Zemi zem daudzdzīvokļu ēkas izdevīgāk izpirkt

Atbild Olita Gedroica “Latvijas Namsaimnieks” direktore

Latvijā ir spēkā likumdošana, kas nosaka, ka gadījumos, kad daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku īpašumā nav zeme, uz kuras māja atrodas, tad zemes īpašniekam ir tiesības pieprasīt zemes nomas maksu. Tāpēc lasītāja jautājums ir ļoti tipisks - daudzos gadījumos zeme zem ēkas pieder citiem īpašniekiem. Latvijā piespiedu dalītajā īpašumā ir vairāk nekā 3,5 tūkstoši dzīvojamo māju, kuros 110 970 dzīvokļu atrodas uz 7354 citām personām piederošām zemes vienībām. Pie tam viena ēka var atrasties uz vairākiem īpašniekiem piederošām zemes vienībām.

Taču beidzot stāsies spēkā izmaiņas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz pakāpeniski no 2022. gada 1. janvāra:

• noteikt fiksētu zemes lietošanas maksas apmēru 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības visiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem;

• regulēt pušu attiecības, lai izslēgtu nepieciešamību pusēm slēgt līgumus par zemes lietošanu un noteikt nomas maksu vai meklēt vienošanos tiesas ceļā;

• trīs gadu noilgumu prasījumiem par zemes lietošanas maksas samaksu;

• esošo attiecību, tai skaitā ar tiesas spriedumu regulēto attiecību, pāreju uz jauno regulējumu, novēršot, ka identiskos gadījumos attiecības tiek regulētas dažādi.

Ja zemes īpašnieks ir publiska persona (valsts vai pašvaldība), jaunā regulējuma prasības piemēro ar 2024. gada 1. janvāri.

Pārbaudīt zemesgrāmatā

Latvijā ir neskaitāmi gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki ir iegādājušies dzīvokļa īpašumu, nenoskaidrojot, kam pieder ēkai piesaistītais zemes gabals. It sevišķi bieži ir gadījumi, kad zemes gabala īpašnieks ilgus gadus nav komunicējis ar dzīvokļu īpašniekiem, bet pēkšņi sāk piestādīt rēķinus par zemes gabala lietošanu pēdējo gadu laikā. Lai pasargātu sevi no šādiem gadījumiem, ikvienam dzīvokļa īpašniekam ieteicams pirms dzīvokļa īpašuma iegādes ieskatīties pērkamā dzīvokļa īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā. Ja tajā ir norāde tikai uz dzīvokļa īpašumu un domājamo daļu no ēkas, bez norādes uz domājamo daļu no ēkai piesaistītā zemes gabala, tad ēkai piesaistītais zemes gabals visdrīzāk pieder trešajai personai.

Dzīvokļu īpašniekiem izdevīgāk izpirkt zemi zem ēkas

Kaut arī jaunās izmaiņas vienkāršos dalītajā īpašumā iesaistīto pušu attiecības, dzīvokļu īpašniekiem ilgtermiņā ir izdevīgi kopīgi izpirkt trešajai personai piederošo ēkai piesaistīto zemes gabalu. No 2023. gada 1. janvāra dzīvokļu īpašnieki varēs izpirkt trešajai personai piederošo ēkai piesaistīto zemes gabalu bez zemes gabala īpašnieku piekrišanas. To būs iespējams realizēt ar dzīvokļu īpašnieku vairākuma piekrišanu. Pašvaldībai būs jālemj par attiecīgajai ēkai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Ņemot vērā pašvaldības lēmumu, Valsts zemes dienests noteiks izpērkamo zemi un izpirkuma cenu. Likuma kārtībā aprēķinātā izpirkuma cena nebūs apstrīdama vai pārsūdzama.

Ja dzīvokļu īpašnieku kopība nepieņems lēmumu par zemes izpirkšanu, piespiedu nomas attiecības turpināsies.

Cik maksās zeme?

Dzīvokļu īpašnieku kopība varēs izmantot speciālu izpirkuma tiesību uz zemes īpašniekam piederošo zemi. To varēs izpirkt par kadastra vērtību. Katram dzīvokļa īpašniekam izpirkuma cenas daļu noteiks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Protams, tas ir sarežģīts, ilglaicīgs un diezgan dārgs process, ar ko ir jārēķinās, taču rezultātā zeme piederēs dzīvokļu īpašniekiem. Lai iedzīvotāji varētu samaksāt katram dzīvokļa īpašumam aprēķināto izpirkuma cenu, likumā paredzēta iespēja saņemt arī valsts atbalstu. Atbalsta veidus, apmēru un piešķiršanas kārtību noteiks Ministru kabinets. Dzīvokļu īpašnieki noteikti var izmantot arī papildus finansēšanas iespējas, piemēram, ņemot aizņēmumu bankā.

Pārvaldnieka palīdzība

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta punktu Nr. 2.4. Pārvaldnieka obligāti veicamās pārvaldīšanas darbībās ietilpst arī līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku.

SIA “Latvijas Namsaimnieks” dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem zemes izpirkšanas procesā var palīdzēt ar lēmuma pieņemšanu, kā arī, vienojoties ar pārvaldnieku un uzdodot tam konkrētu uzdevumu, pārvaldnieks var veikt arī citas nepieciešamās darbības, kas saistītas ar šo procesu.