liftu ražotāji piedāvā maksājumu sadalīt ilgākā periodā. Mēs uzskatām, ka ilgtermiņā tas ir labāk, nekā nepārtraukti lāpīt vecos Baltkrievijā ražotos liftus. Tagad problēma ir arī ar detaļām - daudzus vadības blokus un komponentes vairs nevar normāli iegādāties. Detaļas nāk no Itālijas vai Turcijas, un bieži vien atsevišķi neko nevar nomainīt, jāmaina viss vadības bloks. Un viena bloka nomaiņa vien jau var izmaksāt ap 10 000 eiro vecam liftam. Tāpēc bieži vien tiešām ir izdevīgāk uzlikt jaunu liftu, nevis nepārtraukti remontēt veco.

Cik daudziem no šiem vecajiem liftiem remonts ir akūti vajadzīgs?

Mēs regulāri veicam liftu pārbaudes. Nav tā, ka lifts vienkārši pēkšņi pārstāj strādāt un tikai tad sākam kaut ko darīt. Katram liftam tiek veikta gan ikgadējā padziļinātā pārbaude, gan regulāras apskates - faktiski divreiz mēnesī, un arī tehniskā apkope. Pēc būtības šie lifti vēl kādu laiku var strādāt, bet problēma ir detaļās. Teikt, ka mums ir lifti, kas ir bīstamā stāvoklī un kurus nedrīkst ekspluatēt, tā nav. Ja pārbaudēs tiek konstatēts risks, lifts tiek apturēts un tiek veikti ārkārtas remontdarbi.

Šobrīd jums ir līgumi ar konkrētām kompānijām? Iepriekš liftu remontu iepirkumi iestrēga un bija mājas, kurās lifti ilgstoši nestrādāja.

Tas bija agrāk. Šobrīd mums ir līgumi ar vairākiem ārpakalpojumu sniedzējiem, kas nodrošina veco liftu apkopi. Tās ir sertificētas, atzītas kompānijas. Šobrīd tās ir trīs, bet katrā ziņā ir vairāki partneri, nevis viens.

Jūs teicāt, ka esat atraduši piecus liftu piegādātājus, kas ir gatavi uzstādīt jaunus liftus vecajās šahtās. Kas tās ir par kompānijām?

Tie ir Eiropas ražotāji - "Kone", "Schindler", "Metron", "Otis" un "MP Lifts". Pirmais lifts Purvciemā bija pilotprojekts.

Vai iedzīvotāji paši izdomāja, ka grib jaunu liftu?

Tas notika kā daļa no pilnas mājas renovācijas projekta. Māja piedalījās "Altum" programmā un saņēma atbalstu ne tikai lifta nomaiņai, bet visai ēkas renovācijai kopumā.

Kā jūs organizēsiet šo procesu tālāk? Katram projektam būs atsevišķs iepirkums vai būs kāds kopīgs modelis?

Ja māja piedalās "Altum" programmā, tad mēs nevaram veidot vienotu centralizētu iepirkumu. Katra māja pati izvēlas būvniekus un slēdz līgumus ar konkrētajiem piegādātājiem. Savukārt no savas puses mēs gribam izveidot sistēmu, kur mājām būtu pieejami vairāki, iepriekš izvērtēti piedāvājumi. Lai, piemēram, māja, kas nepiedalās "Altum" programmā, bet vēlas ņemt citu aizdevumu, varētu izvēlēties no vairākiem variantiem.

Mēs jau pieskārāmies māju energoefektivitātei. Šobrīd bieži dzird pārmetumus, ka energoefektivitātes uzlabošana notiek pārāk lēnu. Kāda pašlaik ir situācija?

Patiesībā pēdējā gada laikā process notiek nevis lēni, bet ļoti strauji. Ir uzrāviens. Ja skatāmies pret kopējo māju skaitu, tad tas vēl arvien šķiet maz. Viss ir atkarīgs no finansējuma un pieejamā līdzfinansējuma. Pēdējā "Altum" programmā finansējums tika "izgrābts" praktiski momentā. Mēs šobrīd palīdzam aptuveni 60 mājām sagatavot visu nepieciešamo dokumentāciju projektiem. Šīs mājas jau gaida finansējuma apstiprināšanu. Un tas patiesībā ir vairāk, nekā kopumā Rīgā bija renovēts visos iepriekšējos gados kopā.

