Kurš katrs nemaz nedrīkst pirkt zemi laukos: kas jāzina, ja sapņo par savu stūrīti ārpus pilsētas

Patiešām, pastāv ierobežojumi lauksaimniecības zemes iegādē. Tie ir ierakstīti likumā "Par zemes privatizāciju lauku apvidos". Izdzirdot šā likuma nosaukumu, potenciālie pircēji parasti ir neizpratnē: “Mēs taču netaisāmies neko privatizēt, mēs gribam pirkt no īpašnieka!” Tomēr nekādas kļūdas nav.

Pirkšanas ierobežojumi

Ierobežojumi lauksaimniecības zemes iegādē stājās spēkā 2014. gada 1. augustā. Tie ir ietverti minētajā likumā un Ministru kabineta noteikumos Nr. 748 Noteikumi par darījumiem ar lauksaimniecības zemi, kas stājušies spēkā 2014. gada 30. decembrī.

Likumā ir 6. nodaļa Darījumi ar zemes īpašumiem. Darījumus var veikt tikai ar to zemi, uz kuru īpašuma tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā. Par darījumiem ar zemi tiek uzskatīti jebkuri darījumi, kad mainās īpašnieks. Tātad ierobežojumi attiecas ne tikai uz zemes pirkšanu, bet arī uz dāvināšanu, taču neattiecas uz zemes mantošanu.

Zemi drīkst iegādāties Latvijas Republikas pilsoņi, citu Eiropas Savienības dalībvalstu, Eiropas Ekonomikas zonas valstu, Šveices un Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas dalībvalstu pilsoņi.

Visu pārējo valstu pilsoņi un arī Latvijas nepilsoņi nedrīkst iegādāties: lauksaimniecības un meža zemi, izņemot nogabalus, kuros paredzēta apbūve atbilstoši pašvaldības teritorijas plānojumam; zemi valsts pierobežas joslā; zemi dabas rezervātos un citu aizsargājamo teritoriju dabas rezervātu zonās; zemi Baltijas jūras un Rīgas jūras līča krasta kāpu aizsargjoslā; zemi publisko ūdenstilpju un ūdensteču aizsargjoslās, izņemot nogabalus, kuros paredzēta apbūve atbilstoši pašvaldības teritorijas plānojumam; zemi valsts nozīmes derīgo izrakteņu atradnēs.

Īsāk sakot, Latvijas nepilsoņi drīkst pirkt tikai apbūves gabalus. Tiesa gan, likumā nav lietoti vārdi Latvijas nepilsoņi, taču šis aizliegums ir izteikts aprakstošā formā 28. un 29. pantā.

Ja nenodarbojas ar lauksaimniecību

Taču arī Latvijas un pārējo Eiropas Savienības valstu pilsoņiem ir ierobežojumi lauksaimniecības zemes iegādē. Ja negribat nodarboties ar lauksaimniecību, drīkstat pirkt ne vairāk par desmit hektāriem lauksaimniecības zemes. Ja jums jau pieder lauksaimniecības zeme, tad kopā drīkst būt ne vairāk par desmit hektāriem.

Izņēmumi šim ierobežojumam pieļaujami tikai, ja zemi pērk vai saņem dāvinājumā laulātais, pirmās vai otrās pakāpes radinieki (bērni, mazbērni, vecāki, vecvecāki, brāļi un māsas) un faktiski zeme paliek dzimtas īpašumā.

Meža zemes un cita veida zemes pirkšanai platības ierobežojumu nav. Taču, ja īpašuma sastāvā ietilpst meža zeme, ir jāveic meža inventarizācija jeb taksācija, lai noteiktu mežaudzes vērtību. Tas nepieciešams, lai aprēķinātu valsts nodevu. To rēķina no lielākās summas – vai nu no īpašuma pārdošanas cenas, vai no īpašuma kadastrālās vērtības, kurai pieskaitīta mežaudzes vērtība. Meža inventarizācija ir derīga 20 gadus.

Zemes platības noteikšanā ir viena nianse. Zemesgrāmatu apliecībā un zemesgrāmatas nodalījuma norakstā ir norādīta zemes kopplatība, tai skaitā lauksaimniecībā izmantojamās zemes un mežu platība.

