Vinnētājs kļūst par zaudētāju: pārsteidzošs tiesas lēmums

“Kopīpašnieks gribēja izmantot izpirkuma tiesību par 3000 eiro, bet tiesa nosprieda, ka viņam tā kopīpašuma daļa obligāti jāizpērk par 22 000 eiro. Tiesa it kā apmierināja viņa prasību, bet iznāca, ka prāvu var zaudēt, uzvarot,” īsumā   šo procesu raksturo Gundars Ūdris, kurš tiesā pārstāvēja zaudētāju, kura patiesībā uzvarēja.

Taisnīguma uzvara

“Esmu ļoti priecīgs, ka uz 105. valsts svētkiem varēju saņemt taisnīguma uzvaru, esmu pacilāts apzināties, ka mana (mūsu) valsts nav neizdevusies, bet ir demokrātiska, taisnīga un brīnišķīga valsts romāņu-ģermāņu tiesību saimē. 

Šīs arī ir tās uzvaras, kuru dēļ es pievērsos jurispudencei un ticēju, ka taisnība vienmēr beigās uzvar,” gandarīts ir jurists un turpina:

“Starp Atbildētāju nr. 1 un Atbildētāju nr. 2 tika noslēgts pirkuma līgums, kurā pirkuma objekta cena bija noteikta 3000 eiro apmērā.

Taču Prasītājs (akciju sabiedrība “Mājokļu aģentūra”) bija cēlis prasību tiesā (visticamāk, iedzīvošanās nolūkos), lai varētu realizēt izpirkuma tiesību un iegūt īpašumu par 3000 eiro, nevis tā patieso tirgus vērtību – 22 000 eiro. Tiesa galu galā jau arī apmierināja Prasītāja prasību, tikai nosprieda, ka Prasītājam īpašums ir jāizpērk nevis par 3000, bet gan par 22 000 eiro. Prasītājs par šo Rīgas apgabaltiesas spriedumu iesniedza kasācijas sūdzību Latvijas Republikas Augtākajā tiesā.

No vienas puses jau, it kā var saprast Prasītāju! Ja nu viņam nemaz nav to 22 000 eiro par ko izpirkt šo īpašumu, ko tad? Arī tirgus cena īpašumam, iespējams, ir kritusies kopš darījuma slēgšanas brīža 2016. gadā. Bet, kā jau iepriekš minēju, visam pāri prevalē – taisnīgums.”

Augstākās tiesas senatoru kolēģija pagājušā gada novembrī pieņēma lēmumu, ar kuru atteica ierosināt kasācijas tiesvedību sakarā ar Prasītāja sūdzību par Rīgas apgabaltiesas spriedumu.

Īpašumu shēmošana

“Strīdus objekts” atrodas pirmskara laikā būvētā divstāvu koka dzīvojamā ēkā Grīziņkalnā, Valmieras ielā 32, kurā ir vairāki desmitu vienas un divu istabu dzīvokļi, kuru tirgus vērtība svārstās no 12 000 līdz 32 000 eiro, tātad vidēji – 22 000 eiro.

Bet problēma ir tajā, ka ēka nav vis sadalīta dzīvokļu īpašumos, bet gan “domājamajās daļās”. Tas nozīmē, ka katrs tās iemītnieks – dzīvokļa īpašnieks ir saimnieks nevis konkrētajam dzīvoklim, bet gan kādai strikti uz papīra plānā nenovilktai mājas daļai, kas arī ir radījis “jucekli”. Piemēram, ja kāds dzīvokļa iemītnieks savu mitekli grib pārdot, tad to viņš tā vienkārši nevar izdarīt, jo vispirms tas jāpiedāvā pārējiem mājas kopīpašniekiem, un tikai tad, ja viņi atsakās no savām pirmpirkuma tiesībām, dzīvokli var pārdot kādai trešajai personai.

