Ko drīkstu un nedrīkstu darīt ar savu mājokli: vai un kā var legalizēt nesaskaņotu pārbūvi?

Par to runāja "Luminor Bank" rīkotājā vebinārā, kurā piedalījās "Luminor Bank" mājokļu kreditēšanas eksperts Kaspars Sausais, Rīgas pilsētas būvinspekcijas priekšniece Marina Kārkliņa, arhitekte Eva Kalviņa un nekustamā īpašuma pārdošanas eksperts Deivids Barons.

Baseins dzīvoklī, kanalizācija dūmvadā

“Cilvēku fantāzija ir neizsmeļama,” atzīst arhitekte Eva Kalviņa. Ir redzēta kanalizācijas caurule, kas pieslēgta dūmvadam, un viss saturs nonāk pagrabā. Pēdējā stāva iemītnieki ir paplašinājuši savu dzīvokli, izveidojot kāpnes uz bēniņiem. “Daudzdzīvokļu mājas dzīvoklī ir iebūvēta sauna, ignorējot jebkādas ugunsdrošības normas,” viņa turpina. Un, iespējams, dzīvoklī izbūvētais baseins nav anekdote, bet gan reāls gadījums.

Par nelikumīgu būvniecību draud naudassods. Pašvaldība var pat pieņemt lēmumu par nelikumīgi uzceltas savrupmājas nojaukšanu, piemēram, ja tā ir uzcelta vietā, kur jebkāda būvniecība ir aizliegta, – dabas liegumā, tauvas joslā vai uz sarkanajām līnijām.

Bez būvatļaujas jūs varat veikt sava dzīvokļa remontu, tostarp nomainīt grīdas segumu, ierīkot piekārtos griestus, nomainīt vai izņemt durvis (nepaplašinot durvju aili) u. tml. Ja māja nav kultūras piemineklis un neatrodas Rīgas vēsturiskajā centrā un tā aizsardzības zonā, tad vecos koka logus varat nomainīt ar plastmasas logiem, nemainot logu rāmju izmērus un rūtojumu, kā arī ārējo rāmju krāsu. Vannas istabā varat vannu nolikt pie citas sienas vai nomainīt vannu ar dušas kabīni, tualetē varat pārbīdīt podu.

Tiklīdz gribat ķerties klāt sienām, ir nepieciešams būvvaldē saskaņots projekts. Ja sienas nav nesošās, tad ir iespēja, ka pēc saskaņota projekta tās varēs nojaukt vai uzbūvēt citā vietā.

Kad pārbūve jāsaskaņo ar kaimiņiem?

Ja gribat vannasistabu vai tualeti novietot virs kaimiņu dzīvojamās istabas, būs nepieciešams rakstveida saskaņojums ar apakšējā dzīvokļa īpašnieku, jo mitrā zona nevar atrasties virs dzīvojamām telpām. Un nav teikts, ka kaimiņš tam piekritīs. Kāpēc gan viņam savā guļamistabā vajadzētu klausīties no jūsu tualetes nākošās skaņas un riskēt ar iespējamu noplūdināšanu?

Ja dzīvojat pirmajā stāvā, tad šāds saskaņojums nav nepieciešams, pietiks ar projektu. Ja sanitāro mezglu nedomājat pārvietot, bet vēlaties to tikai paplašināt, piemēram, uz sava priekšnama rēķina, arī tad kaimiņam atļauja nav jāprasa, vajadzēs tikai saskaņotu projektu.

Ja gribat virtuvi izveidot citā telpā, tad, visdrīzāk, to nāksies saskaņot ar apakšējo kaimiņu, jo komunikācijas (ūdensvada un kanalizācijas caurules) nedrīkst vilkt pāri apakšējā dzīvokļa dzīvojamajai istabai. Ja komunikācijas neaiztiekat un izlietni pārcelsiet sienas otrā pusē, tad tas nav jāsaskaņo ar apakšējo kaimiņu.

Ja savu dzīvokli gribat paplašināt uz mājas koplietošanas platības rēķina, piemēram, pievienot savam dzīvoklim daļu mājas gaiteņa, tad ir nepieciešams rakstisks saskaņojums ar 100% dzīvokļu īpašniekiem. Faktiski tas nav reāli izdarāms, jo gan jau kāds nepiekritīs vai dažus dzīvokļu īpašniekus nespēsiet sameklēt.

Un vēl ir viens specifisks īpašuma veids, kurā faktiski nav iespējams saskaņot nekādas pārbūves. Tie ir dzīvokļi denacionalizētajās mājās, kas pārdoti kā mājas domājamās daļas.

