Valsts zemes dienesta vadītāja skaidro, kā varētu mainīties īpašumu kadastrālā vērtība

Kāda pašlaik ir situācija ar agrāk uzsākto būvju nodošanu ekspluatācijā?

Situācija ir sarežģīta, un tas ir diplomātiski teikts. Klientu pieplūdums ir liels. Vislielāko pieprasījuma apjomu mēs izjutām tieši augustā septembrī, kad 1.oktobris vairs nebija aiz kalniem. Skaidrs, ka ar divas reizes lielāku jaudu mēs pēkšņi nevaram sākt strādāt, jo tas viss prasa resursus, un cilvēku mums ir tik, cik ir.

Atgādinājumus un brīdinājumus par 1.oktobri, līdz kuram jāpagarina būvatļauja, jo pretējā gadījumā var piemērot paaugstinātu NĪN likmi, atceros vismaz gadu iepriekš.

Jā, mēs arī dienestā novērojām pirmos brīdinājumus jau 2021.gada pavasarī, kad atsevišķas pašvaldības sistemātiski savos informācijas kanālos atgādināja, ka šo jautājumu vajadzētu sakārtot. Taču cilvēki ir cilvēki, kāds varbūt atlika, cits nezināja utt.

Ko esam dzirdējuši no atsevišķiem klientiem, ka viņiem bija nepieciešams ilgāks laiks, lai atrastu dokumentus par īpašumiem. Astoņus gadus ekspluatācijā nenodotai būvei dokumenti lielākoties nav sakārtoti. Mūsu sākotnējais pieņēmums, ka tipiski tie ir cilvēki, kas būvēšanu sāka ap 2008.gada nekustamo īpašumu bumu, bet pēc tam, ekonomiskajai situācijai pasliktinoties, ne visu līdz galam sakārtoja tieši nepietiekamu līdzekļu dēļ.

Tagad, lai šo procesu pabeigtu, bija nepieciešams atrast visus vecos dokumentus, dzirdējām, ka bija cilvēki, kas gājuši uz pašvaldībām no arhīva izprasīt būvatļaujas kopijas utt. Jo ilgāk šīs lietas, process nav sakārtots, jo ilgāku laiku un grūtības tas prasa. Tāpat jo ilgāks laiks ir pagājis, jo vairāk ir mainījušies būvnormatīvi, veids, kā izstrādā projektus utt. Ir gadījumi, ka, lai tagad nodotu ēku ekspluatācijā, ir nepieciešami vēl grozījumi projektā, vēl papildu dokumentu sagatavošana. Atceramies, ka 15 gadus iepriekš bija cita dzīves realitāte.

Cik ilga tagad ir rinda uz uzmērīšanu VZD?

Rinda tagad ir no septiņiem līdz deviņiem mēnešiem, tādēļ, ka saņemto pieprasījumu skaita uzkrājums ir ļoti liels. Augusta pēdējā nedēļā mēs saņēmām tik daudz pakalpojuma pieprasījumu, kādu parasti saņemam mēneša laikā. Tas nozīmē, ka mums vajadzētu četrkāršot savu kapacitāti, lai izpildītu šos pieprasījumus. Tādējādi rinda uzkrājas, un plus vēl rindā stāv dažādi sabiedriskie objekti, kuriem ir pamatojums būt prioritāriem, piemēram, nacionālā mēroga objekti kā "Rail Baltica", slimnīcas, skolas, Eiropas Savienības fondu līdzfinansētie projekti, investīciju projekti u.tml.

Šie objekti gan ir aktuālie, ne 10 gadus ekspluatēti un nenodoti.

Jā, bet tie saplūst vienā plūsmā. Turklāt rudenī noslēdzas būvniecības sezona, kas jau parasti ir ar augstu pakalpojumu pieprasījumu, novembrī tradicionāli šis pieprasījums mazinājās, bet šobrīd mēs pagaidām neredzam tipiskās sezonālās svārstības. Pieprasījums šobrīd nav tik augsts kā augustā un septembrī, bet joprojām pietiekami liels.

Vai ir arī "rekordi" par to, cik ilgs laiks ir pagājis no ēkas būvniecības uzsākšanas līdz mirklim, kad tagad tiek lūgts VZD atzinums, lai vai nu pagarinātu būvatļauju, vai nodotu ēku ekspluatācijā?

