Dzīvot uz svešas zemes tagad kļūs izdevīgāk

Šie grozījumi attiecas uz ļoti daudzām mājsaimniecībām, kuru īpašumi atrodas uz tām nepiederošas zemes, pasargājot no īpašnieku nepamatoti augstām prasībām.

Nomas apmērs būs skaidri noteikts

Ar šo Saeimas lēmumu noteikts, ka turpmāk piespiedu zemes nomas maksa par zemes lietošanu nedrīkstēs būs lielāka par 4% no zemes kadastrālās vērtības. Likuma grozījumos arī noteikts, ka ieinteresētās puses varēs individuāli vienoties par citu lietošanas samaksas apmēru, taču tādā gadījumā maksājums nevarēs būt mazāks par 50 eiro.

Līdz šim likumdošana noteica, ka zemes īpašniekam bija tiesības prasīt no zemes lietotāja nomas maksu līdz 6% gadā. Jaunie likuma grozījumi arī apvienos visus jautājumus par piespiedu nomu un dalīto īpašumu vienā likumā – tas vienkāršos iesaistīto pušu likumiskās attiecības un likvidēs obligātu vajadzību slēgt līgumus par zemes izmantošanu.

Jaunās normas zemes nomniekiem uzliks par pienākumu rūpēties par lietoto zemi, taču dos arī tiesības bez saskaņošanas ar zemes īpašnieku veikt konkrētas kategorijas būvdarbus. Būs tiesības būvēt palīgēkas, ceļus, laukumus vai citas inženierbūves, kas nepieciešamas konkrēta objekta ekspluatācijai. Šīs tiesības gan neattieksies uz būvniecību, pēc kuras mainītos lietošanā esošās zemes platība un robežas, kā arī rastos jauni zemes grāmatā ierakstāmi apgrūtinājumi.

Tieslietu ministrija uzskata, ka šie likuma grozījumi ļaus aizstāt piespiedu zemes nomu ar likumiskām tiesībām par konkrētu samaksu, kā arī vienkāršos īpašnieka un nomnieka attiecības. Tas arī ļaušot izvairīties no nepārtrauktajiem strīdiem un tiesvedībām, kas šobrīd ir bieža parādība saistībā ar dalīto īpašumu.

Uz ko tas attieksies

Jaunie grozījumi pamatā regulēs nomnieka un īpašnieka savstarpējas attiecības, situācijas, kad pastāv tā sauktais dalītais īpašums – kad ēkas pieder vienai personai, bet zeme citai. Šāda situācija parasti ir veidojusies, kad ēkas ir iegūtas likumīgā privatizācijas procesā, denacionalizācijas procesā vai pārpērkot no īpašnieka.

Visskaidrāk šis process vērojams lielajās pilsētās un sevišķi Rīgā saistībā ar daudzdzīvokļu namiem. Dzīvokļu privatizācijas laikā zeme zem daudzdzīvokļu mājām tika atdota bijušajiem zemes īpašniekiem vai kā kompensācija par neatgriežamiem īpašumiem.

Nav izslēgts, ka šie zemes īpašnieki ir slēpti sadarbojušies ar Rīgas domes atbildīgajām amatpersonām, jo daudzām daudzdzīvokļu mājām piespiedu kārtā pievienotās zemes platības ir daudz lielākas, nekā būtu reāli nepieciešams, un tas darīts it kā normālas funkcionalitātes nodrošināšanai.

Pēc Valsts zemes dienesta datiem, pašlaik dalītajā īpašumā visā Latvijā atrodas vairāk nekā 200 000 dažādu objektu, kuros tiek izmantoti ap 70 tūkstošiem zemes īpašumu. No šiem objektiem vairāk nekā 3600 ir privatizētas daudzdzīvokļu mājas, kurās kopā ir gandrīz 111 000 dzīvokļu.

Zemes baronu bizness

Zemes īpašniekam bija tiesības pieprasīt nomas maksu līdz 6% no zemes vērtības gadā, kamēr valstij maksājamais zemes nodoklis ir tikai 1,5% gadā.

