Industriālo parku attīstītājs "Piche" atradis jaunu biznesa nišu

Cik liela ir jūsu parku platība lidostā?

Kopā ar to parku, kurš tūliņ tiks pabeigts, mēs esam tuvu 150 000 kvadrātmetru (kv.m.) platībai. Mēs praktiski katru gadu pievienojam 50 000-60 000 kv.m.

Kādu iemeslu dēļ jūs savus parkus attīstāt tieši lidostas tuvumā?

Rīgā ir sarežģītāka situācija ar zemes iegādi un ilgāk iet ar būvniecības saskaņošanu. Tagad gan noteikti ir labāk. Es esmu sens Rīgas kritiķis, un tagad ir redzams, ka Rīgas pašvaldība tiešām cenšas un ir liels progress. Piemēram, [iepriekšējā Rīgas mēra Nila] Ušakova laikā mēs Rīgā pat kategoriski negājām iekšā.

Mārupes novadā situācija ar būvvaldi ir ļoti laba. Vienlaikus varu atzīt, ka ar teritorijas plānošanu Mārupē situācija ir vāja, un mēs daudz runājam arī ar domes vadību par to, ka Teritorijas plānošanas nodaļa nav uz klientiem orientēta. Turklāt mēs nebūt neesam vienīgie lielie attīstītāji, kuri par to sūdzas. Tādēļ arī Mārupes novadā ir gan labās, gan sliktās lietas.

Cik jau līdz šim ir investēts visā šajā industriālo parku kompleksā?

Noteikti, ka kopējā summa ir virs 100 miljoniem eiro.

Pērn minējāt, ka 25 miljoni eiro tiks investēti divos pašlaik topošajos parkos. Kādi ir tālākie nākotnes plāni?

Mēs pašlaik Olainē īstenojam projektu "PET Baltija" vajadzībām gandrīz 30 000 kv.m. platībā, kas ir viens no lielākajiem un sarežģītākajiem līdz šim, un to arī plānots pabeigt šogad. Tas pilnīgi noteikti ir šā gada sarežģītākais objekts ar ļoti apjomīgiem elektrības pieslēgumiem. Investīcijas šajā objektā sasniedz apmēram 25 miljonus eiro.

Savukārt, kas attiecas uz Mārupi, tad mēs esam iegādājušies zemi, lai šeit kopumā varētu uzbūvēt parkus 150 000 kv.m. platībā. Tuvāko trīs gadu laikā noteikti taps virs 100 000 kv.m. Turklāt te ir runa par industriālām platībām. Paralēli tam mums ir arī diezgan ambiciozi mērķi dzīvojamo ēku būvei. Mēs Mārupē tikko izbūvējām divas ēkas projektā "Dižozoli" ar kopumā 82 dzīvokļiem.

Mēs iepriekš pāris gadu laikā kļuvām par vadošo industriālo platību attīstītāju Latvijā, un mūsu mērķis ir dažu gadu laikā kļūt arī par vadošo dzīvokļu projektu attīstītāju. Pašlaik mēs esam veikuši pētījumus tieši daudzdzīvokļu māju segmentā un vērtējam dažādas jaunās tehnoloģijas un viedo māju risinājumus, iedziļinoties pat ļoti sīkās detaļās, lai domātu, kā māju būvniecību padarīt modernāku.

Kopumā mums ir plānots attīstīt Mārupē veselu kvartālu, tostarp būs 14 daudzdzīvokļu ēkas, bērnudārzs. Tas viss atrodas bijušās armijas bāzes teritorijā, kur ir mežs un arī augstākais Mārupes kalns. Šī ir degradēta teritorija, un tas ir ļoti labi, ka šāda veida teritoriju var pārveidot par kaut ko modernu. Gan arhitektūras, gan meža dēļ šī teritorija drīzāk varētu līdzināties Jūrmalas apbūvei, nevis tam, ko ir ierasts redzēt Mārupē. Latvijā attīstītāji tomēr bieži vien cenšas būvēt kastīšu tipa ēkas, mēs vairāk gribam ēkas ar terasēm, fasādes ar stiklu un koku. Mēs par to pašu cenu centīsimies klientiem piedāvāt daudz augstvērtīgāku produktu, nekā tagad piedāvā esošie spēlētāji.

Vienlaikus būvniecības izmaksas pašlaik jau tuvojas 1500 eiro par kv.m. Kādā cenu kategorijā jūs gribat startēt?

