Dzīvokļu īpašnieki varēs atbrīvoties no absurdā murga - piespiedu zemes nomas maksas
Vairāk nekā simts tūkstošiem ģimeņu jeb daudzdzīvokļu namu mājokļu īpašnieku, pārsvarā Latvijas lielajās pilsētās, beidzot ir iespēja atbrīvoties no absurdiem maksājumiem par piespiedu zemes nomu, kas viņiem tika uzspiesta vairāk nekā ceturtdaļgadsimtu. Viņiem nu ir iespēja zemi izpirkt vai arī rēķināties ar paredzamu nomas maksu – ne vairāk kā 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības.
Īstenojot zemes reformu pēc Latvijas neatkarības atgūšanas pagājušā gadsimta deviņdesmitajos gados, attiecībā uz zemi zem padomju laikā uzbūvētajām daudzdzīvokļu ēkām tika pieļauta absurda situācija, kuras rašanās iemeslus tā neviens vairs neatminas vai arī nevēlas atcerēties.
Ienesīgais “dalītā īpašuma” bizness
Dzīvokļus padomju laikā celtajos namos (piemēram, tādos Rīgas mikrorajonos kā Purvciems, Ķengarags, Mežciems un citos) atļāva privatizēt, bet zemi zem mājām atdeva tās mantiniekiem, kuriem pirms kara tur daudzos gadījumos bija nevis pilsētas zeme, bet gan pļavas un ganības. Ar likumu noteica, ka dzīvokļu namu īpašniekiem zemes īpašniekiem jāmaksā nomas maksa – ne lielāka par 6% no kadastrālās vērtības gadā. Tomēr situācijas bija dažādas. Piemēram, zemes īpašnieks varēja noteikt pat 9% gadā, manipulējot ar likuma normām un noslēdzot “īpašus” nomas līgumus.
Šo gadu laikā šīs dalītās zemes īpašuma piespiedu nomas maksas sakarā notikušas tūkstošiem tiesvedības. Īsumā: dzīvokļu īpašnieki grib maksāt mazāk, bet zemes īpašnieki - saņemt vairāk.
Šis zemes piespiedu nomas maksājums un tā iekasēšana izvērtās par ienesīgu biznesu. Zemi no tās tiešajiem mantiniekiem iepirka vairākas kompānijas (“Pilsētas zemes dienests”, “Reversead”, “Zemes īpašnieku ģilde” un citas), kas pelnīja ar zemes nomas maksas iekasēšanu. Ne Saeima, ne valdība daudzus gadus šo situāciju nerisināja, bet zemes īpašnieki, pārsvarā to jaunie īpašnieki, pelnīja.
Valsts nekustamā īpašuma nodokli iekasēja tikai 1,5% no kadastrālās vērtības apmērā, bet atlikušie procenti jau bija zemes īpašnieku peļņa. Tagad tikai var minēt, kāpēc valsts šo absurdo “dalītā īpašuma” sistēmu nav vēlējusies atrisināt.
Kā viens no iemesliem tiek minēts Rīgas Grebensčikova vecticībnieku draudzes lobijs. Vecticībniekiem pieder zeme zem apmēram 3000 dzīvokļu galvaspilsētas padomju laikā būvētajos mikrorajonos, un viņi nav vēlējušies attiekties no ienesīgā biznesa.
Kā uz pulvera mucas
Parasti daudzdzīvokļu mājas atrodas uz pushektāra zemes lielas platības. Ja ēkai ir vairāki stāvi un tajā ir desmitiem dzīvokļu, tad nomas maksu sadalot “uz galviņām”, nomas maksa ir kāds desmits eiro mēnesī. Nav paveicies tiem, kuri dzīvokli privatizējuši kādā divstāvu hruščovkā.
Kāda divistabu dzīvokļa īpašniece Purvciemā žurnālam “Likums un Taisnība” stāsta:
“Nav man palaimējies ar mājas atrašanās vietu – zemes platība liela, ar dārzu un plašu pagalmu, dzīvokļu maz. Tā nu iznāk, ka man vecticībniekiem katru mēnesi par piespiedu zemes nomu jāmaksā vairāk nekā 50 eiro.”
