Kā droši un atbildīgi nopirkt dzīvokli

Konsultē Pauls Vasks, Paula Vaska juridiskais birojs

Cilvēki, pieņemot lēmumu par konkrētā dzīvokļa pirkumu, bieži vadās no tādiem apsvērumiem kā: “vai es varu to atļauties?”; “vai dzīvokļa tuvumā atrodas bērnudārzs, lielveikals, darbs?”; “kādi ir potenciālie kaimiņi?”; pēdējā laikā arvien biežāk arī: “vai dzīvokļa izvietojums saskan ar Vastu Shastras principiem” u.tml.

Ar to nepietiks

Visi uzskaitītie izvēles kritēriji ir vai nu racionāli, pamatoti, vai arī pārliecībā balstīti. Tomēr, lai izdarītu pārdomātu un atbildīgu izvēli par dzīvokļa pirkumu, ar šādiem apsvērumiem būs par maz. Pērkot dzīvokli, nedrīkst aizmirst par šī darījuma un arī paša īpašuma (dzīvokļa) tiesiskajiem aspektiem, kuru ignorēšana pircējam var sagādāt lielu vilšanos un pēcāk arī dārgi izmaksāt, kā tas praksē diemžēl mēdz notikt.

Lai akcentētu būtiskākos juridiskos aspektus, kam noteikti būtu jāpievērš uzmanība, pērkot dzīvokli, turpmākajā rakstā tie izklāstīti, norādot tēzes virsrakstu, ko papildina tās satura īss izklāsts.

Ieskatieties zemesgrāmatā

Zemesgrāmatās ieraksta nekustamus īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības. Zemesgrāmatas ir visiem pieejamas, un to ierakstiem ir publiska ticamība. Praksē visērtākais veids, kā ieskatīties dzīvokļa zemesgrāmatas nodalījumā, ir darīt to elektroniski, t.i., pakalpojumu izvēloties saņemt zemesgramata.lv vai lursoft.lv un atrodot dzīvokli pēc adreses un kadastra numura vai citiem piedāvātajiem atlases kritērijiem. Šāda informācija ir brīvi pieejama ikvienam, pakalpojuma maksa ir pieci līdz seši eiro.

Ieskatoties zemesgrāmatā, pircējam pirms darījuma slēgšanas ir iespēja iegūt drošu un ticamu informāciju par dzīvokli, tā statusu, īpašnieku. Īpaša uzmanība veltāma tam, kādi iespējamie aizliegumi un apgrūtinājumi, par kuriem īpašnieks, iespējams, pat nenojauš, gulstas uz šo īpašumu. Jāpievērš uzmanība iespējamiem personālservitūtiem, hipotēkām, īres tiesībām, zvērinātu tiesu izpildītāju piedziņas atzīmēm, prasības nodrošinājuma atzīmēm u.tml. ierakstiem.

Ir jāņem vērā, ka aiz katra zemesgrāmatas ieraksta slēpjas konkrētas tiesības un pienākumi, un atkarībā no šī ieraksta veida tas var būt šķērslis dzīvokļa pārdošanas darījumam. Piemēram, hipotēkas gadījumā jaunajam īpašniekam netiks reģistrētas īpašuma tiesības, iekams hipotēka nebūs dzēsta vai netiks saņemta hipotekārā kreditora piekrišana.

Citos gadījumos dzīvokļa pārdošanas darījums varēs notikt, tomēr jaunajam īpašniekam būs saistošs par labu kādai trešajai personai nodibinātais personālservitūts vai zemesgrāmatā reģistrēts īres līgums.  

Vai ēka un zeme pieder vienam īpašniekam?

Valsts neatkarības un līdz ar to īpašuma tiesību uz zemi atjaunošana Latvijā ir radījusi komplicētu problēmu – pretēji vispārīgajam zemes un ēkas vienotības principam daudzos gadījumos ēka pieder vienam īpašniekam, bet zeme – citam. Šādu institūtu dēvē par dalīto īpašumu, un lielā daļā gadījumu dalītais īpašums skar tieši dzīvojamās ēkas. 

Pirmajā brīdī, nepievēršot uzmanību šīs nianses ēnas pusei, piedāvājums pirkt dzīvokli, kas atrodas uz svešas zemes, var būt pat vilinošs, jo no finansiālā viedokļa šāds īpašums visticamāk būs lētāks par īpašumu, kuru neskar dalītā īpašuma problemātika. Tomēr potenciālajam pircējam ir jārēķinās, ka kopā ar dzīvokli tiek neizbēgami “nopirktas” arī attiecības ar zemes īpašnieku.