Mārupē jaunajos projektos gala cena jau bieži sasniedz 3000 eiro par kv.m. Mūsu projektos tā ir 2200-2400 eiro par kv.m. atkarībā no dzīvokļa. Arī daudziem citiem attīstītājiem cenas ir līdzīgas, bet mēs netaisāmies būt lētākie, mēs par to pašu cenu gribam piedāvāt augstāku kvalitātes līmeni.

Kurš izstrādā arhitektoniskos risinājumus?

Mums pašiem ir vairāk nekā 10 arhitekti. Tāpat mēs ļoti strādājam pie energotaupības uzlabošanas un pie risinājumiem, kā strādā būvnieki. Mēs tiešām cenšamies, lai projekts ir arī ļoti ekonomisks, atbilst visiem Eiropas standartiem. Mūsu pēdējie trīs industriālie parki ir atzīti par energotaupīgākajiem Latvijā. Energokrīzes laikā mēs redzējām, ka izmaksas no citiem parkiem atšķīrās pat piecas reizes, un mēs ļoti daudz ieguvām klientu, kuri skatījās tieši uz energoizmaksām.

Ja mēs atgriežamies pie jūsu jaunā kvartāla ieceres Mārupē - cik šajās 14 ēkās ir paredzēti dzīvokļi?

Vienā ēkā ir paredzēti 32 dzīvokļi, tātad kopā tuvu 400 dzīvokļiem.

Kad šo projektu varētu sākt realizēt?

Šogad. Vasarā plānojam sākt būvniecību. Mēs arī vienmēr ļoti rūpīgi analizējam jau īstenotos projektus, lai varētu pateikt, ko izdarījām ļoti labi, ko varējām izdarīt labāk. Tādēļ pašlaik ļoti vērtējam projektu "Dižozoli" un visus uzlabojumus plānojam ieviest jaunajā projektā.

Tāpat blakus ir plānotas 60 rindu mājas.

Cik investēsiet šajā projektā?

To pašlaik pateikt vēl ir grūti. Pie rindu māju projekta izstrādes mēs strādājam pusgadu. Kāds noteikti teiks, ka tas ir neadekvāti ilgs laiks, bet mūsu pieeja ir, ieejot jaunā segmentā, atrisināt katru mazāko jautājumu un tikai tad sākt būvēt. Šogad plānojam sākt būvēt arī rindu mājas - sāksim ar 10 vai 20.

Kopējās projekta investīcijas gan daudzdzīvokļu, gan rindu mājām varētu būt pie 100 miljoniem eiro. Tās gan netiks ieguldītas tieši šogad, visdrīzāk, tas būs divu trīs gadu laikā.

Projekts taps uz jums piederošas zemes un pēc uzbūvēšanas jūs to turpināsiet apsaimniekot?

Jā, zeme ir mūsu, un arī industriālajos parkos vismaz pirmos piecus gadus, kamēr ir garantijas laiks, mēs tos arī apsaimniekojam, jo, ja parādās problēmas, tad mēs paši tās arī novēršam un par tām atbildam. Tikai tie, kuri paši nebūvē, var apgalvot, ka nekad nav nekādu defektu. Taču mēs gribam iedziļināties, kur ekspluatācijas laikā var rasties problēmas, un tās atrisināt.

Viss, par ko stāstāt, pašlaik ir plānots Mārupē. Vai nedomājat īstenot projektus arī Rīgā?

Ir plāns dzīvojamo ēku segmentā skatīties arī uz Rīgu. Mērķis ir, ka tuvāko gadu laikā varētu būt trīs piecas lielākas teritorijas, ar kurām mēs strādājam.

Tomēr tās tad būtu jaunas teritorijas, nevis esošo ēku renovācija vai darbošanās starp tām?

Mūsu pieeja ir neiet renovācijā, jo šādu darbu ir ļoti grūti sistematizēt. Ja tas ir jauns projekts, tad, vienu reizi uzbūvējot, tu vari radīt sistēmu, kuru pēc tam uzlabot katru nākamo reizi. Tas ir līdzīgāk auto ražošanas procesam. Renovācija vairāk līdzinās mašīnu restaurācijai, jo tu nekad nezini, ko sagaidīt. Tas ir interesants, bet pilnīgi citādāks process. Mēs savukārt tieši tādēļ ļoti ilgu laiku veltām projektu izstrādei, jo mēģinām radīt sistēmu, kuru pēc tam var kopēt un pilnveidot.