Cik jums kopumā apsaimniekošanā ir māju?

Apmēram 3000. Protams, mums gribētos renovēt vairāk, bet diemžēl viss atkarīgs no pieejamā finansējuma.

Kopumā jau šo renovācijas tēmu mēs muļļājam kādus 20 gadus, un ir sajūta, ka Rīgā un lielajās pilsētās šī sistēma īsti nestrādā.

Mūsu pieredze rāda, ka tiešām varam daudz izdarīt. Mēs esam novadījuši sapulces aptuveni 400 mājās, skaidrojuši procesu, palīdzējuši vākt parakstus. Aptuveni 60 mājas beigās ir pieteikušās programmām.

Mēs faktiski izdarām visu šo birokrātisko darbu - pilnīgi visu, bet mēs nevaram piespiest māju renovēt vai piespiest cilvēkus ņemt kredītu. To neļautu ne Satversmes tiesa, ne jebkāda cita tiesiskā kārtība. Nevar vienkārši pateikt 100 dzīvokļu īpašniekiem - tagad jums 20 gadus būs jāmaksā kredīts. Arī banka nedos kredītu mājai, kuras īpašnieki paši nav pieņēmuši šādu lēmumu. Daudz svarīgāk ir domāt par līdzfinansējuma instrumentiem. Tas ir galvenais jautājums. Jo bez līdzfinansējuma renovācija daudziem ekonomiski nav iespējama.

Pašlaik Ekonomikas ministrija strādā pie jaunas programmas, kas būs nedaudz citāda kā iepriekšējā. Redzēsim, kā tieši tā darbosies un cik liels būs atbalsts.

Bet vai jūs paši neesat zināmā mērā šīs situācijas ķīlnieki? Jo jūsu pārvaldībā ir milzīgs daudzums padomju laika daudzdzīvokļu māju. Ja jūs ejat biržā un investors paskatās uz jūsu portfeli, var padomāt - tur taču ir bēdu leja, kas ar katru gadu kļūs tikai sliktāka.

Es neteiktu, ka tā ir bēdu leja. Nav tik traki. Padomju laika paneļu mājas nemaz nav tik sliktā stāvoklī, kā bieži mēdz stāstīt. Tā nav kaut kāda unikāla Latvijas problēma, šādas tehnoloģijas tika izmantotas arī citās Eiropas valstīs, piemēram, Francijā, un šīs mājas tur stāv vēl šodien. Mēs sekojam līdzi katras mājas tehniskajam stāvoklim, un kopumā konstrukcijas ir labā stāvoklī. Jā, renovācija ir vajadzīga gan energoefektivitātes dēļ, gan lai saglabātu māju vērtību un tehnisko kvalitāti. Var taisīt pilnu renovāciju, kas ir ļoti dārga, vai arī pakāpeniski atjaunot konkrētus elementus.

Mēs šobrīd ieviešam arī detalizētus ēku tehniskā stāvokļa atzinumus. Formāli šāda pārbaude jāveic reizi desmit gados, bet mēs faktiski sekojam līdzi daudz biežāk. Katram ēkas elementam tiek dots novērtējums procentos - jumtam, fasādei, komunikācijām un tā tālāk. Beigās tiek aprēķināts kopējais ēkas nolietojuma procents. Tas ļauj dzīvokļu īpašniekiem skaidri redzēt, kādā stāvoklī ir viņu māja un kuri elementi būtu jāatjauno pirmie.

Vai vispār jūsu skatījumā šīs renovācijas programmas ir iespējamas bez valsts vai Eiropas Savienības atbalsta? Būsim godīgi, tipiskajās padomju blokmājās tomēr nedzīvo paši turīgākie cilvēki.

Bez atbalsta ir sarežģīti ekonomiski pamatot šādu renovāciju. Protams, renovācijai ir arī citi ieguvumi - cilvēki faktiski sāk dzīvot gandrīz kā jaunā mājā. Ir jaunas komunikācijas, mazāki apkures rēķini, ēka izskatās daudz labāk.

Kas šobrīd notiek ar maksājumiem? Rīgas domes komiteju sēdēs izskanējis, ka jūsu klienti maksā salīdzinoši labi. Kāda ir situācija ar parādiem?