Attiecības starp zemes īpašnieku un ēku īpašnieku dalītā īpašuma gadījumā jārisina savstarpēji vienojoties vai tiesas ceļā. Jebkurā gadījumā ir jārēķinās, ka zemes īpašniekam ir tiesības uz atlīdzību, jo viņa īpašuma tiesības lietošanas ziņā ir ierobežotas ar ēku, kas atrodas uz īpašumā esošās zemes. Agrāk zemes īpašnieka un ēkas īpašnieka attiecības tika dēvētas par piespiedu nomas attiecībām, un zemes īpašnieks no ēkas īpašnieka varēja pieprasīt nomas maksu.

Šobrīd, pēc nesen veiktās reformas, zemes piespiedu nomas institūts ir pārdēvēts par zemes likumiskajām lietošanas tiesībām un maksājuma apmērs par šādām lietošanas tiesībām ir ar likumu ierobežots. Papildus tam jau tuvākajā laikā stāsies spēkā likums, kas paredzēs daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem tiesības izpirkt zem ēkas esošo zemi.

Pēdējā laika izmaiņas dalītā īpašuma problemātikā, kā redzams, ir par labu ēku īpašniekiem, tomēr, ar dzīvokļa pirkumu iesaistoties šāda dalītā īpašuma “projektā”, potenciālajam pircējam jebkurā gadījumā ir jārēķinās ar lielākiem izdevumiem – maksājumiem par zemes likumiskajām lietošanas tiesībām, nākotnē arī par zemes izpirkšanu, varbūt arī par tiesvedību, ja attiecības ar zemes īpašnieku neizdosies atrisināt sarunu ceļā.

Dzīvoklis vai dzīvokļa īpašums?

Potenciālajam pircējam, apsverot dzīvokļa iegādi, ir nepieciešams noskaidrot, kāds tiesiskais statuss ir pērkamajam īpašumam. Proti, dzīvoklis pēc savas būtības nevar būt pilnīgi tiesiski un būvnieciski nošķirts no citiem dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, jo to kopīgai funkcionēšanai ir nepieciešams, piemēram, jumts un kāpņu telpa, kas jebkurā gadījumā atradīsies visu dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā un kopīgā lietošanā.

Tomēr vēlama ir dzīvokļa īpašnieka maksimāli liela neatkarība no kaimiņiem – citu dzīvokļu īpašniekiem. Šādu neatkarību īpašniekam nodrošina apstāklis, ka dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos. Diemžēl daudzos gadījumos dzīvojamās mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos nav pabeigta vai pat uzsākta, tādēļ pārdots tiek nevis dzīvokļa īpašums, bet gan kopīpašuma domājamās daļas. Tas savukārt nozīmē lielāku tiesisku nestabilitāti un atkarību no pārējiem kopīpašniekiem, un citus potenciālus ar kopīpašuma problemātiku saistītus riskus.

Lai vienkāršoti paskaidrotu atšķirību starp dzīvokļa īpašumu pretstatā domājamām daļām no kopīpašuma, atkal jāņem talkā zemesgrāmatu dati. Proti, dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums. Tas nozīmē, ka dzīvokļa īpašumam ir atvērta atsevišķa zemesgrāmata (nodalījums).

Līdz ar to dzīvokļa īpašnieks var brīvi savu īpašumu pirkt, pārdot, un ir tikai pašsaprotami, ka šāda tiesiski sakārtota īpašuma vērtībai tirgū būtu jābūt augstākai. Pretstatā dzīvokļa īpašumam daudzos darījumos pirktas tiek domājamās daļas no kopīpašuma. Šādā gadījumā visam īpašumam būs viena kopēja zemesgrāmata ar ierakstiem par domājamo daļu no kopīpašuma sadalījumu starp īpašniekiem. Ir rūpīgi jāskatās, vai zemesgrāmatā kopīpašnieki ar atsevišķu līgumu vismaz ir vienojušies par dzīvokļu (atsevišķu telpu grupu) dalītu lietošanu.

Tāpat svarīgi būtu neskaidrot, vai šajā līgumā kopīpašnieki ir vienojušies par pirmpirkuma tiesību jautājumu, kas nav aktuāls dzīvokļa īpašuma gadījumā. Svarīgi ir apzināties, ka agri vai vēlu šāds kopīpašums būs jāizbeidz labprātīgi vai piespiedu kārtā (tiesvedības ceļā) un jāuzsāk nokavētā dzīvojamās mājas sadalīšana dzīvokļu īpašumos. Tādēļ potenciālajam dzīvokļa pircējam neizbēgami ir jārēķinās ar nākotnes izdevumiem un, iespējams, pat ilgstošiem kopīpašnieku strīdiem. 