Ja atgriežamies pie industriālajiem parkiem, tad vai arī tos plānojat veidot kaut kur citur nekā līdz šim?

Mēs labprāt būvētu arī Rīgā, bet pašlaik mums ne pārāk veicas ar zemes gabaliem, ir diezgan liels to deficīts. Mēģināsim, bet pagaidām konkrētu plānu vēl nav. Domājam par Stopiņiem, ostu, bet kamēr zeme nav nopirkta, tikmēr nevar būt arī konkrētu plānu.

Jūsu mājaslapā ir teikts, ka kopumā jau ir vairāk nekā 150 industriālie objekti.

Pirms industriālajiem parkiem mēs daudz esam būvējuši ražotnes un noliktavas citiem. Var teikt, ka mēs padsmit gadus mācījāmies, slīpējām prasmes, arī akumulējām finanšu līdzekļus, jo sākumā tev neviens neuzticas. Tagad jau 90% ir mūsu pašu projekti.

Getliņu atkritumu šķirošanas rūpnīca arī ir jūsu pašu projekts?

To mēs būvējām viņiem. Tas mums bija smags projekts un laikam vienīgais projekts, kur mēs zaudējām naudu. Mēs šajā projektā arī paši kļūdījāmies aprēķinos, tādēļ nācās zaudēt apmēram 300 000 eiro. Getliņos bija smags, ilgs un finansiāli sāpīgs projekts, taču savā ziņā tā arī bija laba pieredze.

Tas nozīmē, ka tagad klientus, kuriem vajag ražošanas ēku, vairs īsti neņemat?

Mēs uzņemamies. Mēs dažkārt nevaram paņemt mazākos projektus ar 1000 vai 2000 kv.m platību, savukārt ar 5000 kv.m mēs jau aktīvi domājam, ka projektu varam uzņemties. Mēs mēģinām neteikt nē, bet ne vienmēr sanāk. Komanda arī mums ir ļoti augusi. Ja pagājušajā gadā bija 120 cilvēki, tagad jau ir 180. Mēs īstenībā dažkārt pat baidāmies, ar kādu dinamiku uzņēmums aug, - visu laiku tiek piesaukta globālā krīze, tādēļ jāaug ir piesardzīgi un apdomīgi.

Kāpēc ir izdevīgāk būvēt lielākus objektus, kas sākas ar 5000 kv.m?

Es vispār uzskatu, ka klientam, parēķinot izmaksas, būvēt ražošanas vai noliktavas telpas 1000 kv.m platībā ir pilnīgi nepamatoti. Latvietim patīk būt savas sētas saimniekam, un, manuprāt, tas ir vienīgais iemesls, kāpēc klienti tā dara. Šādi projekti nav pamatoti nedz no izmaksu, nedz energotaupības viedokļa. Ja ir komplekss ar 25 000 kv.m, kur visas ēkas tiek saliktas blakus, tad ārsienu īpatsvars sanāk par 60% mazāks. Tas nozīmē, ka siltuma zudumi pa sienām ir par 60% mazāki, kas ir fundamentāli.

Tātad mazākam uzņēmumam, kuram nepieciešami 1000-2000 kv.m, izdevīgāk ir telpas nomāt industriālajā parkā?

Viennozīmīgi. Turklāt Nr.1 apstāklis, kāpēc klienti izvēlas industriālos parkus, - ja tu audz, tad telpas piemērojas. Mēs katru gadu attīstām divus jaunus parkus. Apmēram 10% no klientiem katru gadu pārceļas, jo pieaug prasības pēc telpu lieluma. Mēs arī plānojam klientu telpas, bija divi klienti, kuriem bija problēmas ar savu biznesu, šīs telpas atdevām citiem klientiem. Tie bija ilgtermiņa līgumi, bet ja klientam rodas problēmas ar savu biznesu, tad risinām situāciju, nevis liekam maksāt lielus līgumsodus.

Jums industriālajos parkos ir arī mazi klienti, kas nomā 1000 kv.m un mazāk?

Jā, ir arī 400 un 500 kv.m, ir tādi, kas ir izauguši no 500 kv.m un prasa vēl 1000 klāt. Vienmēr gribētos vairāk piedāvāt telpas tieši mazajiem, saplānojam 500 kv.m telpas, bet atnāk liels klients un paņem visu. Tagad būs viens parks, kur būs arī mazās telpas, jo rinda pēc mazajām telpām ir liela.

