Jurists skaidro situāciju, kā Vizmas Belševicas dēls palika bez dzimtas mājām
"Iepazīstoties ar Jāņa Elsberga kunga emocionālo stāstījumu par mantoto dzīvokli un strīdu ar radiniekiem, un tam sekojošo tiesvedību, noprotams, ka šeit ir runa par kopīpašumā esošu nekustamo īpašumu (dzīvokļa īpašumu) un šā žanra klasiku – kopīpašuma dalīšanu jeb izbeigšanu. Lai godājamiem lasītājiem būtu labāk izprotama šā stāsta juridiskā problemātika, vispirms vajadzētu nedaudz tuvāk apskatīt aprakstā figurējošo jēdzienu būtību," stāsta Paula Vaska juridiskā biroja vadītājs Pauls Vasks.
Situāciju no juridiskās puses detalizēti izskaidrojis jurists Pauls Vasks:
Kas attiecas uz kopīpašuma institūtu, tad saskaņā ar likuma regulējumu kopīpašuma tiesība ir tāda īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs (skat. Civillikuma 1067. pantu). Praktiski tas nozīmē to, ka kādu vēsturisku notikumu rezultātā, piemēram, mantošanas vai laulības šķiršanas ceļā, vairāku personu īpašumā nonāk viens kopīgs, nedalīts īpašums. Tātad katram no kopīpašniekiem pieder nevis reāla daļa no īpašuma, bet gan kāda abstrakta, nekonkretizēta šī kopīpašuma (domājamā) daļa.
Sarežģīta situācija
Kopīpašuma pārvaldīšana un lietošana praksē, īpaši tad, ja kopīpašnieku starpā valda nesaskaņas, var būt smagnēja un neērta, jo rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, tostarp to izīrēt, pārbūvēt, ieķīlāt u. tml., drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu. Sev piederošo domājamo daļu katrs kopīpašnieks gan ir tiesīgs jebkurā brīdī atsavināt, neaizmirstot, ka domājamās daļas pārdošanas gadījumā pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesība.
Jānorāda, ka brīvā tirgus apstākļos kopīpašuma domājamā daļa bieži vien nav pārāk iekārojams un arī finansiāli vērtīgs investīciju objekts, jo pieredzējušus, labi informētus pircējus nevilina doma par iestāšanos kopīpašumā, kam līdzi komplektā nāk ierobežojumi un bieži vien sarežģītās attiecības ar pārējiem kopīpašniekiem.
Vislabāk, ja telpas ir nošķirtas
Kopīpašuma situācijās, protams, mēdz būt arī pozitīvie piemēri, kur kopīpašnieki savstarpēji atrod kopīgu valodu un spēj sekmīgi, saticīgi sadzīvot blakus viens otram gadiem ilgi. Šajā ziņā ērti mēdz būt tādi kopīpašumi, kas sastāv no zemes platības un vairākām atsevišķām ēkām vai dzīvojamās ēkas, kuras sastāvā ir būvnieciski nošķirtas telpu grupas (dzīvokļi).
Šādos gadījumos kopīpašnieki, ievērojot katra kopīpašnieka domājamās daļas proporcionālo daļu kopīpašumā, var vienoties par visiem pieņemamu kopīpašuma lietošanas kārtību. Minēto kopīpašnieku vienošanos, kuru vēlams noformēt rakstiski un nostiprināt zemesgrāmatā, lai tā būtu saistoša trešajām personām, dēvē par kopīpašuma dalītās lietošanas līgumu.
Ar šādu līgumu kopīpašnieki var, tiesiski neizbeidzot pašu kopīpašumu, vienoties par pietiekami lielu autonomiju – nosakot katra kopīpašnieka atsevišķā lietošanā nododamās ēkas, dzīvokļus, zemes daļu, tostarp ar tiesībām šo atsevišķo īpašuma daļu arī patstāvīgi uzturēt, apkopt, pļaut zāli, taisīt telpās remontu, pat apbūvēt u.tml., bez saskaņošanas ar pārējiem kopīpašniekiem. Daļu no kopīpašuma, piemēram, pagalmu, ar līgumu var atstāt arī kopīgā, nedalītā lietošanā, nosakot, ka tā uzturēšana ir visu kopīpašnieku pienākums.