Piemēram, jūs esat noskatījis īpašumu 13,5 hektāru kopplatībā, kur 8,6 hektāri ir lauksaimniecībā izmantojamā zeme un 3,1 hektārs meža. Atlikušie 1,8 hektāri zemesgrāmatu apliecībā nav atšifrēti. Tā var būt zeme zem ēkām un pagalmiem, krūmāji, purvi, zeme zem ūdeņiem, zem ceļiem un pārējā zeme (smiltāji, lauces, stigas, gravas, kraujas, nogāzes, pārplūstoši klajumi u. c., kā arī zeme, kuru izmanto derīgo izrakteņu ieguvei). Pilsētnieks gatavojas pirkt šo īpašumu, jo lauksaimniecības zemes taču ir mazāk par desmit hektāriem.

Taču velti cerēts – likuma Par zemes privatizāciju lauku apvidos 28.1 pantā ir runa par lauksaimniecībā izmantojamo zemi un zemi, kuras sastāvā dominējošā zemes lietošanas kategorija ir lauksaimniecībā izmantojamā zeme. Šajā gadījumā pircēja noskatītajā īpašumā dominējošā ir lauksaimniecības zeme, tāpēc pilsētniekam nav tiesību šo īpašumu pirkt, jo kopējā platība pārsniedz desmit hektārus.

Ja pērkat vairāk par 10 hektāriem

Ja gribat pirkt lauku zemes gabalu, lielāku par desmit hektāriem, jāievēro prasības, kas noteiktas likuma Par zemes privatizāciju lauku apvidos 28.1 pantā, 30.1 pantā un 30.2 pantā.

Jums kā fiziskai personai jābūt reģistrētam kā saimnieciskās darbības veicējam Latvijā. Jūs rakstveidā apliecināt, ka šīs zemes izmantošanu lauksaimnieciskajā darbībā sāksiet gada laikā pēc tās iegādes un nodrošināsiet arī turpmāk (ja zeme iepriekšējā vai kārtējā gadā ir bijusi pieteikta tiešajiem platību maksājumiem) vai sāksiet tās izmantošanu lauksaimniecībā trīs gadu laikā un nodrošināsiet arī turpmāk (ja zeme iepriekšējā vai kārtējā gadā nav bijusi pieteikta tiešajiem platību maksājumiem). Jūsu nodokļu parādu kopsumma nedrīkst pārsniegt 150 eiro.

Arī zemes pircējiem – juridiskajām personām – ir izvirzītas vairākas prasības. Ja tās ievēro, viena fiziskā vai juridiskā persona var iegūt īpašumā līdz 2000 hektāriem lauksaimniecības zemes.

Vajadzīga pašvaldības atļauja

Likuma ievērošanu kontrolē pašvaldība. Likums ir rakstīts piņķerīgā valodā, mēģināsim izstāstīt vienkāršāk. Ja iegādājas lauku zemi līdz desmit hektāru platībā, jārīkojas atbilstoši 30. panta prasībām. Pircējs iesniedz iesniegumu novada domē, norādot zemes turpmākās izmantošanas mērķi, un pievieno pirkuma līguma norakstu.

Dome izskata iesniegumu. Ja iesniegumā norādītais zemes turpmākās izmantošanas mērķis nav pretrunā ar pašvaldības teritorijas plānojumu vai lokālplānojumu un ir ievēroti likumā noteiktie ierobežojumi, pašvaldība 20 dienu laikā dod piekrišanu zemes iegūšanai īpašumā.

Piekrišanu noformē izziņas veidā, kuru paraksta domes priekšsēdētājs. Izziņā norāda arī zemes izmantošanas mērķi. Darījuma līgums ir derīgs ierakstīšanai zemesgrāmatā tikai tad, ja tam pievienota šī izziņa. Pašvaldības atteikumu darījuma pusēm ir tiesības pārsūdzēt tiesā.

Ja grib pirkt lielāku lauksaimniecības zemes platību, tad saskaņošana ar pašvaldību ir sarežģītāka, atbilstoši 30.1 punkta prasībām. Arī tad pircējs iesniedz iesniegumu pašvaldībā, norāda zemes turpmākās izmantošanas mērķi, pievieno darījuma aktu un arī dokumentus, kas apliecina viņa tiesības iegūt īpašumā lauksaimniecības zemi.

Ar lauksaimniecības zemi veikto darījumu tiesiskumu uzrauga novada pašvaldības komisija. Pašvaldības komisija, ja nepieciešams, var uzaicināt pircēju latviešu valodā pastāstīt par zemes turpmāku izmantošanu lauksaimnieciskajā darbībā. Pašvaldības komisija Administratīvā procesa likumā noteiktajā kārtībā pieņem lēmumu par piekrišanu lauksaimniecības zemes iegūšanai īpašumā, ja ir ievērotas visas likumā Par zemes privatizāciju lauku apvidos noteiktās prasības un pirmpirkuma tiesības neizmanto cita persona – zemes nomnieks un Latvijas zemes fonda pārvaldītājs.