Kopumā ar šādu piespiedu zemes nomas maksu pēc Valsts zemes dienesta datiem jārēķinās 110 970 dzīvokļiem dažādās Latvijas pilsētās, visvairāk - Rīgā. Visām šīm zemēm kopumā ir 7354 dažādi īpašnieki, kuri tās atguva gan denacionalizācijas ceļā, gan saņēma kā kompensāciju par neatgūstamiem īpašumiem. Protams, ir zemes saimnieki, kuri no dzīvokļu īpašniekiem pār acīm nevelk deviņas ādas, bet situācija vairāk vai mazāk ir kā uz pulvera mucas: zemes īpašnieki var mainīties un arī viņu kāre uz naudu var pieaugt.
Cik daudz būs jāmaksā?
No nākamā gada dzīvokļu īpašnieku kopībām būs iespēja šo zemi izpirkt par tās kadastrālo vērtību bez zemes īpašnieka piekrišanas.
Pirms pāris gadiem Tieslietu ministrija aprēķināja, ka vidēji vienam dzīvoklim namā ar 45 līdz 90 dzīvokļiem nākšoties maksāt no 200 līdz 800 eiro. Par triju istabu dzīvokli 65 kvadrātmetru platībā Jelgavā izpirkuma cena būtu 396 eiro, Daugavpilī – 270 eiro, Liepājā – 820 eiro, Jūrmalā – 2574 eiro. Katrā ziņā tas ir mazāk nekā dzīvokļu īpašnieki zemes saimniekiem jau samaksājuši pēdējo gadu laikā.
Konkrētu summu nevar nosaukt, jo viss ir atkarīgs no tā, kurā pilsētas rajonā ēka atrodas un cik daudz tajā ir privatizētu dzīvokļu. Piemēram, kāda Rīgas divu 88 dzīvokļu dzīvojamo namu Brīvības ielā kadastrālā vērtība ir noteikta 182 139 eiro. No tā izriet, ka katra dzīvoklim ir piesaistīta 2000 eiro vērta zemes platība.
Bet tas ir tikai līdz 2025. gadam, kad kadastrālās vērtības vairs nebūs iesaldētas un tās celsies. Tas nozīmē tikai vienu – lai maksātu mazāk, privatizēto dzīvokļu īpašnieku kopībām par zemes izpirkšanu jāvienojas 2023. vai 2024. gadā (spēkā esošās kadastrālās vērtības spēkā būs līdz 2025.gada 31.decembrim).
Fiksē piespiedu zemes nomas apmēru
Saeimas Juridiskās komisijas priekšsēdētājs Juris Jurašs (Jaunā konservatīvā partija) žurnālam “Likums un Taisnība” pastāstīja:
“Risinājumam bija jābūt stipri agrāk. Patiesais iemesls, kāpēc tas netika izdarīts un nekur tālāk par runāšanu nav tikts, droši vien zināmā mērā saistīts ar to, ka pietrūkusi drosme un politiskā griba šos jautājumus atrisināt, jo tie nav vienkārši.
Ja būtu vienkārši, ticiet man, risinājums jau sen būtu rasts. Tāpēc man milzīgs gandarījums, ka Tieslietu ministrija beidzot ir radusi risinājumu.”
Šo risinājumu regulē divi Saeimā pieņemtie likumi. Pirmais regulē dalītā īpašuma attiecības starp zemes un dzīvokļu jeb būvju īpašniekiem, bet otrs ir likumprojekts, kas paredz šī dalītā īpašuma izbeigšanu.
No šī gada 1. janvāra spēkā stājies likums, kas nosaka likumisko zemes lietošanas maksu (tā jālieto visur, kur kādreiz bija piespiedu nomas maksa) tiem dzīvokļu īpašniekiem, par kuru zemi nav spēkā jau iepriekš noslēgti nomas līgumi vai tiesas spriedumi – 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības.
“Līdz šim bija tā, ka šī nomas maksa svārstījās no četriem līdz pat deviņiem procentiem gadā, un daudziem dzīvokļu īpašniekiem tas bija nepanesam slogs – zemes nomas apmērs nereti bija pārāk liels.