Kopumā situācija ir diezgan stabila. Gada laikā visus rēķinus nomaksā gandrīz 99% mūsu klientu.

Vai maksājumu disciplīnu būtiski ietekmēja tas, ka šopavasar netika piemēroti soda procenti?

Tas, protams, deva cilvēkiem zināmu atvieglojumu, bet mēs neredzējām, ka to ļoti masveidīgi izmantotu. Cilvēki tomēr saprot, ka rēķins tāpat būs jāsamaksā. Nebija tā, ka pēkšņi dramatiski pieaugtu parādnieku skaits.

Parasti tajā pašā mēnesī tiek samaksāti apmēram 86-87% no izrakstītajiem rēķiniem. Šajā periodā tas nokritās apmēram par vienu procentpunktu, bet gada beigās kopējais apmaksas līmenis tāpat tuvojas tiem pašiem 99%.

Ļoti aktuāla tēma šobrīd ir dažādi drošības jautājumi un svešzemju droni. Ja pēkšņi parādās kāds lidojošs objekts, tad pirmā vieta, kur cilvēks mēģinās patverties, būs mājas pagrabs. Vai pagrabi ir sakārtoti?

Ar māju pagrabiem ir dažādi. Ir tādi, kas ir sakārtoti, un ir tādi, kurus, iespējams, nemaz nevar pielāgot patvēruma meklēšanai. Problēma ir tā, ka nav īsti programmas, kas finansētu pagrabu sakārtošanu, nevis tieši patvertnes izbūvei, kas jau ir lielāks ieguldījums. Tas lielā mērā paliek pašu mājas iedzīvotāju ziņā. Līdz ar to nav tā, ka cilvēki ļoti aktīvi rautos šos pagrabus sakārtot. Turklāt ir pagrabi, kurus tik un tā nevar pielāgot - tie ir pārāk sliktā tehniskā stāvoklī. Un tad pat var sanākt, ka pagrabā ir bīstamāk nekā ārā.

Atsevišķās pašvaldībās tika rīkotas pagrabu tīrīšanas akcijas - pieved konteineru, nosaka konkrētu datumu un cilvēki iztīra ejas, koplietošanas telpas, lai vispār būtu iespējams tur iekļūt. Vai šādas akcijas Rīgā nav plānotas?

Tas drīzāk būtu jautājums Rīgas domei, pašvaldībai. Mēs kā uzņēmums tādas lietas varam organizēt tikai tad, ja tam ir finansējums.

Bet tas taču ir arī drošības jautājums. Vai mums tiešām vajadzētu paļauties uz to, ka katra māja pati izdomās, ko darīt? Vai tomēr tam nevajadzētu būt centralizētam risinājumam?

Tas noteikti ir pašvaldības līmeņa jautājums. Mēs neesam vienīgie apsaimniekotāji Rīgā - mūsu pārvaldībā ir apmēram 30% māju. Pārējās ir biedrību un privāto apsaimniekotāju pārziņā. Līdz ar to šādas lietas jārisina kopīgi un sistēmiski. Ja vajadzīgs finansējums, tad arī tas ir pašvaldības jautājums, nevis viena apsaimniekotāja jautājums. Bet viens no risinājumiem, pie kā mēs šobrīd strādājam, ir iespēja attālināti atslēgt pagrabu un bēniņu durvis. Ideja ir tāda, ka būtu elektromagnētiskās slēdzenes, kuras ārkārtas situācijā varētu ar vienu pogas spiedienu atvērt visā mājā. Tas ir viens no virzieniem, par ko mēs domājam nākotnē.

Kā ir ar māju skaitu jūsu pārvaldībā? Klientu skaits samazinās vai pieaug?

Agrākos laikos pat bija uzstādījums, ka RNP jāpalīdz mājām izveidot biedrības un faktiski jāsamazina savs portfelis. Bet tagad stratēģija ir cita - mēs strādājam kā normāls uzņēmums un cenšamies konkurēt tirgū. Tāpēc mēs arī aktīvi aicinām mājas izvēlēties mūsu pārvaldīšanu. Un labā ziņa ir tā, ka šobrīd mums mājas nāk klāt.

Bet kāda ir šī tendence? Piemēram, par cik gada laikā klientu skaits pieaug?