Piemēram, zemesgrāmatā rakstīts, ka jums pieder mājas 65/860 domājamās daļas, ko veido dzīvoklis Nr. 13. Šim dzīvoklim nav piešķirts atsevišķs kadastra numurs, tam nav atsevišķas zemesgrāmatu apliecības. Jūs, tāpat kā pārējie šā nama dzīvokļu pircēji, esat kopīpašnieki Civillikuma izpratnē.

Piemēram, mājai ir 65 kopīpašnieki. Ja vēlēsieties veikt kādu pārbūvi, piemēram, nojaukt starpsienu, kura nav nesošā, kaut vai paplašināt durvju aili, jums projekts vispirms būs jāsaskaņo ar visiem 65 mājas kopīpašniekiem. “Es šādus projektus neuzņemos,” atklāti atzīst arhitekte Eva Kalviņa.

Lodžijas iestiklošana: viens projekts visai mājai

Ja gribat veikt izmaiņas mājas fasādē, projekts ir jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku vairākumu – 50% plus vienu. Visbiežāk tā ir lodžijas iestiklošana. Visai mājai jāparedz vienāds fasādes vizuālais izskats.

Visērtākais risinājums ir, ja dzīvokļu īpašnieku vairākums kopsapulcē vienojas par iestiklošanas skici (logu rāmju skaitu un izmēriem) un saskaņo to būvvaldē. Tad jebkurš jūsu mājas dzīvokļa īpašnieks, ja vēlēsies, pēc šīs skices varēs iestiklot savu lodžiju. Katram atsevišķi vairs nebūs jāizstrādā projekts un jāiet uz būvvaldi to saskaņot.

Dzīvokļu īpašnieku parakstus var savākt arī aptaujas veidā, katrs var parakstīties arī uz atsevišķas lapas. Ja gribēsiet aizstikloto lodžiju pievienot dzīvojamai istabai, nojaucot ārsienu zem loga, būs nepieciešams projekts.

Ko nav iespējams saskaņot?

“Nav iespējams saskaņot to, kas neatbilst normatīvajiem aktiem un ir nelikumīgs,” skaidro Rīgas pilsētas būvinspekcijas priekšniece Marina Kārkliņa.

Nelikumīga pārbūve, piemēram, nesošo sienu nojaukšana, pasliktina visas ēkas tehnisko stāvokli. Rodas risks, ka ēka var deformēties un pat sabrukt.

Diemžēl ir zināmi gadījumi, kad deviņstāvu namā pirmā stāva dzīvokļa īpašnieks ir daļēji nojaucis nesošo sienu. Ja ir veikta nelikumīga pārbūve, nākas samaksāt sodu, kā arī visu atjaunot atbilstoši projektam.

Ja nesošās sienas nav aiztiktas, parasti var izstrādāt vienkāršotas renovācijas projektu un saskaņot to būvvaldē. Dažkārt ir iespējams pārbūvēt arī dzīvokļa nesošās sienas, bet tad ir nepieciešams saskaņots būvprojekts.

Privātmājās neizdosies saskaņot arī tādu pārbūvi, kad ir palielināta apbūves platība un tā pārsniedz pašvaldības teritorijas plānojumā noteikto. Nav iespējams saskaņot būves, kuras uzbūvētas uz sarkanajām līnijām.

Pircēji tagad ir izglītoti un nevēlas pirkt īpašumu, kurā veikta nesaskaņota pārbūve, nemaz nerunājot par nelikumīgu pārbūvi. Salīdzinot dzīvokļa inventarizācijas lietu un faktisko stāvokli, uzreiz ir redzama nesaskaņota pārbūve.

Ja plānojat pārbūvi

“Vienkāršotai dzīvokļa pārbūvei ir nepieciešama apliecinājuma karte. To izstrādāt ir tiesības sertificētam inženierim būvkonstruktoram un sertificētam arhitektam,” stāsta arhitekte Eva Kalviņa. Apliecinājuma karti ar būvvaldi var ātri saskaņot Būvniecības informācijas sistēmā, kurā arhitekts no būvvaldes saņem paziņojumu, ka iecere ir akceptēta. Apliecinājuma kartei ir derīguma termiņš, tā nav derīga mūžīgi.

Ja dzīvoklis atrodas ēkā, kas ir kultūrvēsturisks piemineklis, būs nepieciešams arī saskaņojums ar Valsts kultūras pieminekļu aizsardzības inspekciju.  