Man pašam arī piederēja vienistabas dzīvoklis Purvciemā, Madonas ielā, un par to zemes nomas maksa bija jāmaksā aptuveni 120 eiro gadā, kas salīdzinājumā ar vairumu citu gadījumu, nebija daudz. Nomas maksas apmēri ir dažādi, viss atkarīgs no dzīvokļu skaita daudzdzīvokļu mājā un tai pieguļošās zemes apmēra. Protams, ir cilvēki, kas to var samaksāt, bet daudziem tas ir pārāk daudz,” saka Jurašs.
Dzīvokļu īpašniekiem saskare ar zemes īpašniekiem praktiski nebija un viņiem bija grūti ietekmēt lēmumus par nomas maksas apmēru, ja nu vienīgi tiesājoties, jo tā tika iekasēta caur namu apsaimniekotājiem, respektīvi – namu pārvaldēm. No šī gada piespiedu zemes nomas maksa (likumiskā zemes lietošanas maksa) būs fiksēta un nebūs lielāka par 4% no zemes kadastrālās vērtības, taču tas nenozīmē, ka puses nevarēs vienoties par citu apmēru, ja būs tāda vēlme.
Zemi varēs izpirkt
Savukārt no nākamā gada dzīvokļu īpašnieki jau var vienoties par zemes izpirkšanu par kadastrālo vērtību. Lai to īstenotu, nepieciešama dzīvokļu īpašnieku kopības vairākuma (50% + 1) lēmums. Lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievedīs tiesu izpildītājs un dzīvokļu īpašniekiem, izmantojot tiesu izpildītāju starpniecību, vienīgi būs jāsamaksā zemes īpašniekam zemes kadastrālā vērtība. Visus administratīvos izdevumus uzņemsies valsts (piemēram, zemes uzmērīšanu, tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, tiesu izpildītāja amata atlīdzība). Dzīvokļu īpašnieki šo summu varēs maksāt izmantojot arī valsts sniegto aizņēmumu finansējumu, kura veidus, apmēru un piešķiršanas nosacījumus noteiks Ministru kabineta noteikumi. Tiek paredzēts, ka ņemot šādu aizņēmumu, nebūs jāieķīlā dzīvokli, skaidro Jurašs.
Jāuzsver, ka lēmumu par zemes izpirkumu visizdevīgāk būs pieņemt nākamajā vai aiznākamajā gadā, jo 2025. gadā paredzēts, ka tiks atceltas iesaldētās zemes kadastrālās vērtības un tās pieaugs. Tagad skaidri nevar pateikt, cik liela būs 2025. gadā apstiprinātā kadastrālā vērtība, bet tā noteikti būs augstāka (esošās kadastrālās vērtības spēkā būs līdz 2025.gada 31.decembrim).
Abu augstāk minēto likumu mērķis ir viens – likvidēt absurdo dalītā īpašuma pastāvēšanu un piespiedu nomas maksu. “Tas ir labi, tagad ir tāda noteiktība, jo līdz šim tā dēļ bija ļoti daudz tiesvedību: vieni gribēja noteikt augstāku nomas maksu, bet citi atkal maksāt mazāk. Šāds smagnējs process nebija pieņemams nevienam,” gandarīts ir Jurašs.
Kas to putru ievārīja?
Jautāts, kas tad visu šo “putru” un kāpēc pirms vairāk nekā 25 gadiem ievārīja, Saeimas Juridiskās komisijas priekšsēdētājs saka:
“Lielā mērā tas bija saistīts ar to, ka šī dalītā īpašuma reforma nav vienkārša, tā ir sarežģīta, kuras laikā, lai panāktu taisnīgu risinājumu, jāspēj salāgot visu iesaistīto pušu intereses, kuras ir kardināli pretējas. Zinu, ka daudzi politisko apsvērumu dēļ šo dzīvokļu īpašnieku problēmu nav vēlējušies risināt, jo kāds vairāk vai mazāk ir aizstāvējis tā saucamo zemes baronu intereses. Tāpēc man prieks, ka Tieslietu ministrijai nu ir pieticis dūšas to atrisināt.
Man grūti atbildēt, kas pirms 25 gadiem šo putru ievārīja. Manuprāt tā bija nemākulīga politika, neapzinoties ar kādām sekām nākotnē varam sastapties. Nedomāju, ka tā tolaik bija kāda īpaša ļaunprātība, bet, kas to lai zina… Visticamāk toreiz tika atrasts vieglākais, bet ne pareizākais risinājums”.