Precīzus skaitļus es laikam kā komercinformāciju negribētu saukt. Mājas gan iet prom, gan nāk pie mums, bet šī klāt nākšanas tendence ir augoša.

No kā jums šobrīd pārsvarā nāk klāt mājas?

Aizejošo māju vidū lielākoties bija mazākas mājas - tādas, kur tiešām ir salīdzinoši vienkārši pašiem organizēt apsaimniekošanu. Tās nodibināja biedrības un aizgāja prom. Bet daļa no tām tagad nāk atpakaļ. Cilvēki saprot, ka apsaimniekošana tomēr prasa ļoti daudz zināšanu un pieredzes, un ne vienmēr ar to var tikt galā pašu spēkiem. Otra daļa nāk no privātajiem apsaimniekotājiem. Ir bijuši gadījumi, ka kaut kas ir sasolīts, bet pēc tam nav izpildīts. Vai arī māju uzkrājumi iztērēti nesaprotamām vajadzībām, un iedzīvotāji ir vīlušies.

Mēs redzam, ka tirgū konkurence bija ļoti agresīva - visi centās dabūt mājas, solīja ļoti daudz, bet beigās tos solījumus ne vienmēr varēja izpildīt.

Kāda ir situācija ar māju uzkrājumiem? Vai pietiek naudas ikdienas remontiem?

Situācijas ir ļoti dažādas, bet kopumā tā uzlabojas. Piemēram, mums bija viena liela māja Ieriķu ielā diezgan bēdīgā stāvoklī. Daudzus gadus uzkrājums bija apmēram 15 centi par kvadrātmetru. Ar tādu naudu neko būtisku izdarīt nevar. Tagad uzkrājums ir palielināts līdz normālam līmenim, un beidzot var sākt reālus remontdarbus. Kopumā mēs redzam, ka cilvēku apziņa pamazām mainās. Agrāk daudzi vēl dzīvoja ar padomju laika domāšanu, ka valsts visu salabos. Tagad pamazām veidojas sapratne, ka pašiem jāveido uzkrājumi un jāiegulda savā īpašumā.

Kas šobrīd notiek ar parādu piedziņu? Joprojām ir dzīvokļi, kur gadiem neviens nemaksā?

Pašlaik process ir ļoti stabils un sakārtots. Mums ir izveidota sistēma, kā ikdienā strādāt ar parādiem. Ja cilvēks ilgstoši nemaksā, lieta tiek nodota tiesai un pēc tam zvērinātiem tiesu izpildītājiem. Bet mēs arī cenšamies nākt pretī. Ja cilvēks ir gatavs maksāt, bet nevar visu uzreiz, mēs sastādām maksājumu grafikus, lai parāds pakāpeniski samazinātos. Kopumā redzam, ka situācija uzlabojas un kopējais parādu apjoms pakāpeniski samazinās.

Par kādiem apjomiem mēs runājam? Tie ir miljoni?

Jā, tie ir miljoni, bet jāskatās kontekstā. Pretī mums ir izveidoti arī uzkrājumi šiem riskiem. Mūs katru gadu auditē starptautiska audita kompānija, kas pārbauda, vai šie uzkrājumi ir pietiekami un vai uzņēmuma finanšu situācija ir stabila. Ļoti svarīgs ir jaunais regulējums par reālnastu dzīvokļiem. Agrāk parāds palika pie cilvēka, ja dzīvokli pārdeva, tad bija jāmeklē iepriekšējais īpašnieks, kurš bieži jau bija pazudis vai aizbraucis uz ārzemēm. Tagad parāds seko dzīvoklim. Tas nozīmē, ka pircējam ir ļoti svarīgi pārliecināties, vai dzīvoklim nav parādu.

Mēs arī esam ieviesuši ļoti ērtu risinājumu pašapkalpošanās portālā - iespējams ātri saņemt izziņu par dzīvokļa parādiem. Pārdevējs var šo izziņu uzreiz uzrādīt pircējam.

Ja runājam par uzkrājumiem un remontiem, kādas šobrīd ir galvenās problēmas mājās? Jumti, logi, kāpņutelpas?