Zeme zem šīm mājām kļuva par ļoti pelnoša biznesa objektu, un to arī izmantoja nekustamo īpašumu apsaimniekošanas uzņēmumi. Vēsturiski viens no lielākajiem šādu zemju īpašniekiem gan ir Rīgas Grebenščikova vecticībnieku draudze, kurai 2015. gadā piederēja zemes gabali, uz kuriem ir vairāk nekā 3000 dzīvokļu.

Visi pārējie šīs jomas uzņēmumi – AS "Pilsētas zemes dienests", AS "Reversead", AS "Zemes īpašnieku ģilde" un citi – zemes gabalus ieguvuši, pārpērkot no tiešajiem īpašniekiem.

Pirmais lēmums par piespiedu zemes nomas pakāpenisku pazemināšanu Saeimā bija pieņemts vēl 2017. gadā, taču 2019. gadā Satversmes tiesa pēc zemes īpašnieku pieteikuma šīs izmaiņas apšaubīja. Daži īpašnieki pat mēģināja no nomniekiem ar atpakaļejošu datumu izspiest samaksu pat par iepriekšējiem gadiem. Nevar izslēgt, ka atkal sekos mēģinājums jaunos likuma grozījumus apstrīdēt Satversmes tiesā.

Jautājums vēl nav atrisināts

Nebeidzamo konfliktu starp daudzdzīvokļu namu un zemju īpašniekiem varētu izbeigt Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas Saeimas atvilktnēs atrodas jau kopš 2015. gada 1. oktobra. Tas nodots izskatīšanai parlamenta Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai.

Likumā ir iestrādāts mehānisms, kādā veidā zeme piespiedu kārtā tiek izpirkta no zemes īpašnieka par labu mājas iedzīvotājiem. Iedzīvotājiem par to būtu jānobalso ar 50% plus viena balss, un tad zeme īpašniekam iedzīvotājiem būtu jāpārdod par kadastrālo vērtību, taču vērtēta arī iespēja piemērot koeficientu 0,5.

Galvenais šajā likumā būtu pienākums valstij un pašvaldībai izstrādāt mehānismu, un, iespējams, būtu jāizveido speciāls zemes fonds, kas šīs zemes arī izpirktu, nodrošinot turpmāku pilsētas plānošanu, jo dalītajos īpašumos atrodas arī pašvaldībām piederošas ēkas.

Politiskas aizkulises

Visus šos gadus Valsts pārvaldes un pašvaldības komisiju vada "Saskaņas" deputāts Sergejs Dolgopolovs, kurš visiem spēkiem ir vilcinājis šā likuma izskatīšanu pēc būtības. Neoficiāli arī dzirdēts, ka Dolgopolovs šo amatu ir saglabājis apmaiņā pret "Saskaņas" atbalstu Administratīvi teritoriālajai reformai, un tieši komisijas priekšsēdētājs arī nosaka tās darba kārtību.

Saskaņas frakcijā jau kopš 2010. gada ir viens no Latvijas ietekmīgākajiem vecticībniekiem, Rēzeknes draudzes vadītājs Vladimirs Nikonovs. Tikai 2018. gada aprīlī komisija šo likumu iesniedza izskatīšanai Saeimā, taču likuma virzība atkal ir apstājusies. Par atbildīgo referentu ir nozīmēts Saeimas deputāts Viktors Valainis, kurš apgalvo: “Šobrīd valdības partijām ir citas prioritātes. Es kā deputāts esmu sagatavojis likumprojektu ar visām atbalsta vēstulēm un atzinumiem, lai to izskatītu Saeimas komisijā, bet pagājis jau vairāk nekā gads, un tas nekust ne no vietas.”

Pagājušā gada vasarā Valsts zemes dienests nāca klajā ar projektu par krasu kadastra vērtību celšanu, taču tas politiski uz laiku tika apturēts. Zemes kadastra vērtību pieaugums zem daudzdzīvokļu namiem toreiz bija prognozēts vidēji 30–50% apmērā.

Foto: Paula Čurkste/LETA

Vairāk nekā 3600 daudzdzīvokļu namu atrodas uz svešas zemes.