Jā, Pierīgas reģionā ir gadījumi, kad nāk ar būvatļauju, kas ir izsniegta 60.gadu beigās. Jāsaprot, ka nodokļu pieaugums visaugstākais būs tur, kur ir augstākās kadastrālās vērtības, tostarp Rīgā un Pierīgā. Kopumā gan jāsaka, ka šī "kustība nodot ēkas ekspluatācijā" ir visā Latvijas teritorijā. Visā Latvijas teritorijā pieprasījums ir ļoti augsts. Ja agrāk, kad Rīgā un Pierīgā bija liels pieprasījums, mēs citu reģionu VZD darbiniekus novirzījām apkalpot šo pieprasījumu plūsmu, šobrīd tā nav, jo visā Latvijā pieprasījums ir augsts.

60.gadu beigās izsniegtās būvatļaujas ir ekstrēmākie gadījumi?

Jā, interesanti ir tas, ka sākotnēji nāca tie, kuriem ēka nebija nodota ekspluatācijā salīdzinoši īsu laika termiņu - astoņus, desmit gadus, bet jo ilgāk laiks iet un informācija izplatās, arvien garāki ir arī termiņi. Varbūt cilvēki nenāk, jo ir nepieciešams atgūt dokumentus no arhīva utt.

Viennozīmīgi tiem, kas ēku būvniecībā ir ņēmuši kredītus, dokumenti ir daudzmaz sakārtoti. Ja tiek piesaistīts bankas finansējums, tad banka, lai mazinātu savus riskus, seko līdzi, lai visas formalitātes būtu maksimāli laicīgi sakārtotas. Protams, arī kredītā celtu māju var nenodot ekspluatācijā, bet tad kredītprocenti būs ļoti lieli un cilvēki paši ir ieinteresēti dokumentāciju sakārtot.

Cik daudz no objektiem patiešām joprojām atrodas būvniecības stadijā, cik daudzi pēc būtības ir pabeigti un tajos (iespējams, jau sen) dzīvo cilvēki?

Detalizētas analīzes mums nav, bet ir gadījumi, kad ir nepabeigtas būves. Jebkurā gadījumā pašlaik būvniecības likums nosaka, ka, ja vēlas pagarināt būvatļauju, ir jāveic BKU (būves kadastrālās uzmērīšanas) process, kadastrālo uzmērīšanu, lai fiksētu dabā esošo situāciju. Ir gadījumi, ka būves nav pabeigtas, bet lielākoties cilvēki jau dzīvo un nav pabeigti procesi, lai ēku nodotu ekspluatācijā.

Tagad virkne pašvaldību atliek paaugstinātās NĪN likmes piemērošanu nepabeigtām būvēm. Vai tas atvieglo situāciju?

Pēc būtības tas dos klientam vairāk laika, kad viņš atrodas rindā, bet jebkurā gadījumā viss šis process ir jāiziet un ēkas ir jāpieņem ekspluatācijā. Esmu par šiem jautājumiem uzrunājusi gan Latvijas Pašvaldību savienību, gan Latvijas Lielo pilsētu asociāciju, lai pašvaldības ir saprotošākas pret saviem iedzīvotājiem šajā jautājumā. Nezināmais tajā ir, cik no tiem, kam šogad 1.oktobrī vajadzēja nodot ēkas ekspluatācijā, tās nav nodevuši. Jāsaprot, ka būvvaldēs daži reģistri ir papīra formātā, jo loģiski, ka 60.gados nebija elektroniskās sistēmas. Par pēdējiem gadiem statistika ir pieejama, bet par vēsturiskajiem datiem to ir ļoti grūti uzskaitīt.

Otrā lieta ir, ka jau nākamā gada 1.oktobrī būs nākamie, kuriem paies astoņi gadi un kuriem būs jāpabeidz būvniecība vai tā jāpagarina. Kopumā sabiedrības vēlme sakārtot īpašuma lietas uzlabojas, un es pieļauju, ka jaunākām būvēm un to dokumentiem situācijai teorētiski vajadzētu būt labākai.

Situācija ar nepabeigto būvju "rindām" aktualizējusi arī jautājumu par VZD kapacitāti. Kā to pašlaik raksturotu?

