Galvenie faktori, kas ietekmē mājokļu cenas
Mājvietas iegāde ir viens no nozīmīgākajiem finanšu lēmumiem cilvēka dzīvē, un tā parasti nozīmē ieguldījumu vairāk nekā vienas desmitgades garumā. Nekustamo īpašumu tirgus Latvijā ir sarežģīts un daudzslāņains, un mājokļu cenas veidojas kā vairāku faktoru kopums. Saprotot, kādi faktori ietekmē cenu, potenciālais pircējs var pieņemt pārdomātāku lēmumu - izvērtēt, vai piedāvātā cena ir saprātīga un kāda vērtība slēpjas aiz tās.
Vietas izvēle un infrastruktūra
Viens no dominējošajiem faktoriem mājokļa cenas veidošanā ir lokācija jeb vietas izvēle. Īpašums Rīgā, netālu no centra vai ar ērtu piekļuvi sabiedriskajam transportam, skolām, veikaliem un zaļajām zonām, būs pieprasītāks un līdz ar to arī dārgāks.
Pētījumi liecina, ka, izvēloties jaunu mājokli Rīgā vai tās apkārtnē, apmēram trešdaļa pircēju (38%) īpašu uzmanību pievērš attīstītāja reputācijai - proti, vai būvnieks ir uzticams un vai viņa iepriekšējie projekti ir kvalitatīvi. Tikpat bieži cilvēki min arī vietas nozīmi, jo viņiem svarīga ir zaļa un sakopta vide, ērta satiksme un attīstīta infrastruktūra ar skolām, veikaliem un sabiedrisko transportu tuvumā.
Tātad, ja divi līdzīgi dzīvokļi vai mājas atrodas vienā reģionā, bet viens ir vietā ar visu nepieciešamo infrastruktūru un otra vieta ir mazāk attīstīta, pirmais būs dārgāks - tā vienkārši darbojas pieprasījuma likums. Vērtējot mājokli, jāņem vērā, vai apkaimē ir plānoti attīstības projekti (skolas, sporta laukumi, sabiedriskais transports) vai tieši pretēji - zonas stagnācija.
Ēkas tehniskais stāvoklis
Vēl viens būtisks aspekts ir ēkas tehniskais stāvoklis, jo jauno projektu vai renovētu māju dzīvokļi parasti maksā vairāk. Iemesls ir vienkāršs: mājoklī, kur ir labas konstrukcijas, kvalitatīvi logi, siltinājums un moderns inženiertehniskais risinājums, būs mazāk vajadzīgas liela apjoma investīcijas nākotnē. Tas nozīmē, ka uzturēšanas izmaksas būs zemākas - mazāki apkures rēķini, mazāk remontdarbu - un šī priekšrocība ietekmē cenu.
Pētījumi liecina, ka renovētas ēkas un kvalitatīvi nekustamie īpašumi iegādei sniedz pircējiem lielāku drošību un pārliecību par ieguldījumu. Šādi mājokļi parasti atbilst mūsdienu energoefektivitātes prasībām un neprasa lielus remontdarbus tuvākajos gados. Savukārt vecākiem īpašumiem bez atjaunotas infrastruktūras sākotnējā cena var šķist pievilcīga, bet nākotnē izmaksas par remontiem, logu nomaiņu vai apkures sistēmas uzlabošanu var būt milzīgas.
Tāpēc, izvēloties mājokli, jāņem vērā, cik labi ir saglabāts īpašums, vai ir veikta renovācija laikus, kāda ir ēkas energoefektivitāte un kāda būs uzturēšana nākotnē.
Mājokļu tirgus pieprasījums un piedāvājums
Ja pieprasījums pēc mājokļiem pārsniedz pieejamo piedāvājumu, cenas kāpj. Savukārt, ja piedāvājums ir plašs vai pieprasījums krītas, tirgus var stagnēt vai pat piedzīvot cenu kritumu. Saskaņā ar Immostate datiem, 2024. gada pirmajā pusgadā Latvijā tika reģistrēti aptuveni 23 400 nekustamo īpašumu pārdošanas darījumu, kas ir par apmēram 9% mazāk nekā iepriekšējā pusgadā. Kopējais darījumu skaits 2024. gadā sasniedza aptuveni 47 700, kas ir tikai nedaudz vairāk nekā 2023. gadā. Tajā pašā laikā mājokļu cenas Latvijā gada laikā pieauga par vidēji 3,7%, liecina Centrālās statistikas pārvaldes un LSM.lv dati. Tas apliecina, ka mājokļu tirgus saglabājas piesardzīgs - darījumu ir mazāk, bet cenas joprojām turas stabilas vai lēnām kāpj.