Arī šajā gadījumā pirkuma līgumu zemesgrāmatā var ierakstīt tika tad, ja tam pievienots pašvaldības komisijas lēmums par piekrišanu lauksaimniecības zemes iegūšanai, ko pašvaldība izsniedz izziņas veidā.

Ja likuma nosacījumi nav ievēroti, pašvaldības komisija pieņem lēmumu par atteikumu zemes iegūšanai īpašumā, to var pārsūdzēt tiesā.

Pirmpirkuma tiesības

Ja pārdodat lauksaimniecības zemi, kuras platība pārsniedz desmit hektārus, tad pirmpirkuma tiesības ir zemes nomniekam un Latvijas Zemes fonda pārvaldītājam.

Zemes nomniekam pirmpirkuma tiesības ir tad, ja viņš nomā pārdodamo zemi un zemes nomas līgumu ir reģistrējis pašvaldībā vismaz gadu pirms pirkuma līguma noslēgšanas dienas vai arī nomnieka pirmpirkuma tiesības uz zemi ir ierakstītas nomas līgumā un reģistrētas zemesgrāmatā.

Ja nomnieks neizmanto pirmpirkuma tiesības, tad pirmpirkuma tiesības uz zemi ir Latvijas Zemes fonda pārvaldītājam.

Pirmpirkuma tiesības neattiecas uz cenu. Piemēram, īpašnieks ir atradis pircēju un noslēdzis pirkuma līgumu par 12 000 eiro. Ja nomnieks un Latvijas Zemes fonds nenopērk zemi par šo cenu, tad zemi iegādājas pircējs, pirmpirkuma tiesīgajiem nav tiesību kaulēties un prasīt zemāku cenu.

Agrāk zemes pircējam bija nepieciešama lauksaimniecības izglītība, bija jābūt noteiktiem ieņēmumiem no lauksaimnieciskās ražošanas un jāsaņem vienotais platību maksājums vai tiešie maksājumi. Kopš 2017. gada 1. jūlija šīs prasības ir atceltas.

Mantotais īpašums kā privilēģija

Kopš ir noteikti ierobežojumi zemes pirkšanai, mantotais zemes īpašums faktiski ir pārvērties par privilēģiju. Paskaidrosim ar piemēru.

Rīdziniekam Jānim pieder 20 hektāri lauku zemes, viņš pats to neapstrādā un ir iznomājis. Jānis šo zemi ir mantojis no sava tēva, kurš zemes reformas laikā atjaunoja zemes īpašuma tiesības, jo šī zeme pirmās brīvvalsts laikā piederēja viņa senčiem.

Jānim radušās naudas grūtības, un viņš nolēmis senču zemi pārdot. “Varbūt vēlāk, kad atkal būs nauda, es nopirkšu līdzīgu zemes gabalu,” viņš domā, taču patiesībā maldās.

Ja Jānis nebūs reģistrējies kā saimnieciskās darbības veicējs un negribēs nodarboties ar lauksaimniecisko ražošanu, bet vēlēsies, piemēram, savu zemi iznomāt, viņš drīkstēs nopirkt tikai līdz desmit hektāriem lauksaimniecības zemes.

Var uzcelt jaunu māju, jaunus dzīvokļus, taču nevar izveidot jaunu zemi. Tiek būvēti ceļi, ēkas, un brīvās platības samazinās. Rietumeiropas valstīs to ir sapratuši, un zemi gandrīz neviens nepārdod, to iespējams tikai mantot. Latvijā daļa zemes mantinieku diemžēl vēl nav sapratuši zemes īpašuma ekskluzivitāti un ar vieglu roku pārdod dzimtas īpašumus.

Labi domātie lauksaimniecības zemes pirkšanas ierobežojumi ir novērsuši spekulācijas ar zemes īpašumiem, taču diemžēl iznīcinātas ļoti daudzas viensētas. Lauku zemi vairumā gadījumu pērk jau esošie lauksaimnieki, kuri palielina savas platības, viņiem lauku mājas nav vajadzīgas.

“Man ir divpadsmit lauku mājas, nezinu, ko ar tām iesākt,” stāsta viens lauksaimnieks. Cits zemnieks dalās pieredzē, kā viņš attīra zemi, likvidējot mājas ar saimniecības ēkām. “Likvidējot vienu viensētu, es iegūstu pushektāru zemes,” viņš priecājas.