Tas ir jautājumus, ko man bieži uzdod, kāpēc mēs nepalielinām štata vietas. Valsts pārvaldē kopumā ir aizliegts palielināt štata vietas, un šī funkcija netiek dotēta no valsts puses, finansējumu, kas nepieciešams šo funkciju veikšanai, apmaksā mūsu klienti, kas saņem pakalpojumus. Tādējādi šajā gadījumā prasīt no valsts budžeta papildu finansējumu VZD nevar.

Mēs saprotam situāciju un, protams, neesam par to priecīgi. Skaidrs, ka ir jāmaina pieeja un procesi, jo tie ir pārmantoti no 80.gadiem. Protams, ir ienākusi digitalizācija, bet kopumā šie procesi un sistēma nav pārskatīta un pārbūvēta pēc būtības. Vienkāršākais risinājums ir pieņemt papildu cilvēkus, bet tas noteikti ilgtermiņā ir dārgāks risinājums, turklāt nevar izslēgt, ka šāda situācija var atkārtoties. Pēdējo gadu notikumi liecina, ka notiek neiedomājamas lietas. Piemēram, ja, pēkšņi Latvijā ierodas vēl pusmiljons cilvēku, kuriem nepieciešami mājokļi, vai uzsāk būvēt lielas rūpnīcas, noliktavas, un tad atkal mēs esam situācijā, kad sistēmā ir liela pārslodze.

Mēs zinām, ka process ir jāuzlabo un jāizmanto tas, ko mums sniedz mūsdienu tehnoloģijas, sasaiste ar valsts informāciju sistēmām utt. Ir jādomā, kā procesu pārbūvēt, lai tas maksimāli nebūtu ietekmējams no pakalpojuma pieprasījuma skaita. To pilnībā izslēgt nevarēs, bet ir lietas, ko varētu mainīt. Pašlaik publiskajā apspriešanā jau ir Ministru kabineta noteikumi, regulējums, kas dažos gadījumus vienkāršo pārbūves reģistrācijas procesu. Piemēram, ja šobrīd jums ir dzīvoklis, kurā nepieciešama starpsienas nojaukšana, tad pietiktu ar projektu, kurā pareizi viss sazīmēts, mums nebūtu jāveic apsekošana, mēs nedarītu daudzas citas lietas, ko šobrīd darām, bet tā vietā process būtu krietni vienkāršotāks un ātrāks. Es ļoti ceru, ka šie noteikumi tiks apstiprināti pēc iespējas ātrāk, ideālā gadījumā jau šī gada laikā, lai uzreiz tiem īpašniekiem, kas šobrīd stāv rindā ar vienkāršām pārbūvēm, piemērotu atvieglotu pakalpojuma saņemšanas procesu. Tādējādi šiem vienkāršajiem pieteikumiem mēs veltītu trīs reizes mazāk laika kā līdz šim. Tas palīdzētu jau ar esošajiem resursiem sniegt krietni vairāk pieprasīto pakalpojumu.

Vai esošās štata vietas VZD ir pilnībā nokomplektētas?

Mēs neesam unikāli, un arī mēs nevaram aizpildīt visas štata vietas līdzīgi, kā esam dzirdējuši no citām valsts iestādēm. VZD ir intelektuāls darbs, uzmērītājiem ir jāpārzina daudzas lietas, ir jāpiemīt telpiskai domāšanai, rasēšanas prasmēm, jāizprot juridiskie jautājumi. Mēs, protams, arī apmācām cilvēkus, kas ir laikietilpīgi, un, ja godīgi, ne visi cilvēki grib tādu darbu darīt, un, ja arī grib, tad ne vienmēr cilvēkam ir attiecīgās spējas. Tāpēc arī mums ir problēmas ar cilvēku piesaisti. Mēs no 1.novembra reformējām arī savu atlīdzības sistēmu, un konkursi notiek jau ar jauno atlīdzības sistēmu. Beidzot konkursos ir ko atlasīt un pieņemt darbā. Visas štata vietas mēs, protams, neaizpildīsim, bet darbinieku skaita pieaugums būs jūtams.

Jo augstāka alga, jo vairāk grib strādāt.