Kā jūs kopumā raksturotu situāciju industriālo parku segmentā?

Uzskatu, ka, tāpat kā visos segmentos, visos biznesos, ir kompānijas, kas iet un dara, un ir kompānijas, kurām nesanāk. Biznesā svarīgākā ir pieeja, un pieprasījumu visvairāk diktē cena. Tajā brīdī, ja pieprasījuma nebūs, mums nāksies vienkārši samazināt cenu. Grūti vērtēt, cik kopumā liels ir tirgus, jo ik pa brīdim ienāk starptautiskas kompānijas, un kādā brīdī tirgus var būtiski pieaugt. Tas viss ir atkarīgs no ekonomiskās aktivitātes, iespējamās ekonomiskās krīzes, kurā mēs tīri teorētiski jau dzīvojam. Man ir tāda sajūta, ka krīzē mēs dzīvojam jau no 2008.gada, un uzņēmuma vadība ir krīzes vadība - viss jāpārdomā, jāizsver, nekur lieki netērēt utt. Ir sajūta, ka esam pieraduši dzīvot krīzē un, kad krīze atnāk, nekas jau nemainās. Ja pieprasījums sāk krasi mainīties, tad ir jādomā un jāmainās līdz. Jau no 2008.gada mēs esam pieraduši, ka ir jābūt optimāliem, jāstrādā optimāli, jādomā optimāli un nevar atļauties pārmērīgus tēriņus.

Šobrīd pieprasījums pēc industriālajiem parkiem ir Pierīgā, pie galvenajiem autoceļiem, ostas teritorijā, bet, piemēram, Eiropas Savienības Atveseļošanās mehānisma ietvaros bija plānots būvēt reģionos industriālos parkus. Tur varētu būt pieprasījums?

Jau pieminēto Daugavpili es uzskatu par pilnīgi utopisku ideju, nepamatotu, nejēdzīgu utt. Vērtējot investīcijas, kas tur ieguldītas, beigu beigās klientam būs svarīga tikai cena. No sākuma Daugavpilī vajadzētu saprast, kas tur strādās un tad arī runāt tālāk. Es nesaku, ka Daugavpilī neko nevar attīstīt, bet, ieraugot konkrēto plānu par Daugavpils lidostu, piedodiet, es Rīgā nevaru tik daudz telpas iznomāt un uzbūvēt. Ja kāds domā, ka to var izdarīt Daugavpilī, tad es laikam esmu slikts uzņēmējs un attīstītājs, jo saku, ka tas ir utopisks plāns.

Ir dzirdēts par projektiem, kur pašvaldība par Eiropas naudu uzbūvē industriālo parku, bet nespēj nodrošināt nomniekus.

Uzbūvē un uzbūvē ļoti dārgi. Pirms diviem gadiem izmaksas dažkārt tajos parkos bija trīs reizes augstākas nekā mūsu pašizmaksa. Tās ir pilnīgi nepamatotas būvniecības izmaksas. Pašvaldības nevar būvēt industriālos parkus, tas ir pilnīgi nejēdzīgi.

Tātad šis plāns par parku attīstību reģionos, visticamāk, nepalielinās ekonomisko aktivitāti?

Lielākā problēma ir, ka visas pašvaldības par šo naudu šobrīd taisa infrastruktūru. Vajag infrastruktūru, bet ne vienkārši taisīt ceļu vai kanalizāciju. Ceļi ir vajadzīgi, bet ceļš pats par sevi nerada nevienu jaunu darbvietu, ja neskaita būvniekus, kas to būvē. Kamēr tur nav blakus industriālā parka, nekas tur nenotiek. Ja man kāds piedāvātu būvēt parku Daugavpilī, dotu zemi par brīvu un vēl 100 eiro par kvadrātmetru, tāpat tur nebūvētu, jo tur nav klientu, un klientu nav, jo klientam nav darbinieku. Ir jāskatās plašākā kontekstā, un šobrīd investīcijas tur ir nepamatotas.

Lai, piemēram, kāda zviedru kompānija ieietu kaut vai Valmierā, ir jābūt kādai pievienotai vērtībai - gatavas telpas, subsīdijas vai kas tāds. Ja tev ir tāda pati cena kā Rīgā, tad kāpēc ne Rīgā, jo tomēr te darbiniekus ir vieglāk dabūt.