Vislielākās vajadzības bieži ir tās, ko cilvēki ikdienā pat neredz. Tās ir komunikācijas -ūdensvadi, kanalizācijas stāvvadi, siltais ūdens, apkures sistēmas. Daudz kas jau ir nomainīts, bet vēl joprojām daudzās mājās tas ir jādara. Protams, arī jumti ir ļoti aktuāla problēma. Un jumta nomaiņa lielai mājai ir ļoti dārga - tie var būt pat 70 000 eiro. Tieši tāpēc mēs cenšamies mudināt iedzīvotājus izmantot iespēju ņemt kredītu mājas vajadzībām. Agrāk tas bija sarežģīti, jo dzīvokļu īpašnieku kopībām nebija skaidra juridiskā statusa. Tagad tas ir sakārtots, un bankas jau sāk piedāvāt šādus risinājumus. Mēs ļoti gribam panākt, lai mājām būtu vieglāk aizņemties naudu remontiem. Jo šobrīd bieži notiek tā - jumts tek, bet māja mēģina vairākus gadus krāt naudu remontam. Tikmēr situācija kļūst arvien sliktāka. Kamēr trīs vai četrus gadus krāj naudu, tikmēr jumts turpina bojāties, rodas avārijas situācijas un beigās viss izmaksā vēl dārgāk. Savukārt, ja māja uzreiz paņem kredītu un nomaina jumtu, cilvēki maksā pakāpeniski, bet problēma tiek atrisināta uzreiz. Un rezultātā tas bieži pat sanāk lētāk, nekā gadiem ilgi lāpīt avārijas.

Arī balkoni. Juridiski balkoni ir kopīpašums, lai gan cilvēkiem bieži šķiet, ka tas ir tikai viņu personīgais balkons. Mums ir diezgan daudz balkonu, kurus avārijas stāvokļa dēļ ir nācies demontēt vai pārbūvēt. Un arī tas ir ļoti dārgs process.

Pašlaik paredzēts, ka gala lēmumu par RNP akciju sākotnējo publisko piedāvājumu (IPO) pieņems Rīgas dome pēc stratēģijas izstrādes. Cik tālu šobrīd esat ar šo procesu?

Jā, vispirms jāprecizē - Rīgas domes deputātu pieņemtais lēmums paredz, ka līdz 2028. gada beigām pašvaldībai ir jāizbeidz līdzdalība uzņēmumā. Mehānisms, kā to paredzēts izdarīt, ir akciju kotācija biržā. Tālāk jau Rīgas pašvaldībai jāpiesaista konsultanti. Un tur nav runa tikai par kaut kādu vispārīgu stratēģiju. Konsultantiem ir ļoti konkrēts uzdevums - sagatavot visu nepieciešamo dokumentu un procesu paketi, lai deputātu lēmumu varētu praktiski īstenot.

Bet vai jūs jau esat runājuši par pašu laika grafiku? Jo process ir diezgan sarežģīts - IPO prospekts, investoru piesaiste un viss pārējais. Vai līdz 2028. gadam tas tiešām ir reāli?

Mums ir skaidrs, kāds ir process un kas jāizdara. Ir arī lietas, ko mēs jau tagad darām neatkarīgi no konsultantiem. Piemēram, uzņēmums būs jāpārveido no sabiedrības ar ierobežotu atbildību par akciju sabiedrību, jo tikai tad var kotēt akcijas biržā. To var darīt paralēli. Mēs jau iepriekš esam daudz pētījuši šo procesu, tāpēc kopumā saprotam, kas ir nepieciešams. Protams, daudz kas būs atkarīgs no tā, cik ātri noslēgsies iepirkums par konsultantu piesaisti. Bet kopumā, raugoties optimistiski, no brīža, kad process pilnvērtīgi sāksies, mēs varētu būt gatavi aptuveni trīs mēnešu laikā. Tas nozīmē, ka uzņēmumā jau tagad ļoti daudz kas ir sakārtots atbilstoši biržas prasībām. Gan korporatīvā pārvaldība, gan iekšējās politikas, gan grāmatvedība un finanšu procesi - tas viss jau lielā mērā atbilst biržas standartiem. Tāpēc būtībā šobrīd galvenais ir sagaidīt iepirkuma rezultātu un sākt praktisko darbu kopā ar konsultantiem.