Pavisam ēkai ir 437 domājamās daļās, katram dzīvoklim – 16. Bet 2015. gada notika izsole un gandrīz 200 domājamās daļas no šīs ēkas iegādājās akciju sabiedrība “Mājokļu aģentūra”, kura ir saistīta ar zvērināto advokātu Normundu Šlitki, kurš aktīvi darbojas arī nekustamo īpašumu biznesā. 

Plašsaziņas līdzekļi jau pirms vairākiem gadiem vēstīja, ka “Mājokļu aģentūra” varētu būt viena no “īpašumu shēmotājām”, kas “par mazu naudu izsolēs nopērk domājamās daļas īpašumos un tad no pārējiem kopīpašniekiem jau pieprasa daudzkārt lielākas summas vai tos no mājām izspiež”, lai pēcāk īpašumu kā vienotu kopumu pārdotu par daudzkārt lielāku summu.

Noraida kasācijas sūdzību

2018. gadā viena no dzīvokļu īpašniecēm, sauksim viņu par Astrīdu (vārds mainīts), nolēma savu dzīvokli pārdot, lai iegādātos citu. Viņa atrada pieņemamu variantu un vienojās ar Gundegu (vārds mainīts) dzīvokli pārdot par 22 000 eiro, bet oficiāli Zemesgrāmatā uzrādīt, ka to pārdod par 3000 eiro. Salīdzinoši ar darījumā apgrozījumā esošajiem tūkstošiem abu ieguvums nebija liels – daži simti eiro. Bet darījums notika un tas tā arī tika iegrāmatots Zemesgrāmatā. Oficiāli dokumentos uzrādīt zemāku pārdošanas/pirkšanas summu sievietes mudināja ne jau tikai tas, lai “apietu” Latvijas nodokļu sistēmu, bet arī tas, ka viena no darījumā iesaistītajām dzīvoja Lielbritānijā, kur šāda prakse ir pieņemama, jo Apvienotajā Karalistes likumdošana balstās uz anglosakšu tiesību normām, nevis romāņu-ģermāņu tradīcijās, kā tas ir pie mums.

Toties pēc Latvijas likumdošanas, ja kādu no kopīpašuma daļām tā īpašnieks pārdod, tad pirmpirkuma tiesības ir citiem kopīpašniekiem, kuriem tas jāpiedāvā, bet Astrīda to nebija izdarījusi.

Tad nu “Mājokļu aģentūra”, ieraugot ierakstu Zemesgrāmatā, cēla prasību tiesā, ka tai uz pirmpirkuma tiesībām nebija piedāvāts iegādāties šīs “domājamās daļas” jeb Astrīdas dzīvokli, lai darījumu atzītu par neesošu un ļautu tai no Astrīdas atpirkt dzīvokli par Zemesgrāmatā fiksēto summu – 3000 eiro. Protams, ka Astrīda par tik niecīgu summu nevēlējās šķirties no sava dzīvokļa un sāka tiesvedību, kurā viņu pārstāvēja Gundars Ūdris.

Pagājušā gada maijā Rīgas apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģija apmierināja “Mājokļu aģentūras” prasību. Bet tikai daļā, ka tai ir pirmpirkuma tiesības. Savukārt par cenu nosprieda, ka īpašums jāizpērk nevis par starp Astrīdu un Gundegu noslēgto vienošanos - par 3000 eiro, bet gan par tirgus vērtību – 22 000 eiro. Līdz ar to “vinnētājs” patiesībā šajā darījumā zaudēja 19 000 eiro.

“Mājokļu aģentūra” iesniedza kasācijas sūdzību, jo nevēlējās šķirties no šiem 19 tūkstošiem. Bet pagājušā gada novembrī Augstākās tiesas Senāts atstāja spēkā Rīgas apgabaltiesas spriedumu un atteica ierosināt kasācijas lietu.