Augstāka alga un arī apjoma atlīdzība, kas nozīmē, ka atalgojums atkarīgs no padarītā. Pieredzējušie, ilgstošie darbinieki, kas pārzina sistēmu, varēs labi nopelnīt. Ja atnāk jauns cilvēks, ir daudz kas jāapgūst, un padarītā darba apjoms nav liels, ir nepieciešami vismaz seši līdz 12 mēneši, lai ieietu normālā darba ritmā un spētu nopelnīt normālu algu. Ar veco atlīdzības sistēmu ne visi ir gatavi gaidīt tik ilgi, jo kurš gan pa to laiku maksās rēķinus un no kā dzīvot. Ir vēl viens aspekts, proti, jaunā paaudze nav gatava tik daudz iesaistīties birokrātiskos procesos, viņi vēlas redzēt pamatotību, nevis to, ka tā mēs jau darām 30 gadus, grib redzēt pievienoto vērtību uzreiz. Tas ir arī tas virziens, kādā mēs kā dienests vēlamies mainīties.

Nekustamo īpašumu aģenti stāsta, ka pastiprināta darījumu aktivitāte redzama, arī gatavojoties šai apkures sezonai - cilvēki cenšas pārdot īpašumus, kuriem ir lieli apkures rēķini, bet pieprasīti ir ekonomiskāki mājokļi. Jūs arī to redzat?

Mēs saistībā ar kadastrālo vērtēšanu veicam arī tirgus piedāvājumu analīzi. Tā tas izskatās, ka cilvēki, kuri domā mainīt mājokli uz energoefektīvākiem, lēmumus ir pieņēmuši ātrāk. Jāsaka gan, ka par šādas tendences statistiku mēs varēsim runāt vien pēc kāda laika.

Energoresursu cenu izaicinājums liek nekustamo īpašumu īpašniekiem aizdomāties, ko viņi dara ar savu īpašumu un vai to spēj uzturēt. Noteikti tirgū tam būs ietekme. Ilgtermiņā to mēs vēl redzēsim, bet īpašumu energoefektivitāte arvien vairāk ietekmēs nekustamā īpašuma cenu un to piedāvājumu.

Pašlaik ir spēkā lēmums, kurš līdz 2025.gadam iesaldē esošās kadastrālās vērtības. Kas jūsu skatījumā ir gaidāms pēc tam? Vai mūs nesagaida ļoti krasas kadastrālo vērtību izmaiņas, kuras īpašniekus pamatīgi pārsteigs?

Skaidrs, ka tagad mēs dzīvojam ar kadastrālām vērtībām, kas noteiktas 2012.gadā. Skaidrs, ir arī tas, ka pa šiem gadiem ir bijusi inflācija visos segmentos un cenas ir būtiski augušas. Kas būs 2025.gadā? Ir vairākas iespējas. Ir jāsaprot, kādu tirgus korekciju cenu ietekme veidos un kā tas sasaistīsies ar energoefektivitātes izaicinājumiem. Loģiski šķiet, ka energoefektīvākiem mājokļiem cenām vajadzētu turpināt augt, savukārt mazāk energoefektīvākiem mājokļiem ir iespējama korekcija. Skaidrs, ka kadastrālā vērtība mainīsies visos nekustamā īpašuma segmentos. Kāds būs teorētiskais cenu pieaugums un vai visos segmentos, to mēs vēl redzēsim. Ceru, ka šā gada beigās mēs varēsim jau sniegt pirmās prognozes par gaidāmajām izmaiņām. Skaidrs ir tas, ka, tāpat kā veikalā, nekas vairs nemaksā kā pirms 10 gadiem, arī šajā jomā vairs nebūs tādu cenu.

Tāpat jāatgādina, ka esošais Kadastra likums paredz, ka valdība var lemt, ka nodokļu aprēķinam var izmantot veco, vēsturisko kadastra vērtību. Šobrīd paredzēt, kas notiks ar nekustamā īpašuma nodokli, nav iespējams, tie būs politiski lēmumi, vai nodokļa aprēķinam atstāt veco kadastrālo vērtību vai mainīt nodokļa piemērošanas politiku. Tie ir jautājumi, par kuriem nākamos divus gadus būs jālemj.