Optimistiskā scenārijā pat līdz šī gada beigām varētu notikt pirmais akciju piedāvājums. Bet, visticamāk, ne visas akcijas uzreiz. Tas arī būs viens no konsultantu uzdevumiem - saprast, kāds ir investoru pieprasījums un cik lielu akciju daļu būtu lietderīgi piedāvāt pirmajā posmā.

Parasti akciju kotēšanas galvenais mērķis ir piesaistīt uzņēmumam papildu līdzekļus. RNP gadījumā galvenais mērķis ir vienkārši panākt, lai Rīgas pašvaldība iziet no uzņēmuma īpašnieku struktūras?

Šajā konkrētajā gadījumā galvenais mērķis tiešām ir pašvaldības līdzdalības izbeigšana. Pašvaldībai nav pamata saglabāt līdzdalību uzņēmumā, kas pilnībā darbojas brīvā tirgus apstākļos un nepilda nekādas sociālās funkcijas. Tāpēc tika pieņemts lēmums, ka vienkāršākais veids, kā šo līdzdalību izbeigt, ir akciju kotēšana biržā. Un šobrīd plāns paredz kotēt esošās akcijas, nevis emitēt jaunas.

Tad uzņēmums no šī procesa nekādu papildu naudu nesaņems?

Nē, papildu finansējumu šajā posmā mēs nesaņemsim. Bet mums šobrīd tas nav nepieciešams. Uzņēmumam ir pietiekami daudz līdzekļu, un mums nav tādu milzīgu infrastruktūras investīciju projektu, kur pēkšņi būtu vajadzīgas ļoti lielas summas. Mūsu investīcijas vairāk saistītas ar paša uzņēmuma attīstību - digitalizāciju, mehanizāciju, darba vides uzlabošanu. Protams, nākotnē var parādīties arī citi attīstības projekti, varbūt uzņēmumu iegāde vai paplašināšanās citos tirgos. Bet tas nav šodienas jautājums.

RNP bija diezgan ambiciozi attīstības plāni - iet ārpus Rīgas, varbūt pat uz citām Baltijas pilsētām. Šie plāni pagaidām ir nolikti plauktiņā?

Pirmais uzdevums ir veiksmīgi īstenot šo biržas procesu. Tas būs pirmais šāda veida gadījums Latvijā, kad pašvaldība caur biržu iziet no kapitālsabiedrības. Mēs gribam to izdarīt kvalitatīvi un pareizi. Pēc tam jau varēs domāt par tālāko attīstību. Un, manuprāt, tas nemaz nebūs tik ilgi jāgaida. Visu uzreiz darīt būtu pārāk sarežģīti. Par uzņēmuma tālāko stratēģiju lems jaunie akcionāri.

Jāņem vērā, ka akciju kotācijā biržā ir paredzēts nepieļaut, ka pie viena akcionāra nonāk liela kontrolpakete, bet akcijas tiek sadalītas starp daudziem investoriem.

Bet vai tas nav kļūdains lēmums? Ja būtu viens liels investors, iespējams, uzņēmums attīstītos daudz straujāk.

Tas būtu pārāk riskanti. Mēs nezinām, kādi būtu viena lielā akcionāra mērķi. Viņš varētu gribēt maksimizēt peļņu, piemēram, samazināt pakalpojumu kvalitāti, atlaist cilvēkus, pārdot aktīvus. Tas nebūtu uzņēmuma interesēs. Biržā kotētam uzņēmumam ar daudziem akcionāriem galvenais uzdevums ir strādāt paša uzņēmuma interesēs.

Rīgas domes deputātiem šajā procesā lielas bažas bija par to, kurā brīdī pašvaldība zaudē iespēju ietekmēt lēmumus uzņēmumā.

Jā, bet jāsaprot, ka arī šobrīd pašvaldība ikdienā tiešā veidā nenosaka, ko mums darīt. Protams, ir politiski aicinājumi vai diskusijas. Piemēram, par tiem pašiem soda procentiem vai sociāli jutīgiem jautājumiem. Bet tas nav tā, ka kāds piezvana un pasaka "dariet tā" vai "konkrētai mājai vajag pieslēgt apkuri". Protams, politiskais spiediens publiskajā telpā var eksistēt, bet ikdienas operatīvajā darbā tas nenotiek. Kopš es esmu valdē, nav bijusi situācija, kurā deputāti mēģinātu tieši ietekmēt kādus konkrētus lēmumus.