Un pavisam bēdīgs stāsts. Sirmgalve laukos pārdeva lielsaimniekam savu iekopto viensētu un pārcēlās dzīvot pie dēla. Pēc pāris nedēļām dēls aizbrauca uz dzimtajām mājām apskatīties, kas tur notiek. “Labi, ka mammu nebiju paņēmis līdzi,” viņš nopūšas. “Viss nošķūrēts, palikusi tukša vieta. Bija skaista māja, saimniecības ēkas, puķu dobes, ābeles, liels ozols. Tagad nav nekā.”

Latgalē joprojām tiek tiražēts uzskats, ka lielsaimnieki pērk tikai zemi, mājām nav vērtības, tās nāk kā bezmaksas piedeva. “Mūsu apkaimē pārdeva lauku viensētu,” stāsta kaimiņš. “Skatos, jaunais īpašnieks ar ekskavatoru rok milzu bedri. Domāju, varbūt raks zivju dīķi? Taču viņš visas ēkas sastūma šajā bedrē. Ēkas bija stipras, bija labi baļķi, pat tos nesazāģēja malkai.”

Tāpēc tagad, kad pilsētnieki grib pārcelties uz laukiem un meklē dzīvošanai lauku viensētu, izvēle ir kļuvusi gaužām maza.

Vācieši apstrīd tiesā prasību par latviešu valodu

Latvijas zemi labprāt un lielos daudzumos pērk citu Eiropas Savienības valstu pilsoņi un firmas, jo vecajās Eiropas Savienības valstīs zeme ir ļoti dārga un brīvas zemes pārdošanā faktiski nav.

Lai ierobežotu zemes pārdošanu ārzemniekiem, Saeima likumu Par zemes privatizāciju lauku apvidos 2017. gadā papildināja ar prasību, ka zemes pircējiem, kuri ir citu Eiropas Savienības valstu (un pārējo valstu, kuriem atļauts pirkt zemi) pilsoņi, jāprot latviešu valoda vismaz atbilstoši B līmeņa 2. pakāpei un jāuzrāda to apliecinošs dokuments. Šī prasība stājās spēkā 2017. gada 1. jūlijā.

Divi Vācijas pilsoņi Karlheincs Barals un Andreass Kooms šo normu apstrīdēja, un 2020. gada 11. jūnijā Eiropas Savienības tiesa nolēma, ka prasība zemes pircējiem ārzemniekiem prast latviešu valodu viņus diskriminē un tāpēc jāatceļ.

Baralam un Koomam pieder Latvijā reģistrētā SIA KOB. 2018. gada janvārī vācieši gribēja nopirkt 8,1 hektāru zemes Madonas novada Ošupes pagastā, taču pašvaldība atteica dot atļauju. Vācieši nevarēja apliecināt, ka prot latviešu valodu tā, lai spētu sarunāties par sadzīves un profesionālām tēmām, līdz ar to viņi neatbilda likuma Par zemes privatizāciju lauku apvidos prasībām. Tad vācieši iesniedza tiesā prasību pret Madonas novada pašvaldību.

Eiropas Savienības tiesa savā spriedumā raksta, ka Latvijā noteiktie lauksaimniecībā izmantojamās zemes iegādes noteikumi liedz citu Eiropas Savienības dalībvalstu pilsoņiem brīvi pievērsties uzņēmējdarbībai Latvijā, kurā viņi pastāvīgi nedzīvo. Tā kā Latvijas pilsoņiem zemes iegādē šādas prasības par latviešu valodas prasmi nav, tad šādi noteikumi atzīti par diskriminējošiem un ir atceļami.

No likuma prasība par latviešu valodas prasmi ārzemniekiem patlaban vēl nav svītrota. Zemkopības ministrija un Saeimas deputāti domā, ko likt vietā, lai ierobežotu Latvijas zemes nonākšanu ārzemnieku rokās.

Svarīgākais īsumā

• Ja negribat nodarboties ar lauksaimniecisko ražošanu, drīkstat nopirkt līdz desmit hektāriem lauksaimniecības zemes.
• Lauksaimniecības zemes pirkšanai vajadzīga pašvaldības piekrišana.
• Latvijas nepilsoņi nedrīkst pirkt lauksaimniecības un meža zemi.
• Ja pārdodat lauksaimniecības zemes gabalu, lielāku par desmit hektāriem, pirmpirkuma tiesības ir zemes nomniekam un Latvijas Zemes fonda pārvaldītājam.
• Meža zemes pirkšanai platības ierobežojumu nav, taču jābūt veiktai meža inventarizācijai jeb taksācijai.