Pat līdz policijai
Tomēr ne vienmēr kopīpašnieki vēlas slēgt dalītās lietošanas līgumu vai īpašuma specifikas, kopīpašnieku skaita un citu faktoru dēļ šāda dalīta lietošana ir praktiski realizējama. Nevar noliegt, ka kopīpašuma gadījumos riska grupā bieži vien nonāk tieši dzīvokļi. Ja viens dzīvoklis atrodas nedalītā vairāku personu kopīpašumā, tad, attiecībām saasinoties, kopīga sadzīvošana “zem viena jumta” visticamāk nebūs iespējama.
Praksē, pēc raksta autora subjektīvajiem novērojumiem, tieši kopīpašnieku savstarpējie strīdi līdzās laulības šķiršanas procesiem būtu ierindojami pie pašiem emocionālākajiem civiltiesiskajiem strīdiem, kas bieži vien noved ne tikai pie asām vārdu pārmaiņām, bet dramatiskākajos gadījumos pat pie mantas bojāšanas, fiziskām sadursmēm, policijas iesaistes utt.
Turpinot iezīmēto dramatisko ainu par kopīpašnieku strīdiem, lieki piebilst, ka šādos gadījumos kopīpašnieki nonāk pie strupceļa un atziņas, ka kopīga līdzāspastāvēšanai vairs nav iespējama. Likumdevējs, apzinoties šo problemātiku, jau izsenis ir radījis tiesisku instrumentu kopumu, kas ļauj šo kopīpašumu dalīt. Proti, likums nosaka, ka nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, katrs kopīpašnieks var katrā laikā prasīt šī kopīpašuma dalīšanu (skat. Civillikuma 1074. pantu).
Labi, ja kopīpašnieki spēj sarunāties un kopīga mērķa vadīti atrast kopīpašuma izbeigšanas veidu pašu spēkiem ārpustiesas kārtībā. Ja tas neizdodas, jautājums ir risināms civiltiesiskā kārtībā, tiesā ceļot kopīpašuma dalīšanas prasību. Likuma specifika šādām tiesvedībām raksturojas ar to, ka tiesa nevar noraidīt šādu prasību – tātad tiesvedībai noteikti ir jābeidzas ar strīdus kopīpašuma sadali.
Likums ir pārskatīts
Runājot par kopīpašuma izbeigšanas veidiem, gan paši īpašumi, gan ar tiem saistītie apstākļi mēdz būt dažādi, tāpēc ir nepieciešami atšķirīgi risinājumi. 2022. gadā Latvijā notikusi Civillikumā noteikto novecojušo kopīpašuma sadales normu būtiska pārstrādāšana un papildināšana. Pēc reformas likums paredz šādus kopīpašuma izbeigšanas ceļus.
Proti, tiesa, raugoties pēc dalāmā kopīpašuma īpašībām un lietas apstākļiem, var: 1) piespriest katram no kopīpašniekiem reālas daļas, ja strīdus īpašumu ir iespējams reāli sadalīt; 2) atdot īpašumu vai tā daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt pārējiem kopīpašniekiem to daļu vērtības naudā; 3) noteikt īpašumu vai tā daļu pārdot; 4) izšķirt jautājumu ar lozi; 5) lemt par nekustamā īpašuma (dzīvojamās mājas) sadali dzīvokļu īpašumos.
Hipotētiskās iespējas
Pievēršoties Elsberga kunga aprakstītajam kopīpašuma sadales stāstam, atkrīt jautājums par šī kopīpašuma sadali dzīvokļu īpašumos, kas attiecināms tikai uz gadījumiem, kad kopīpašniekiem kopīgi pieder dzīvojamā māja. Šajā gadījumā nav piemērojama arī īpašuma reālā sadale – juridiskajā literatūrā paustās atziņas noraida dzīvokļa īpašuma reālās sadales iespējas (Kalniņš E. Kopīpašuma izbeigšanas regulējums un tā reforma. I. Līdzšinējā situācija. "Jurista Vārds", 26.04.2022., Nr. 17 (1231), 27. lpp.).
Tātad Elsberga kunga un viņa radu kopīpašumā esošo strīdus kopīpašumu šajā gadījumā hipotētiski bija iespējams sadalīt tikai šādos atlikušajos sadales veidos: atdot īpašumu vai tā daļu vienam vai vairākiem kopīpašniekiem ar pienākumu atlīdzināt pārējiem kopīpašniekiem to daļu vērtības naudā; īpašumu vai tā daļu pārdot; izšķirt jautājumu par īpašuma paturēšanu, kopīpašnieku starpā rīkojot izlozi.
