Kaimiņu balsojums iedzen Inesi milzīgos parādos. Pati vainīga - nākas ņemt bankā kredītu
“Labi vēl, ka vairākums nenobalsoja par marmora kāpnēm,” skumji saka liepājniece Inese (vārds mainīts). Šā gada maija vidū viņa dzīvokļa rēķinā ieraudzīja jaunu sadaļu – gandrīz 2000 eiro par apkures sistēmas izbūvi.
Inesei pieder dzīvoklis namā Jaunliepājā, viņa pati tajā nedzīvo, bet izīrē. Kopumā mājā ir 13 dzīvokļu, un marta vidū īpašnieku kopsapulcē vairākums izlēma, ka jāizbūvē apkures sistēma. Līdz šim nams nebija pieslēgts centrālapkurei, un dzīvokļus apkurina ar malku. Minētās summas samaksa vien gan neko nemainīs – katram dzīvokļa īpašniekam papildus pašam jāuzstāda mājoklī apkures caurules un radiatori.
Kopsapulci organizēja apsaimniekotājs – SIA “Namu serviss APSE”. Kad Dace maijā ieraudzīja rēķinā papildus visam 1869,43 eiro ar atšifrējumu papildsumma, viņa vairākkārt centās sazināties ar apsaimniekotāju, bet velti. “Uz e-pasta vēstulēm viņi neatbild, vairākkārt zvanīju, lūdzot tikšanos ar viņu juristu. Sekretāre solīja, ka mani informēs, bet tā arī nekas nenotika,” stāsta Inese.
Pārsteidz arī, ka viņa nav saņēmusi dokumentus, kas apliecinātu pamatojumu maksāt šādu naudas summu. Balsošanas protokols Inesei tā arī nav izsniegts, lai kā arī lūgts.
Tāpat pārsteidza prasība samaksāt gandrīz 2000 eiro vienā piegājienā. Saprotot, ka kā īpašniecei būs vien jāmaksā, Inese centās vienoties ar apsaimniekotāju par šīs summas sadali vairākos maksājumos pēc grafika, bet velti – kā jau teikts, firma, pēc viņas vārdiem, no saziņas izvairījās. Tā vietā Inese saņēma jau brīdinājuma vēstules par parādsaistību obligātu nomaksu līdz mēneša beigām un pirmstiesas brīdinājumu.
“Man tas vienkārši nebija iespējams,” saka Inese. Viņa situāciju ir atrisinājusi, paņemot bankā kredītu, bet dzīvokli visdrīzāk pārdos. “Ja nu tiešām nākamreiz vairākums nobalso par marmora kāpnēm un ģipša lauvām,” skumji ironizē Inese.
Apsaimniekotāja komentārs
SIA “Namu serviss APSE” notikušo skaidro sekojoši: “Namu apsaimniekotājs SIA “Namu serviss APSE” informē, ka Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants paredz, ka lai pieņemtu lēmumu, kas saistīti ar ēkas apsaimniekošanas jautājumiem, nepieciešams, lai dzīvokļu īpašniekus sapulcē pārstāv vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašumiem. Respektīvi, tā kā vairākums dzīvokļu īpašnieku bija klātesoši sapulcēs, lēmums tika pieņemts bez stāsta varones līdzdalības."
"Par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces organizēšanu vai aptaujām dzīvokļu īpašnieki tiek informēti, nosūtot informāciju e-pastā, ja tāds tiek norādīts, kā arī informācija tiek ievietota īpašuma pasta kastītē. Kas attiecas uz apmaksas iespējām, apsaimniekotāji aicina dzīvokļa īpašnieci vērsties pie namu apsaimniekotāja ar iesniegumu par iespējām apmaksas veikšanai, lai kopīgi rastu piemērotāko risinājumu,” teikts “Namu serviss APSE” skaidrojumā.
Formāli likumīgi, ta
ču dokumenti ir jāuzrāda
Situāciju skaidro jurists Pauls Vasks.
Konkrētajā gadījumā konstatējams, ka dzīvokļa īpašniece no dzīvojamās mājas pārvaldnieka ir saņēmusi kārtējo rēķinu, kur papildus regulārajiem maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, pārvaldīšanas izdevumiem un iemaksām mājas uzkrājuma fondā pārvaldnieks iekļāvis arī vienreizēju maksājumu EUR 1869,43 ar atšifrējumu – papildsumma.
No dzīvokļu īpašniekiem iepriekš izsūtītās aptaujas anketas noprotams, ka šis vienreizējais maksājums rēķinā iekļauts, pamatojoties uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma par apkures sistēmas izbūvi dzīvojamā mājā pamata. Pati dzīvokļu īpašniece aptaujā nav piedalījusies, norāda, ka balsošanas protokolu neesot saņēmusi un pārvaldnieks to atsakoties dzīvokļa īpašniecei izsniegt.
Dzīvokļa īpašnieka tiesības un pienākumus nosaka Dzīvokļa īpašuma likums. Dzīvokļa īpašnieks kā jebkurš cits īpašnieks attiecībā uz savu īpašumu ir apveltīts ar universālajām “īpašnieka pilnīgas varas tiesībām”, tajā skaitā tiesībām valdīt un lietot dzīvokļa īpašumu, iegūt no tā labumu, izmantot to pēc sava ieskata u.tml., ciktāl dzīvokļa īpašnieku neierobežo normatīvie akti un ciktāl tas nerada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem. Bez tiesībām likums dzīvokļa īpašniekam tomēr paredz arī noteiktus pienākumus, tostarp – piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un pildīt dzīvokļu īpašnieku kopības tiesīgi pieņemtos lēmumus.