Patvaļīgas pārbūves

Īpašuma tiesības uz dzīvokli īpašniekam nodrošina plašu tiesību apjomu, tomēr nedrīkst aizmirst, ka nekustamā īpašuma (jo īpaši būvju) īpašniekam valsts uzliek arī pienākumus, kuru pārkāpšana var novest pie dažādām, arī tiesiskām sekām. Būvniecība ir joma, kur praksē konstatējami visnotaļ daudz pārkāpumu – atkāpes no likumā noteiktās kārtības.

Runājot par dzīvokļiem, nelikumīgi pārbūvēti balkoni, nesaskaņoti demontētas sienas un citi patvaļīgi telpu uzlabojumi jau paspējuši kļūt bēdīgi slaveni. Tādēļ zinošam pircējam, jo īpaši pērkot dzīvokli vecākās ēkās, noteikti būtu vēlams lūgt pārdevējam uzrādīt ēkas vai telpu pēdējo kadastrālās uzmērīšanas lietu (iepriekš dēvēta arī par inventarizācijas lietu). Šādā veidā ir iespējams salīdzināt kadastra datus un konstatēt iespējamas patvaļīgas pārbūves pazīmes telpās.

Runājot par tiesiskajām sekām, jānorāda, ka nav šķēršļu pārdot dzīvokli, kurā veikta nelikumīga pārbūve. Tomēr dzīvokļa pircējam jārēķinās, ka, pērkot šādu dzīvokli, šīs tiesiskās sekas būs jārisina. Proti, nelikumīga pārbūve agri vai vēlu visticamāk būs jālegalizē, un šāds process neizbēgami prasīs no īpašnieka laika un naudas resursus.

Pirkuma līguma nosacījumi

Nekustamā īpašuma pirkuma darījumos puses mēdz slēgt dažādus līgumus, gan pirms paša darījuma (priekšlīgumi, rezervācijas līgumi, nodomu līgumi, rokas naudas līgumi utt.), gan arī tā procesā (pirkuma gadījumā – pirkuma līgums).

Lielā daļā gadījumu pirkuma darījumu kreditē bankas, kas nozīmē dokumentu sarakstu papildināšanu ar virkni kreditēšanas darījumiem raksturīgu dokumentu (aizdevuma līgums, hipotēkas līgums, starpbanku vienošanās, galvojuma līgums utt.). Visā šajā procesā un dokumentu daudzumā ir viegli palaist garām būtisko. Raksta formāts neļauj plaši analizēt katra pirkšanas darījuma dokumentu un ar to saistītos aspektus, tādēļ autors pievēršas tikai būtiskākajam no tiem, bez kā nav iespējams pats dzīvokļa pirkšanas darījums, proti, pirkuma līgumam.

Dzīvokļa pirkuma līgumu praksē lielākoties sagatavo pārdevējs. Tādēļ dzīvokļa pircējam, iepazīstoties ar līguma saturu, ieteicams vispirms vērst uzmanību uz svarīgākajām līguma sastāvdaļām, bez kurām pirkuma līgums nav iedomājams – t.i., pirkuma priekšmetam un cenai, profesionālajā terminoloģijā dēvētām arī par pirkuma līguma būtiskajām sastāvdaļām.

Pirkuma priekšmetam ir jābūt definētam skaidri un nepārprotami, lai nerodas šaubas, tieši kas un kādā sastāvā tiek pirkts. Dzīvokļa īpašuma gadījumā ir vienkāršāk, jo, kā jau norādīts iepriekš, tas ir tiesiski nošķirts un ierakstīts atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā. Ja dzīvoklis tiek pirkts kā domājamās daļas no kopīpašuma, pirkuma līgumā ir norādāmas šīs daļas un tām ir jāsakrīt ar domājamo daļu apjomu, kas uz pārdevēja vārda par konkrēto dzīvokli ir nostiprinātas īpašumam atvērtajā zemesgrāmatā.

Ne mazāk būtiski ir atgādināt, ka pircējam, iesaistoties kopīpašumā, ir svarīgi pārbaudīt, vai par pērkamajām domājamām daļām ir jau noslēgts vai tiks slēgts kopīpašuma dalītās lietošanas kārtības līgums. Visbeidzot, pērkot dzīvokli, ir vērts pārliecināties par dzīvokļa statusu kadastrālās uzmērīšanas lietā, jo var izrādīties, ka pērkamais dzīvoklis nemaz nav paredzēts dzīvošanai, bet ir nedzīvojamās telpas.