Kad akcijas nonāks biržā, tad tas jau būs Rīgas domes un konsultantu jautājums, bet pieļauju, ka arī jums jautās viedokli - kā jūs redzat šo akciju piedāvājumu? Vai jūs gribētu redzēt lielus finanšu investorus, vai tomēr daļa akciju būtu jārezervē privātpersonām?

Mūsu gadījumā es pilnīgi noteikti gribētu redzēt, ka daļa akciju būtu jāpiedāvā tieši privātpersonām. Tas būtu viens no ieguvumiem no kotācijas biržā. Faktiski mūsu klienti paši varētu kļūt par uzņēmuma līdzīpašniekiem, varētu saņemt labumu no dividendēm.

Būtiski, ka tas veicinātu arī kopējo finanšu pratību valstī, kas Latvijā joprojām ir diezgan zemā līmenī. Mēs šajā ziņā ļoti atpaliekam pat no Lietuvas un Igaunijas, kur investēšanas kultūra ir daudz attīstītāka. Es ļoti ceru, ka mūsu piemēram sekos arī citas pašvaldību kapitālsabiedrības. Bet, lai investorus ieinteresētu, viņi pirmām kārtām skatīsies uz finanšu rezultātiem.

Jums apgrozījums pieaug, bet peļņa pagājušajā gadā samazinājās vairākas reizes. Kā uzlabosiet finanšu rezultātus?

Svarīgi saprast, ka peļņa pēc būtības nav samazinājusies. 2024. gadā vienkārši bija viens ļoti liels vienreizējs efekts, kas palielināja peļņu. Mēs toreiz atguvām līdzekļus no "PNB bankas", kas ilgstoši bija iesaldēti. Tā kā tie bija māju kopību līdzekļi, mēs jau iepriekš bijām izveidojuši rezervi iespējamiem zaudējumiem. Kad šo naudu atguvām, rezervi varēja atbrīvot, un tā kļuva par ārkārtas peļņu. Pēc tam no šīs peļņas tika izmaksātas dividendes pašvaldībai, un attiecīgi nākamajā gadā bija jāmaksā uzņēmumu ienākuma nodoklis, kas vizuāli peļņu samazināja. Tāpēc investoriem svarīgāk ir skatīties uzņēmuma stabilo pamatdarbības peļņu bez šiem vienreizējiem efektiem. Un tur mums rezultāti ir diezgan stabili, apmēram pieci līdz seši miljoni eiro gadā.

Ja runājam par nākotnes attīstības stratēģiju, vai jūs paši izstrādāsiet stāstu, ar ko ieinteresēt investorus, vai tomēr gaidīsiet jaunos akcionārus un tad kopā domāsiet par nākotni?

Ir divu veidu investori un attiecīgi arī divu veidu investīciju stratēģijas. Viens ir tā saucamais dividenžu stāsts - investori, kuri meklē stabilitāti. Viņi negaida strauju izaugsmi vai agresīvu attīstību, jo tas vienmēr nozīmē arī lielākus riskus. Mēs redzam, ka šobrīd mūsu uzņēmums ļoti dabiski atbilst tieši šim dividenžu stāstam. Tas investoriem varētu būt pievilcīgi. Otrs investoru tips ir tie, kas sagaida strauju izaugsmi. Un tas jau būtu nākamais posms, pēc tam, kad uzņēmums būs biržā. Tad mēs pilnīgi noteikti iesim uz izaugsmi. Mums ir ļoti daudz iespēju attīstīties, vienlaikus saglabājot stabilo dividenžu modeli.

Kāpēc šis bizness ir stabils?

Tāpēc, ka apsaimniekošanas pakalpojumi ir noteikti likumā. Mums ir pienākums šos obligātos apsaimniekošanas darbus veikt, un dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums finansēt mājas uzturēšanu. Līdz ar to, ja spējam iedzīvotājiem piedāvāt labu pakalpojumu, šie ieņēmumi ir ļoti stabili. Tā ir laba stabilitātes platforma. Savukārt izaugsmes iespējas mums ir ļoti plašas, gan paplašinot pakalpojumu klāstu, gan ģeogrāfiski. Tā doma par izplešanos nekur nav pazudusi. Tā joprojām ir mūsu ilgtermiņa stratēģijā.