Pircējiem ir svarīgi saprast, kurā brīdī tirgus atrodas - vai tas ir uzrāviena, vai stagnācijas posmā. Sezonāli tāpat mēdz būt svārstības, jo vasarā cilvēki biežāk pārvācas, meklē mājokli, līdz ar to aktivitāte kāpj, bet ziemā - mērenāka.
Makroekonomiskie faktori
Ir arī makro līmeņa faktori, kas ietekmē mājokļu cenas: procentu likmes, inflācija, vidējais algu līmenis un kredītu pieejamība. Piemēram, augstākas procentu likmes kredītiem nozīmē, ka mājokļa iegāde kļūst dārgāka - ikmēneša maksājums pieaug un daļa cilvēku no tirgus izkrīt. Ja mājokļu cenas aug ātrāk nekā iedzīvotāju ienākumi, tirgus ilgtspēja var būt apdraudēta.
Papildu izmaksas un juridiskie faktori
Ir jāņem vērā virkne papildu faktoru, piemēram, nodokļi, kadastra vērtība, renovācijas fonds (ja pērk dzīvokli kopīpašumā), apsaimniekošanas izmaksas, kā arī juridiskie pakalpojumi. Ja apsaimniekotājs iesaka atjaunot fasādi vai jumtu tuvākajā laikā, tas var nozīmēt būtisku ieguldījumu nākotnē.
Pirms pirkuma jāņem vērā, vai ēka ir saņēmusi visus nepieciešamos sertifikātus, vai nav tiesisku problēmu ar īpašumu, un vai nav paredzēti lieli ieguldījumi kopīpašumā. Kad visi šie aspekti ir apzināti, pircējs spēj salīdzināt reālo vērtību, ne tikai izsludināto cenu.
Praktiski padomi, kā izvērtēt mājokļa cenu pirms pirkuma
- Salīdzini līdzīgus īpašumus tajā pašā reģionā
Pārskati, kādas cenas tiek piedāvātas līdzīgiem dzīvokļiem vai mājām ar līdzīgu platību, stāvokli un lokāciju. Piemēram, ja trīs istabu dzīvoklis jaunajā projektā tajā pašā mikrorajonā maksā 3000 €/m², bet jūsu interesētais maksā 3500 €/m² - ir vērts uzdot jautājumu, kāpēc.
- Izvērtē mājokļa tehnisko stāvokli
Aplūko ēkas būvniecības gadu, renovācijas statusu, kā ir ar inženierkomunikācijām - vai ir veikta siltināšana, logu nomaiņa, kāds ir apkures veids. Ja iespējams, piesaisti profesionāli kas palīdzēs novērtēt mājokļa tehnisko stāvokli.
- Runā ar kaimiņiem vai apsaimniekotāju
Ja iegādājies dzīvokli kopīpašumā, ir ļoti vērtīgi uzzināt, vai ēkā nav gaidāmi lielie remontdarbi, kādas ir komunālās izmaksas, ko par apkaimi domā citi iedzīvotāji - vai ir bijušas sūdzības, kāda ir apsaimniekotāja reputācija.
- Pārskati hipotekārā kredīta iespējas
Pirms pirkuma noskaidro, kādas ir banku piedāvātās likmes, cik liela būs pirmā iemaksa, kādi būs ikmēneša maksājumi. Iespējams, ir vērts padomāt ilgāk vai meklēt līdzīgu īpašumu par mazāku cenu. Jo jārēķinās, ka ik mēnesi būs jāmaksā vēl komunālie maksājumi, īpašuma apdrošināšana un vēl kādi citi maksājumi.
Pieņemot lēmumu, balsties uz faktiem
Kā redzams, mājokļu cenas nosaka vairāk nekā viens vai divi faktori. Īpašuma iegāde ir liels solis tavā dzīvē, tāpēc nekustamā īpašuma vērtēšana jāveic rūpīgi. Pārbaudi mājokļa tehnisko stāvokli, komunālo maksājumu vēsturi un vai nav gaidāmi renovācijas darbi. Salīdzini cenu par kvadrātmetru ar līdzīgiem īpašumiem tajā pašā apkārtnē.
Pievērs uzmanību arī juridiskajiem aspektiem – vai zeme ir īpašumā, vai ēkai ir visi dokumenti, un vai nav slēptu piebūves darbu vai kas tamlīdzīgs. Ja izmanto kredītu, pārbaudi procentu likmes dažādās bankās un aprēķini, cik izmaksātu maksājumi, ja likmes pieaugtu. Un, ja rodas šaubas, piesaisti neatkarīgu vērtētāju vai aģentu, piemēram, PILAT nekustamo īpašumu aģentūru.
