Vai mežam aizsargājamā teritorijā ir lielāka vērtība nekā citviet?

"Likuma un Taisnības" lasītājs Mārtiņš no Rīgas jautā: “Gribu pārdot savus 12 hektārus meža, no kura pieci hektāri ietilpst "Natura 2000" teritorijā ar mikroliegumu, kurā ierobežota saimnieciskā darbība un kokus cirst nedrīkst. Kā es varu noteikt šīs daļas vērtību naudā?”

Rodas jauna veida tirgus

Komentējot šo situāciju, Latvijas Mežu īpašnieku biedrības izpilddirektore Aiga Grasmane stāsta, ka jebkurš mežs var būt izcili vērtīgs un galvenais ir atrast pareizo pircēju. Šobrīd ne mazums cilvēku ir gatavi iegādāties arī mežu, kuru nemaz neplāno nocirst, bet gan saglabāt neskartā veidā pastaigām un atpūtai.

“Šobrīd dzīvojam ļoti dinamiskā laikā, kad zemes īpašuma vērtībai ir tendence pieaugt. Tam par iemeslu ir Eiropas Savienības zaļais kurss, kurā ietvertie klimata neitralitātes risinājumi lielu lomu piešķir kokiem kā oglekļa piesaistes iespējai un arī mežam kā bioloģiskās daudzveidības priekšnosacījumam. Attīstās jauni tirgi vērtībām, ko rada zeme; gan tradicionālās materiālās vērtības, gan vērtības, kuru materializēšana notiek, pēdējos gados veidojot jaunu biznesa virzienus – CO2 tirgus, bioloģiskā daudzveidība un citi. Līdz ar to piedāvātās iespējas šobrīd vislabāk izmanto tie, kam ir zināšanas jaunajos biznesa virzienos,” klāsra Grasmane.

Īpašniekiem jāiemācās pašam novērtēt visas iespējas, ko ne tikai šobrīd piedāvā kokmateriālu cena vai valsts maksātās kompensācijas, bet arī tās, kam tuvā nākotnē būs pielietojums un arī iespējas gūt ienākumus. Ne velti pēc zemes ir liels pieprasījums ne tikai no pašmāju uzņēmējiem, bet arī starptautiskiem investoriem, kas to iegādājas ar mērķi pelnīt.

Koku nauda un kompensācija

Latio mežu pārdošanas speciālists Sandijs Lūkins apstiprina, ka saimnieciski neizmantojama meža realizācija nav neizpildāms mērķis: “Mūsu praksē ir bijuši gadījumi, kad vērtējamā īpašuma sastāvā ir zemes vienības, kurās daļēji vai pilnībā liegta saimnieciskā darbība, proti, kokmateriālu ieguve. Pamatā tās ir bijušas Natura 2000 teritorijas.”

Kaut arī šādās platībās koksnes ieguve ir ierobežota vai pat liegta un līdz ar to nav iespējas gūt ieņēmumus no mežistrādes, valsts maksā kompensāciju. Atkarībā no tā, kādā apjomā mežizstrādes darbība ierobežota, tiek arī piemēroti dažādi kompensācijas apjomi.

Ierobežojumi var būt dažādi – iespējams, ir atļauti meža kopšanas darbi, vai aizliegums ir spēkā tikai konkrētos termiņos, piemēram, kādas putnu sugas ligzdošanas laikā.

Pamatā kompensācija par "Natura 2000" teritorijā esošām meža platībām svārstās vidēji ap 160 eiro par hektāru gadā, taču ir pircēji, kas gatavi maksāt arī par meža estētisko vērtību. Jāņem arī vērā, ka šāda īpašuma vērtība ir ļoti atkarīga no atrašanās vietas.

Divas pieejas

Vērtējot meža īpašumus, visbiežāk tiek izmantotas divas pieejas, skaidro Sandijs Lūkins.

Tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja – vērtēšanas pieeja, ar kuru tiek iegūts vērtības indikators, kura pamatā ir vērtējamā aktīva un līdzīgu vai identisku aktīvu, par kuru cenām ir pieejama informācija, salīdzinājums.

Ienākumu pieeja – tiek iegūts vērtības indikators, kura pamatā ir nākotnes naudas plūsmu konvertācija vienā kapitāla pašreizējā vērtībā.

Meža īpašuma vērtējums parasti sastāv no divām daļām – meža zemes un mežaudzes novērtējuma. Meža zemei izmanto salīdzināmo darījumu metodi, salīdzinot darījumus ar līdzīgiem īpašumiem reģionā, mežaudzes vērtības noteikšanai tiek izmantota ienākumu pieeja.

Līdz ar to, nosakot nekustamā īpašuma vērtību, kurā ir mežaudzes ar mežsaimnieciskās darbības ierobežojumiem, tāpat tiek lietotas abas minētās pieejas. “Īpašuma daļā, kur mežsaimnieciskā darbība ir atļauta, ienākumus veido ieņēmumi no kokmateriālu realizācijas, bet daļā, kurā saimnieciskā darbība ir ierobežota, – ieņēmumi no kompensācijas,” saka Lūkins.

Tiesa gan, vērtējumā tiek ņemti vērā arī vairāki citi faktori:

• ja saimnieciskā darbība ir liegta pilnībā, vērtējums atspoguļos tikai nākotnē sagaidāmo kompensācijas kapitalizācijas vērtību. Meža zemes vērtība šeit netiks ņemta vērā;
• ja saimnieciskā darbība ir aprobežota daļēji, tad tiks lietota kombinēta aprēķinu metode, un vērtību noteiks nākotnē sagaidāmo ienākumu tīrā tagadnes vērtība jeb diskontētā naudas plūsma;
• vērtētājs pieņems, ka kompensācijas apmērs nākotnē būs tāds pats kā vērtēšanas laikā.

Ierobežojumi cenu samazina

Būtisks ir arī fakts, ka jebkurš saimnieciskās darbības aprobežojums, sevišķi pieaugušās jeb ciršanas vecumu sasniegušās mežaudzēs, var negatīvi ietekmēt nekustamā īpašuma vērtību. Tas skaidrojams ar to, ka tūlītējie ienākumi, kurus īpašnieks var iegūt, veicot mežistrādi vai pārdodot augošus kokus ciršanai, būs lielāki nekā saņemtā kompensācija par saimnieciskās darbības aprobežojumiem. Jaunākam mežam saņemtais ikgadējais kompensācijas apjoms ilgākā laika periodā atsvērs neiegūtos ieņēmumus no ierobežotās saimnieciskās darbības.

“Analizējot tendences tirgū, esam novērojuši, ka īpašuma pārdošanas cena nereti atšķiras no vērtējuma, kas izskaidrojams ar konkrētiem darījuma apstākļiem, par kuriem vērtētājam nav informācijas. Zaļā kursa radītie jaunie izaicinājumi ne tikai ietekmēs īpašuma vērtību, bet arī mainīs vērtēšanas pieeju un kritērijus šāda veida īpašumiem, ietekmējot gan meža īpašniekus un apsaimniekotājus, gan pārējo sabiedrību kopumā,” norāda Lūkins.

Protams, aizsargājamas teritorijas īpašnieks par parasta meža pārdošanas cenām var nesapņot. Pašlaik vidējā pārdodamā cena ir 2000–2800 eiro par hektāru, atsevišķos gadījumos augstvērtīga meža cena par hektāru var arī sasniegt pat 20 000 eiro par hektāru.

Jebkurā gadījumā, lai izvērtētu konkrētā īpašuma reālās perspektīvas tirgū, prātīgi vērsties pie vērtēšanas un pārdošanas speciālistiem – viņu rīcībā parasti ir plaša klientu bāze, kuri meklē dažādus īpašumus, un veiksmes gadījumā pircēja un pārdevēja intereses var arī sakrist.