Atbilstoši Dzīvokļa īpašuma 16. pantam dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Būtu apsveicami, ja lēmumus par kopīpašuma apsaimniekošanu vienmēr varētu pieņemt visi dzīvokļu īpašnieki kopīgi.
Diemžēl prakse liecina, ka bieži vien daļa no dzīvokļu īpašniekiem ir neaktīvi – neapmeklē sapulces, nepiedalās balsojumos u.tml., tādēļ, lai nodrošināto efektīvu ēkas pārvaldīšanu, likumdevējs ir bijis spiests samazināt slieksni, kas ir nepieciešams šādu lēmumu pieņemšanai. Proti, likums šobrīd nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam un ir pieņemts, ja par balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.
Jāpiezīmē, ka 2024. gada 1. novembrī stāsies spēkā likuma grozījumi, ar kuriem tiks paredzēts, ka kvoruma trūkuma dēļ atkārtoti sasauktā sapulcē vairāk nekā trešdaļa dzīvokļu īpašnieku varēs pieņemt visiem saistošus lēmumus, ja par nobalsos vairāk nekā puse no atkārtotajā kopsapulcē vai aptaujā piedalījušos dzīvokļu īpašnieku.
Atgriežoties pie konkrētā gadījuma, jāuzsver, lai gan namu pārvaldnieks ir organizējis dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procesu: aptaujājis potenciālos apkures sistēmas uzstādītājus, apkopojis tāmes, sagatavojis aptaujas veidlapas u.tml., pašu lēmumu (par sistēmas uzstādīšanu, tās izmaksām un apmaksas kārtību) ir pieņēmusi dzīvokļu īpašnieku kopība. Kā redzams no pārvaldnieka sagatavotās anketas, attiecīgais lēmums šajā gadījumā ir ticis organizēts aptaujas veidā (nesasaucot dzīvokļu īpašnieku sapulci), kas ir viens no likumā paredzētajiem dzīvokļu īpašnieku lēmumu pieņemšanas veidiem.
Neparasti šķiet dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums maksu par apkures sistēmas izbūvi apmaksāt vienā maksājumā, kas sastāda ievērojamu summu. Iespējams, ne visiem dzīvokļu īpašniekiem šādi līdzekļi ir brīvi pieejami, tādēļ šķietami tālredzīgāk būtu bijis veidot iepriekšējus uzkrājumus vai maksājumu sadalīt ilgākā termiņā. Šis lēmums pats par sevi tomēr atbilst likuma prasībām, ja ir savāktas dzīvokļu īpašnieku par balsis vairāk nekā 50% apmērā.
Vienlaikus uzmanība vēršama uz aptaujas anketā iekļauto atrunu, ka kopējās izmaksas par apkures ievilkšanu dzīvojamā mājā ir izdalāmas vienlīdzīgi uz visiem 13 dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvokļa īpašuma likuma 13. panta pirmā un otrā daļa paredz, ka dzīvokļa īpašnieks sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.
Katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu nosaka, rēķinot atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecību pret visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību. Tātad, jo lielāks ir atsevišķais īpašums (dzīvoklis), jo lielāka tam ir piekritīgā dzīvojamās mājas kopīpašuma domājamā daļa un tātad attiecīgi jāsedz arī proporcionāli lielāka daļa no izdevumiem par ieguldījumiem šajā kopīpašuma daļā.
Līdz ar to, ja vien visi 13 dzīvokļi nav ar pilnīgi identisku platību, kas ir maz ticams, izmaksu sadalījums par minēto remontu, kur katrs dzīvokļa īpašnieks sedz identisku izdevumu daļu, neatbilst likumam.
Ja dzīvokļa īpašniekam ir pamats uzskatīt, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā likuma noteikumiem, dzīvokļa īpašniekam ir tiesības kopības lēmumu apstrīdēt tiesā. Būtiski tomēr ir ievērot apstrīdēšanas termiņu, proti, prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad dzīvokļa īpašnieks uzzināja vai viņam vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, taču ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas.
Ja pārvaldnieks ir atteicies dzīvokļa īpašniecei izsniegt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma protokolu, tad šāda rīcība no pārvaldnieka puses ir prettiesiska. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 20. panta trešo daļu par balsošanas rezultātiem aptaujas organizatoram (šajā gadījumā pārvaldniekam) ir jāsagatavo balsošanas protokols un piecu darbdienu laikā tas jānosūta visiem dzīvokļu īpašniekiem.
Ja dzīvokļa īpašnieks jebkāda iemesla dēļ tomēr protokolu nav saņēmis, pārvaldniekam nav pamata liegt iepazīties ar protokolu, ja dzīvokļa īpašnieks to pieprasa. Minētā panta ceturtā daļa nosaka, ka pēc pieprasījuma pārvaldniekam ir jāuzrāda arī dokumenti par pārējo dzīvokļu īpašnieku balsojumu.
Visbeidzot panta sestā daļā papildus nosaka, ka balsošanas protokols, kā arī katra dzīvokļa īpašnieka balsojums – par vai pret – par katru aptaujā iekļauto jautājumu ir 14 dienu laikā ievietojams mājas lietā, kas glabāja Būvniecības informācijas sistēmā.
