Svarīgi visiem dzīvokļu īpašniekiem: apsaimniekotājs bez piekrišanas var iekļūt jūsu mājoklī, lai īstenotu “pagaidu aizsardzību”
Vēl pavisam nesen namu apsaimniekotājam bez dzīvokļa īpašnieka atļaujas nebija tiesību iekļūt privātdzīvoklī, ja tas, piemēram, bija nepieciešams radušās avārijas dēļ, lai nomainītu plīsušu ūdenscauruli. Nu situācija ir mainījusies, un Civilprocesa likumā izdarīti grozījumi, kas ar tiesas lēmumu tiesu izpildītāja klātbūtnē to ļauj darīt. Pie tam dzīvokļa īpašniekam nāksies segt zaudējumus, kas radušies gan apsaimniekotājam, gan kaimiņiem.
Līdz šīs vasaras sākumam daudzdzīvokļu namu apsaimniekotājam nebija nekāda tiesiska pamatojuma, lai tas bez dzīvokļa īpašnieka piekrišanas varētu iekļūt kādā privātdzīvoklī un tur veikt avārijas vai plānveida remontdarbus. Rezultātā “spītīgie” iedzīvotāji radīja galvassāpes un zaudējumus ne tikai apsaimniekotājam, bet arī saviem kaimiņiem, kuru dzīvokļi ūdensvada avārijas dēļ vai nu tika nolieti, vai arī palika bez ūdens.
Tagad Civilprocesa likumā noteikts mehānisms, kā bez dzīvokļa īpašnieka piekrišanas ārkārtējas situācijas gadījumā apsaimniekotājs “spītīgajam” dzīvokļa īpašniekam var likt atvērt durvis. To juridiski sauc par “pagaidu aizsardzību”. Jauno regulējumu Jauns.lv lasītājiem skaidro namu apsaimniekošanas firmas “City Service Latvia” juriskonsulte Elīna Čimure:
- Kādos gadījumos namu apsaimniekotājs drīkst iekļūt dzīvoklī, lai tajā likvidētu avāriju? Cik ilgi šo problēmu nākas risināt, ja pēkšņi uzrodas kāds “spītīgs” iedzīvotājs, kurš, neraugoties uz loģisko saprātu, tomēr durvis neatver?
- Pārvaldnieks var vēlēties iekļūt dzīvokļa īpašumā ne tikai, lai novērstu avāriju, bet arī, lai pārbaudītu dzīvokļa īpašumā esošo mēraparātu tehnisko stāvokli un to rādījumus, lai veiktu plānotos remontdarbus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas uzturēšanu un fizisku saglabāšanu, kā arī lai noskaidrotu dažādu ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu elementu bojājumu cēloņus un citos gadījumos.
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 7. punktu dzīvokļa īpašniekam ir pienākums nodrošināt iespēju pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu.
Normatīvie akti, kas reglamentē dzīvojamo māju pārvaldīšanu, neparedz pārvaldniekam tiesības vardarbīgi iekļūt dzīvokļa īpašumā, līdz ar to pārvaldnieks drīkst iekļūt tajā tikai ar tā īpašnieka atļauju.
Kārtība kādā pārvaldnieks saskaņo iekļūšanu dzīvokļa īpašumā ir noteikta pārvaldīšanas līgumā. Parasti pārvaldnieks par šādu nepieciešamību informē dzīvokļa īpašnieku trīs dienas iepriekš elektroniskā, rakstiskā vai telefoniskā veidā, ja nepieciešams veikt dzīvokļa īpašuma komunikāciju un tajā uzstādīto skaitītāju vizuālu apskati vai īpašuma remonta darbus, ja šo darbu veikšana ir saistīta ar iekļūšanu konkrētam dzīvokļa īpašniekam piederošā dzīvokļa īpašumā, bet avārijas situācijā – nekavējoties, saskaņojot darbus to veikšanas gaitā.
Diemžēl praksē ir situācijas, kad dzīvokļa īpašnieks neielaiž pārvaldnieku dzīvokļa īpašumā. Konkrētajā situācijā cerību tās risināšana rada 25. martā pieņemti grozījumiem Civilprocesa likumā, papildinot to šādā redakcijā:
“Iespējamais prasītājs var lūgt pagaidu aizsardzību pirms prasības celšanas, ja pagaidu aizsardzība jāpiemēro nekavējoties būtiska kaitējuma novēršanai. Pieteikumā par pagaidu aizsardzību iespējamais prasītājs pamato tās piemērošanas neatliekamību. Pieteikumam pievieno pierādījumus, kas apliecina viņa prasības tiesību un nepieciešamību piemērot pagaidu aizsardzību”.
Minētie grozījumi dos iespēju pārvaldniekam aktīvāk rīkoties situācijā, kad dzīvokļa īpašnieks nepilda savus likumīgos pienākumus un neielaiž pārvaldnieku savā dzīvokļa īpašumā.
Pēc grozījumu stāšanās spēkā Civilprocesa likumā pārvaldnieks varēs vērsties tiesā ar lūgumu nodrošināt viņam piekļuvi dzīvojamās mājas komunikācijām, kas atrodas konkrētā dzīvokļa īpašumā.