Doma jau sākotnēji bija ļoti laba, ka pašvaldības kopā ar uzņēmējiem kaut ko dara. Taču pēdējā laikā esmu ar vairākiem runājis un doma ir aizgājusi pilnīgi citā virzienā. Pašvaldības vienkārši apgūst naudu, kas nav pareizi.

Tad industriālajiem parkiem attīstība ir tikai Pierīgā, ne reģionos?

Liepāja ļoti labi attīstās, arī Jelgava, Olainē paredzēts liels parks. Taču pieejai vajadzēja būt citai, vairāk Liepājai un Jelgavai naudu dot parku būvniecībai, ne infrastruktūrai. Pašvaldību funkcijas jau tāpat paredz, ka ceļi ir jātaisa, bet, lai radītu pievienoto vērtību straujai izaugsmei, ir jāinvestē tieši industriālās telpās un jānodrošina klientiem vēl zemākas cenas.

Kas ir klienti, kas iznomā telpas? Vietējie uzņēmumi, kas paplašinās, starptautiskie, kas ienāk Latvijas tirgū?

Ārzemju kompāniju ir mazāk, lielākā daļa ir augoši Latvijas uzņēmumi vai ārzemju uzņēmumi, kas jau strādā Latvijā. Jāsaka, ka ļoti daudz esošo klientu palielina telpu platības, pieļauju, ka tas ir papildu eksporta dēļ. Kopumā attīstība ir laba. Protams, arī nomaina telpas, kuras ir degradētas un ar piecas reizes augstākiem komunālajiem maksājumiem. Ikviens grib strādāt modernā un sakārtotā darba vidē, turklāt darbiniekus piesaistīt degradētām telpām kļūst arvien grūtāk.

Kā jūs kopumā ietekmēja pagājušā gada cenu kāpums, sākot jau ar energoresursu cenām, būvmateriāliem utt.?

Dzīvojamo ēku būvniecības segmentā mazāk, bet industriālajā būvniecībā cenas pagājušajā gadā kopumā pieauga par 35%. Šobrīd cenas jau iet uz leju līdz ar energoresursu cenu samazināšanos. Mūsu peļņas rādītājus tas ietekmēja ļoti negatīvi, taču apgrozījums mums pieauga ievērojami, līdz ar to esam apmēram tādā pašā līmenī kā gadu iepriekš.

Vai augstās cenas uz brīdi neiepauzēja attīstību, kādu projektu nācās atlikt?

Mums veiksmīgi sakrita, ka lielās izmaksu pozīcijas jau bija nopirktas, savukārt nākamajiem parkiem lielās pozīcijas bija iespējams atlikt un nepirkt tik laicīgi. Bija posmi, kas kavējās, bet kopumā mēs tikām cauri ar vieglām problēmām. Atsevišķiem klientiem bija jāpārliek termiņi par mēnesi, jo nebija materiālu kādās pozīcijās, bet klienti īsti no tā necieta, jo mums visas cenas ir fiksētas, un to "cenu sitienu" kompānija uzņēmās uz sevi, peļņas rādītājiem.

Nomas maksas nepalielinājāt?

Nomas maksas mēs līdz ar inflāciju plānojam pārskatīt tagad, bet arī saprotamā līmenī 5-6% apmērā. Mums pašreiz lielākās problēmas sagādā Euribor likmes. Lai visu finansētu, mums ir pietiekami lieli kredīti bankās, proti, ja pirms tam bankai maksājums bija 2%, tad tagad tie ir 5%, ja Euribor iepriekš bija 0%, tad tagad ir 3%. Tas ļoti ietekmē.

Kāda ir banku attieksme? Vai sadarbojaties ar Latvijas bankām? Uzņēmēji sūdzas, ka bankas par maz un negribīgi kreditē.

Bankas ir ļoti pretimnākošas kreditēšanā, varbūt tāpēc, ka redz mūsu biznesa pieeju. Tagad sadarbojamies ar "SEB banku", un pēdējais projekts bija ļoti veiksmīgs.

Kā prognozējat kopumā būvniecības segmenta attīstību šogad un nākamgad?

Domāju, ka realizēto projektu skaits kopumā samazināsies visā industrijā. Mēs esam gatavi ne tik daudz strādāt uz kompānijas peļņu, bet attīstību, tas arī ir iemesls, kādēļ mums kopējais apjoms varētu samazināties līdz 70-80% no pagājušā gada apjomiem. Domāju, ka būvniecības izaugsme nebūs tik laba.