Kas attiecas uz dzīvokļa cenu, tad tās lielumu nosaka tirgus situācija un darījuma pušu panāktā vienošanās, tādēļ, slēdzot pirkuma līgumu, par to lielas domstarpības šajā stadijā parasti vairs nerodas. Tomēr no risku viedokļa viens no pašiem būtiskākajiem jautājumiem ne tikai cenas, bet visa līguma sakarā ir tieši pirkuma maksas samaksas kārtība. Varianti ir dažādi, un no tiem ir atkarīgs katras puses riska līmenis.

Pircējam visdrošāk pirkuma maksu ir samaksāt pēc tam, kad īpašuma tiesības uz dzīvokli jau ir reģistrētas zemesgrāmatā. Pārdevējs tam savukārt var nepiekrist un uzstāt, lai apmaksa tiek veikta jau pirms darījuma vai līguma slēgšanas brīdī. Labs kompromiss šajā situācijā ir darījuma konta līgums, ar kuru pirkuma summa tiek iemaksāta atsevišķā šim darījumam atvērtā darījuma kontā bankā.

Naudas izmaksas no šī darījuma konta pircējam attiecīgi notiek, tikai iestājoties konkrētiem darījuma konta līgumā noteiktiem apstākļiem, – īpašuma tiesību reģistrācijai uz pircēja vārda zemesgrāmatā. Ja darījumu finansē banka, tad parasti arī hipotēkas reģistrēšana ir par labu bankai. Darījuma konta izvēle gan sadārdzinās pirkuma darījumu, jo bankai par šādu pakalpojumu būs jāmaksā komisijas maksa, tomēr šādā gadījumā abas puses var novērst būtiskus riskus. 

Citi darījuma riski

Pērkot dzīvokli, ir jāņem vērā daudz risku. Iepriekšējās tēzēs ir ieskicēti tikai daži no tiem. Vēl būtu jāpiemin, ka pārejas periodā līdz 2026. gada 31. decembrim jaunajam dzīvokļa īpašniekam ir saistoši attiecībā uz dzīvokli līdz 2021. gada 30. aprīlim noslēgtie, bet zemesgrāmatā nereģistrēti dzīvokļa īres līgumi. Ar šo problēmu gan visbiežāk nākas rēķināties, pērkot dzīvokli izsolē.

Potenciālajam pircējam tāpat vēlams rūpīgi novērtēt ne tikai dzīvokļa, bet arī koplietošanas telpu un kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas daļu stāvokli. Neatkarīgi no tā, kāds statuss ir dzīvoklim, dzīvokļa īpašniekam ir pienākums rūpēties un uzturēt arī dzīvojamās mājas kopīpašumā esošo daļu. Tādēļ arī perfekti izremontēta dzīvokļa saimniekam ir jārēķinās ar nākotnes izdevumiem, ja kopīpašumā esošā ēkas fasāde vai kāpņu telpa ir sliktā stāvoklī un kopīpašnieki likumā noteiktā kārtībā nolemj veikt tās remontu.

Salīdzinoši retākas, tomēr praksē sastopamas ir situācijas, kad dzīvojamā ēka savulaik ir uzcelta uz nomātas zemes platības vēl pirms apbūves tiesību institūta ieviešanas. Atšķirībā no ierastā dalītā īpašuma problemātikas šādos gadījumos pastāv risks, ka ēkas un arī dzīvokļa īpašuma tiesības var būt terminētas un ar laiku pat nonākt zemes īpašnieka īpašumā.

Ja rakstā iekļautā informācija būs palīdzējusi kādam potenciālajam dzīvokļa pircējam izvairīties no tik nepatīkamas situācijas un laikus apzināt daudzus citus rakstā pieminētos riskus, raksts būs sasniedzis savu izvirzīto mērķi – veicināt drošu un atbildīgu dzīvokļa pirkuma darījumu norisi!

* Termins dzīvoklis, ja vien tas nav tieši precizēts tekstā vai noprotams no konteksta, tekstā tiek lietots plašākā nozīmē, ar to saprotot gan domājamās daļas no kopīpašuma ar lietošanas tiesībām uz konkrētu telpu grupu, gan dzīvojamā mājā tiesiski nodalītu patstāvīgu nekustamo īpašumu (dzīvokļa īpašumu), bet ne jebkuru nekustamo īpašumu kā tādu.