“Mājokļu aģentūra” Rīgas apgabaltiesai adresētajā pieteikumā šādu tiesas nospriedumu dēvē “pirmšķietami klaji nelikumīgu”. Tomēr, neskatoties uz to, spriedums stājies spēkā un nu “Mājokļu aģentūrai” jāmaksā Astrīdai 22 000 eiro. “Mājokļu aģentūra” to sakostiem zobiem arī solās darīt, tiesai šādā gadījumā lūdzot sadalīt maksājumu daļās uz 36 mēnešiem jeb trijiem gadiem. Gundars Ūdris par to saka:

“Mana kliente nosūtīja tiesai, ka nepiekrīt šādai sprieduma izpildei un, ka visu summu vajag uzreiz. Šo lūgumu par summas sadali tiesa vēl nav skatījusi, bet neredzu pamatu bagātam komersantam to apmierināt no tiesas puses!” 

Glābj “draudzības pirkums”

“Mājokļu aģentūrai” no vienas puses, formāli it kā ir taisnība, jo uz papīra melns uz balta ir uzrakstīta pirkuma summa – 3000 eiro, nevis patiesā tirgus vērtība – 22 000 eiro, ko tā arī var izmantot kā argumentu, lai iegūtu īpašumu, kaut arī ne labā ticībā, bet gan iedzīvošanās nolūkos, teic Gundars Ūdris. Tomēr šajā gadījumā par labu dzīvokļa pārdevējai nostrādāja tāds Civillikumā ierakstītais termins kā “draudzības pirkums”.

“Īpaši svarīgi ir tas, ka tiesa atzina, ka daudzkārt zemākā darījuma summa – 3000 eiro ir atzīstama par “draudzības pirkumu” nevis pirkuma cenu, kas atbilst reālajai tirgus vērtībai,” norāda Gundars Ūdris un turpina: “Tāpat “Mājokļu aģentūra” savas tiesības vēlējās izmantot ne labā ticībā, to darot iedzīvošanās nolūkā. Tai izdevīgi izbeigt kopīpašumu Valmieras ielā 32 (visu māju iegūt tikai savā īpašumā) un tad to palaist uz izsoli, lai labi nopelnītu.”

Piemēram, Latvijas Republikas Senāta Civillietu departaments kādā 2021. gada 31. maija spriedumā norādījis: “Draudzības pirkuma gadījumā izpirkuma tiesība nedod pamatu izpircējam gūt labumu no šāda draudzības pirkuma un baudīt uz citu personu attiecināmu personisko labvēlību, jo viņa tiesība ir uz izpērkamo nekustamo īpašumu, nevis pirkuma cenu. Lai nodrošinātu, ka gadījumā, kad nekustamais īpašums pārdots lētāk par tā vērtību, ieguvējam (nekustamā īpašuma īpašniekam) tiek samaksāta tā īstā cena, tiesas pienākums ir pārbaudīt īpašuma patieso vērtību darījuma slēgšanas brīdī, un cenas samazinājuma iemeslu noskaidrošanai nav jāpievēršas.”

Likums pieļauj dažās situācijās nekustamo īpašumu pārdot par cenu, kas ir zemāka nekā tā kadastrālā vērtība. Tādos gadījumos Civillikums paredz slēgt draudzības pirkuma līgumu, jo  pārdevējam ir tiesības brīvi noteikt pārdodamā objekta cenu, savstarpēji vienojoties, ko apstiprina pirkuma līgumā. Šādu draudzības pirkuma līgumu var slēgt balstoties uz dažādiem motīviem, piemēram, radniecību, labām kaimiņattiecībām, draudzību un tamlīdzīgi. Attiecībā uz trešajām pusēm šāda draudzības pirkuma cena nav spēkā un to nevar izmantot kā argumentu citos darījumos.

Civillikuma 1386. pants skan šādi: “Ja pierāda, ka izpērkamais nekustamais īpašums pārdots kādam aiz personiskas labvēlības lētāk par tā vērtību (draudzības pirkums), tad izpircējam jāsamaksā īstā cena, pēc tiesas novērtējuma.”