Savā pieteikumā pārvaldniekam būs jāpamato, kāpēc šāda piekļuve ir nepieciešama, kā arī jānorāda, ka piekļuves trūkums var radīt zaudējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem, piemēram, appludināt citu dzīvokļa īpašumu.
Pieteikumam jāpievieno pamatojošie dokumenti, piemēram – defektu akts, būvinženiera tehniskais atzinums, Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienesta vai citas institūcijas atzinums, kopības lēmums un citi. Pieteikumā vajadzēs paskaidrot, kāpēc pārvaldniekam pēc iespējas ātrāk jāiekļūst norādītajā dzīvokļa īpašumā.
Pirms vēršanās tiesā ar pieteikumu pārvaldniekam ir jālūdz konkrēto dzīvokļa īpašnieku nodrošināt piekļuvi labprātīgi. Šādu lūgumu jāsūta ierakstīta pasta sūtījuma veidā, lai pierādītu, ka dzīvokļa īpašnieks ļaunprātīgi nenodrošina piekļuvi.
Tiesa pieteikumu izskata desmit dienu laikā un lemj par pieteikuma apmierināšanu vai noraidīšanu.
Ja tiesas lēmums ir saņemts un tas ir labvēlīgs, tad par to ir jāinformē konkrētais dzīvokļa īpašnieks. Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības piekļuvi nodrošināt labprātīgi. Ja dzīvokļa īpašnieks piekļuvi nenodrošina labprātīgi, tad pārvaldniekam ir tiesības lēmumu nodot piespiedu izpildei zvērinātam tiesu izpildītājam. Šādā gadījumā dzīvokļa īpašniekam būs jāsedz arī visi izdevumi, kas saistīti ar lēmuma piespiedu izpildi, tas ir par durvju uzlaušanu, slēdzeņu nomaiņu, kā arī citi lēmuma piespiedu izpildes izdevumi, ja šāda piekļuve nebūs nodrošināta ļaunprātīgi.
- Kā jūs risināt problēmsituācijas, kad saskaraties ar šādiem “spītīgiem” dzīvokļu īpašniekiem?
- Ņemot vērā, ka normatīvie akti neparedz pārvaldniekam tiesības vardarbīgi iekļūt dzīvokļa īpašumā, tad iekļūšanu dzīvokļa īpašumā saskaņojam pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā.
Ja dzīvokļa īpašnieks atsakās ielaist pārvaldnieku dzīvokļa īpašumā, tad tiek meklētas citas iespējas kā veikt remontdarbus vai novērst avāriju, piemēram, piekļūt bojājuma vietai no cita dzīvokļa īpašuma, atsedzot griestu pārsegumu citā dzīvokļa īpašumā. Šāda situācija var radīt arī papildus izdevumus dzīvokļu īpašnieku kopībai, jo pārvaldnieks pārvaldīšanas tiesiskajās attiecības darbojas kā pilnvarotā persona un dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jānodrošina finansējums pārvaldīšanas darbību veikšanai.
Zaudējumu apmērs parasti ir saistīts ar avārijas raksturu, tas ir - apjomu un bojājuma vietu, avārijas novēršanas ātrumu un citiem apstākļiem. Parasti zaudējumi tiek nodarīti citiem dzīvokļu īpašniekiem, piemēram, tiek salieti dzīvokļi. Līdz ar to iesakām katram dzīvokļa īpašniekam veikt tam piederošā dzīvokļa apdrošināšanu, lai mazinātu iespējamās negatīvās sekas, kas var rasties šādu situāciju rezultātā.
Ir zināmas arī situācijas, kad dzīvokļa īpašnieks neielaiž dzīvoklī pārvaldnieku, kā rezultātā pārējie dzīvokļu īpašnieki paliek bez ūdens un kanalizācijas pakalpojuma. Šādu problēmu var mēģināt risināt pieņemot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, piemēram, ar lēmumu nosakot, ka vainīgais dzīvokļa īpašnieks segs izdevumus, kas saistīti ar ūdens cisternu nodrošināšanu pārējiem dzīvokļu īpašniekiem. Ir liela iespējamība, ka pēc šāda lēmuma pieņemšanas vainīgais dzīvokļa īpašnieks, tomēr pārdomās un ielaidīs savā dzīvoklī pārvaldnieku.
Pēc grozījumu stāšanās spēkā Civilprocesa likumā pārvaldnieks arī mēģinās šādas problēmsituācijas risināt, vēršoties tiesā ar lūgumu nodrošināt viņam piekļuvi dzīvojamās mājas komunikācijām, kas atrodas konkrētā dzīvokļa īpašumā.
- Vai ar pašreizējiem likuma grozījumiem par “pagaidu aizsardzību” ir pietiekami, lai problēmu novērstu?
- Pašreiz likumdevējs ar grozījumu izdarīšanu Civilprocesa likumā ir radījis jaunu mehānismu, kas dos iespēju pārvaldniekam aktīvāk rīkoties situācijā, kad dzīvokļa īpašnieks nepilda savus likumīgos pienākumus un neielaiž pārvaldnieku savā dzīvokļa īpašumā. Pēc šī mehānisma pielietošanas praksē varēs arī spriest, cik tas ir efektīvs un par nepieciešamajiem papildinājumiem pašreizējā regulējumā.