Pienākas atlīdzība
Raksta autoram nav bijusi iespēja iepazīties ar Elsberga kunga aprakstā minēto tiesas spriedumu, ar kuru notikusi konkrētā kopīpašuma dalīšana starp mantiniekiem. Tomēr, spriežot pēc raktā minētās frāzes, ka “dzīvoklis Krišjāņa Valdemāra ielā jau tuvākajā nākotnē tiks izlikts pārdošanā”, var secināt, ka neviens no mantiniekiem šajā gadījumā nav vēlējies šo īpašumu paturēt, tādēļ tiesa ir nosliekusies par labu kopīpašuma pārdošanai.
Šeit jāpaskaidro, ka katrs kopīpašuma sadales gadījums tiesā tiek rūpīgi analizēts, pēc iespējas ņemot vērā kopīpašnieku vēlmes, finansiālās iespējas un citus faktorus. Izejot no tiesu prakses, tiesa parasti dod priekšroku tādai kopīpašuma sadalei, kur kopīpašumu patur viens vai pat vairāki kopīpašnieki.
Tātad, ja kaut viens kopīpašnieks noteikti pauž vēlmi paturēt šo kopīpašumu, tiesa to parasti apmierina. Ja tie ir vairāki kopīpašnieki –iespējama arī izloze šo kopīpašnieku starpā. Zināmas priekšrocības šādā strīdā bauda tieši kopīpašnieki, kuri faktiski mitinās šajā kopīpašumā, kā tas ir arī gadījumā ar Elsberga kungu, respektējot gan šī kopīpašnieka emocionālo piesaisti konkrētajam īpašumam, gan praktisko nepieciešamību saglabāt bieži vien vienīgo ģimenes pajumti.
Tiesa gan, būtiski piebilst, ka pārējiem kopīpašniekiem ir tiesības saņemt pienācīgu atlīdzību par labprātīgu vai piespiedu izstāšanos no kopīpašuma. Tātad tam kopīpašniekam, kurš vēlas kopīpašumu paturēt, ir jābūt finansiāli spējīgam izmaksāt pārējiem kopīpašniekiem pienācīgu atlīdzību par viņu daļām naudā.
Šādos gadījumos tiesā nepieciešams iesniegt īpašuma vērtējumu un tiesa ar spriedumu izlemj – kuram kopīpašniekam paliks īpašums, bet vienlaicīgi arī nosaka – kad un kāda naudas summa izmaksājama pārējiem kopīpašniekiem.
Labāk vienoties bez tiesvedības
Runājot par Elsberga kunga stāstā minēto kopīpašuma sadali, šķiet, ka šis sadales veids (to pārdodot) acīmredzot konkrētajā gadījumā ir bijis zināms galējās nepieciešamības solis. Iemesls šādam secinājumam ir apstāklis, ka šis sadales veids parasti kopīpašniekiem ir viens no finansiāli neizdevīgākajiem. Proti, ja kopīpašnieki spēj nolikt malā emocijas un vienoties kopīpašumu patstāvīgi pārdot bez tiesas iesaistes, ilgtermiņā īpašumu iespējams pārdot par izdevīgu tirgus cenu.
Arī tad, ja strīds tomēr nonāk tiesā, bet kāds kopīpašnieks vēlas īpašumu paturēt, pārējie kopīpašnieki par savām daļām saņems pienācīgu atlīdzību (īpašumu novērtējot pēc tirgus cenas).
Visbeidzot šajā gadījumā, kad īpašumu tiesa ir nospriedusi pārdot, lai gan likumā tas tieši nav minēts, īpašuma pārdošana vienmēr tiek veikta saskaņā ar Civilprocesa likuma vispārējiem noteikumiem par piedziņas vēršanu uz nekustamo īpašumu (skat. Kalniņš E. Kopīpašuma izbeigšanas jaunais tiesiskais regulējums. "Jurista Vārds", 10.05.2022., Nr. 19 (1233), 21. lpp.).
Tātad strīdus īpašuma pārdošanu šajā gadījumā izsoles ceļā veiks zvērināts tiesu izpildītājs. Atliek piebilst, ka praksē iegūtie līdzekļi šādās izsolēs gandrīz vienmēr būtiski atpaliek no summas, ko kopīpašniekiem iespējams iegūt, nekustamo īpašumu pārdodot par tirgus cenu brīvā tirgus apstākļos.