Pēc saskaņojumu saņemšanas dzīvokļa īpašnieks Būvniecības informācijas sistēmā reģistrē būvdarbu sākšanu. Šādi būvdarbi ir jāapdrošina. Kad būvdarbi pabeigti, būvinspektors taisa apsekošanas aktu un reģistrē to Būvniecības informācijas sistēmā.

Cik maksās dokumentu izstrādāšana un saskaņošana? Brīvā tirgus apstākļos arhitekti var prasīt dažādas cenas. “Jārēķinās ar vairākiem simtiem eiro. Tie nebūs 50 vai 100 eiro, taču nepārsniegs 1000 eiro,” saka Eva Kalviņa. Dokumentu izstrāde un saskaņošana aizņems pusotru divus mēnešus.

Secinājums. Ja tomēr ir veikta nesaskaņota pārbūve, ieteicams nekavēties ar tās saskaņošanu. Dokumentu kārtošana lētāka nekļūs. Un šādu īpašumu būs grūti pārdot. Nelikumīgu pārbūvi saskaņot nav iespējams, īpašums ir jāatjauno agrākajā stāvoklī, atbilstoši projektam.

Vai ir vērts lauzt sienas?

Pirms ķerties pie sienu laušanas, padomāsim, vai tas tiešām ir nepieciešams. Ir saprotama īpašnieku vēlme nelielos dzīvokļus padarīt plašākus, taču nereti telpu apvienošana rada jaunas problēmas.

Virtuve + istaba. Tas ir viens no izplatītākajiem pārbūves veidiem. Īpašnieks iegūst plašāku telpu. Taču tagad virtuves aromāti izplatās arī istabā. Kad cepam zivis, sautējam kāpostus, kaut vai uzcepam pankūkas, istabas mīkstās mēbeles tūdaļ pievelkas ar ēdienu aromātu, jo neviens nosūcējs, lai cik jaudīgs tas būtu, momentāni nelikvidē virtuves smakas.

Rīkojot viesības, vairs nav virtuves, uz kurieni aiznest netīros traukus, tie paliek ciemiņu apskatei. Plašuma mīļotājiem labāks risinājums varētu būt, piemēram, virtuves nodalīšana ar bīdāmu sienu vai bīdāmām durvīm, lai vajadzības gadījumā telpas var transformēt.

Priekšnams + istaba. Vairs nav šaurā un tumšā priekšnama, uzreiz nonākam gaišā istabā. Taču priekšnams ir projektēts kā nosacīti netīrā zona, kur atstājam āra apavus un virsdrēbes. Priekšnams ir mājokļa buferzona, tam ir sanitāra un higiēniska nozīme. Pēc telpu apvienošanas zābaki un virsdrēbes faktiski atrodas viesistabā, mēs tajā no ielas ienesam visus slimību izraisītājus.

Vannasistaba + tualete. Arī ļoti izplatīts pārplānošanas veids. Atrasties apvienotajā sanitārajā mezglā ir ļoti ērti, viss ir uz vietas. Taču tie, kas izmisīgi gaida aiz durvīm, domā citādāk. Apvienotais sanitārais mezgls ir ērts vienam cilvēkam, bet neērts ģimenei. Labāks risinājums ir tualetē ielikt nelielu izlietni, lai pēc tualetes lietošanas uzreiz var nomazgāt rokas. Apvienotais sanitārais mezgls ir arī mazāk higiēnisks, jo, noraujot ūdeni, netīrumu daļiņas kopā ar ūdens pilieniem paceļas gaisā un nosēžas uz dvieļiem, zobu birstēm un citiem higiēnas piederumiem. Ja sanitārais mezgls tomēr ir apvienots, poda vāks tādā gadījumā jānolaiž.

Studijas tipa dzīvoklis. Visas sienas nojauktas, kāds plašums! Vienam cilvēkam tā var būt brīnišķīga mājvieta, ja nerēķina to, ka nav privātas, no svešām acīm atdalītas telpas un katrs ienācējs faktiski uzreiz nonāk jūsu guļamistabā. Ja studijā dzīvo vairāk par vienu, sākas psiholoģiskas problēmas.

Katram ir sava vientulības norma. Gribas aizvērt durvis un kādu laiku pabūt vienatnē, bet studijas tipa dzīvoklī var izolēties tikai vannasistabā vai tualetē. Ja kāds saslimst vai jūtas noguris un grib ātrāk aiziet gulēt, to nav iespējams izdarīt. Pat vienistabas dzīvoklī ir divas telpas – istaba un virtuve, kas dod iespēju atrasties katram savā telpā, un tad vīrs var netraucēti skatīties futbolu, bet sieva tērzēt ar draudzeni.