Jūs kadastrālās vērtības bāzi nosakāt, arī ņemot vērā tirgus darījumus. Šobrīd reģistrētiem darījumiem noteikti jau redzat atšķirību?

Esošais likums paredz, ka mēs jaunām kadastrālām vērtībām izmantojam tirgus darījumus līdz 2022.gada 1.jūlijam. Tomēr mēs vēlamies arī papildus veikt monitoringu, vai saistībā ar energokrīzi nav notikušas tendenču izmaiņas. Ja mēs redzam, ka tendences iet uz leju, tad mēs noteikti rosināsim diskusiju, kādus datus izmantosim nākamajiem aprēķiniem. Tas vēl nav izlemts jautājums, un zināmā mērā mēs atrodamies krustcelēs. No savas puses sagatavosim tieslietu ministram datus, kādas ir tendences, un noteikti arī šis jautājums būs jāņem vērā. Manuprāt, ir izaicinoši izmantot tirgus maksimālās cenas kadastrālās vērtības aprēķinam, ja vēl mēs redzēsim tirgus kritumu. Varianti ir dažādi.

Tas nozīmē, ka metodoloģijā aprēķins līdz 2025.gadam vēl tiks precizēts un mainīts?

Jā, ja redzēsim, ka tirgū ir notikušas būtiskas pārmaiņas, tad nebūtu labi izmantot šos datus, kas neatspoguļo reālo situāciju.

Pēc prognozējamajām kadastrālajām vērtībām no 2025.gada ir izteikta arī kritika par to, ka, piemēram, ļoti līdzīgiem īpašumiem prognozētās kadastrālās vērtības var atšķirties būtiski. Vai tas tiks mainīts?

Jā, protams, attiecībā uz kadastrālo vērtēšanu velns slēpjas detaļās. Mēs noteikti uzņemamies atbildību par lietām, kas mums nav sanākušas tik labi, kam nav loģiska pamatojuma. Piemēram, kāpēc diviem īpašumiem, kas atrodas blakus un ir līdzīgi, ir dažādas kadastrālās vērtības. Mēs uz to noteikti skatīsimies un strādājam ar Nekustamo īpašumu vērtēšanas padomi un ekspertiem un domājam, kā šo sistēmu uzlabot, lai tādu gadījumu būtu pēc iespējas mazāk. Gribētu gan arī vērst uzmanību, ka var būt divi zemesgabali, kas atrodas blakus, bet vienā var veikt apbūvi, otrā to nekad nevarēs, vai ir ierobežotas iespējas un apgrūtinājumi, tādēļ arī vērtības var atšķirties. Tāpat, braucot pa ielu, mēs nekad nevarēsim pateikt, kas notiek zem zemes, vai tur ir kāds aizsargājams augs. Dažreiz it kā šķietami vienādiem īpašumiem kadastrālās vērtības atšķirības var būt pamatotas, bet var būt arī nepamatotas. Mēs piekrītam tam, ka ir jāstrādā pie datu aktualitātes un arī metodikas.

Vai ir kādas nekustamo īpašumu grupas, kurām ir ļoti grūti noteikt kadastrālo vērtību?

Jā, protams. Ko nozīmē masveida vērtēšana - tā ir ļoti atkarīga no statistikas, jo vairāk darījumu notiek konkrētā teritorijā vai īpašuma veidam, jo loģiskāk un vienkāršāk notiek masveida kadastrālā vērtēšana. Piemērs ir PSRS daudzdzīvokļu bloka mājas, kur dzīvokļi ir ļoti vienādi, darījumu notiek daudz, un tādēļ kadastrālā vērtība ir salīdzinoši viegli nosakāma, bet Kadastra reģistrā ir reģistrētas visādas būves, piemēram, arī tilti, kuriem ir jānosaka kadastrālā vērtība, lai gan darījumi ar tiltiem vispār nenotiek, tur šī vērtība tiek noteikta uz pieņēmumu pamata. Tilti gan ir ekstremālāks gadījums, bet ir īpašumi, kuriem darījumi caur Zemesgrāmatu nenotiek pārāk bieži, jo, piemēram, komerciālas ēkas tiek pārdotas nevis no personas personai, bet kopā ar uzņēmumu, un arī tādi darījumi ir sarežģītāki. Skaidrs ir viens, jo vairāk darījumu tiek reģistrēts Zemesgrāmatā, jo precīzāk mēs aprēķinām kadastrālo vērtību.

Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā paredzēts, ka valdībai būs tiesības noteikt, kuru kadastrālo vērtību izmanto nekustamā īpašuma nodokļa aprēķiniem - aktuālo vai īpaši nodokļa vajadzībām noteiktu. Ar Finanšu ministriju pašlaik rit sarunas par to, kā šāda atsevišķa nodokļa aprēķinam paredzēta vērtība tiks noteikta un kā tā atšķirsies no aktuālās?

Vienošanās, kas tika panākta, grozot Kadastra likumu, ka Finanšu ministrija veiks nodokļu situācijas analīzi, pirms stāsies spēkā jaunās kadastra vērtības, un pieņems lēmumu, vai atstāt spēkā nodokļu aprēķinā iepriekšējo vērtību. Tad VZD būs pienākums nodrošināt, ka sistēmā ir pieejamas abas vērtības un abi aprēķini vērtībām.

Valsts kontrole šā gada sākumā pēc revīzijas uzsvēra, ka, turpinot esošo pieeju, pirms vairāk nekā 30 gadiem sāktā zemes reforma noslēgsies pēc 20 gadiem vai vēl ilgāka laika. VZD galvenajiem revīzijas secinājumiem piekrita. Ko jūs varat darīt, lai šis process tomēr virzītos uz priekšu straujāk? Kur pašlaik ir lielākās problēmas jūsu atbildības sfērā?

Dienests dara visu, lai tas notiktu straujāk. Pabeigšanas kavēšanās ir saistīta ar to, ka valsts dažām sabiedrības grupām, kam atgrieza atpakaļ zemi, veic uzmērīšanu par valsts līdzekļiem. Pagājušajā gadā tika likvidēta Centrālā zemes komisija, un mēs budžetu un daļu funkciju pārņēmām. Tas nozīmē, ka šogad mēs varēsim uzmērīt divas reizes vairāk zemes nekā pagājušajā gadā, budžets šai funkcijai ir dubultojies, bet arī ar to nepietiek, un pietiekami ātri nebūs paveicams. Arī mērniecības pakalpojumu cenas, visticamāk, nākotnē augs, jo cenas pieaug visiem pakalpojumiem. Neskatoties uz to, ka uzmērīšanas tempi ir pieauguši, tāpat tas nav ne divu, ne trīs gadu jautājums. Tāpēc Ekonomikas ministrija virzīs valdībai informatīvo ziņojumu par privatizācijas pabeigšanu un rosinās VZD piešķirt vairāk līdzekļu, lai zemes reformu varētu trīs gados pabeigt. Arī VZD ir iesniedzis pieprasījumu papildu budžetam 2023.gadam, lai varētu veikt ātrāk uzmērīšanas darbus. Tas viss ir pieejamā finansējuma jautājums. Ja valdība piešķirs papildu finansējumu, tad būs nepieciešami kādi pieci gadi, nevis divdesmit gadi. Mēs gan arī saprotam, ka jaunajai valdībai nākamā gada budžetā prioritāte būs atbalsts energokrīzē, bet mēs noteikti stāvam rindā uz papildu finansējumu.

Cik lielus līdzekļus uzmērīšanai nākamgad prasīsiet?

Vairāk nekā 297 000 eiro katru gadu.

Vai līdz ar vispārējo cenu pieaugumu, inflāciju arī VZD varētu mainīt savu cenrādi?

VZD cenrādis ir viens no valsts pārvaldē retāk grozītiem un nav mainījies sen. Ir pozīcijas, kas ir mainītas, bet lielākā daļa pozīciju esošajā cenrādī ir aprēķinātas 2012.gadā. Finanšu ministrija mums pamatoti aizradīja, ka tas nav pieņemami. Mēs noteikti virzīsim grozījumus cenrādī, jo citādi mēs nespējam veikt savas funkcijas, paliksim bez darbiniekiem un nespēsim samaksāt rēķinus. Cenrāža pieaugums varētu būt būtisks. Cenrādis nepieaugs vairākas reizes, bet tas nebūs arī 5-10% pieaugums, inflācija vien šogad mums ir pāri 20%.