Kā veiksmīgi izbeigt īres līgumu

Konsultē Pauls Vasks, Paula Vaska juridiskais birojs.

Par dzīvojamo telpu īres tiesību nozīmīgumu un aktualitāti liecina arī daudzu gadu garumā un viedokļu krustugunīs tapušais Dzīvojamo telpu īres likums (turpmāk – likums), kas stājās spēkā 2021. gada 1. maijā.

Starp īrniekiem un investoriem

Ekonomikas ministrijas paspārnē tapušais likums, kā norādījusi ministrija, “sekmēs jaunu īres dzīvokļu izveidi, nodrošinās plašāku īrnieku aizsardzību, piedāvās risinājumu līdzšinējiem garajiem tiesvedību procesiem, ka arī veicinās investīcijas īres namu sektorā un darbaspēka mobilitāti uz pilsētām un novadiem, kur veidojas labi apmaksātas darbavietas”.

No minētā acīs krīt divi mērķi, kas savā starpā konfliktē, t. i., sekmēt īres tirgus attīstību, piesaistot investīcijas, un vienlaikus nodrošināt plašāku īrnieku aizsardzību, kas potenciālajam investoram visdrīzāk nebūtu prioritāte. Likums salīdzinājumā ar tā priekšgājēju (likumu Par dzīvojamo telpu īri) ir piedzīvojis ievērojamas izmaiņas īres tiesību regulējumā – kopumā gan par labu investīciju piesaistei, nevis īrnieku aizsardzībai.

Kas attiecas uz īres līgumiem, tie tiek ne tikai slēgti, bet arī lauzti. Bez izmaiņām likumā nav palikusi arī dzīvojamo telpu īres līgumu izbeigšanas specifiskā kārtība un nosacījumi, kas arī ir šā raksta tēma. Runājot par īres līguma izbeigšanu, jānorāda, ka ar likumu šis jautājums ir regulēts visai detalizēti, tam veltot atsevišķu nodaļu (IV) un kopumā 11 pantus (19.–29.).

Iemesls tam ir īres attiecību sociāli jutīgais raksturs, kas nosaka likumdevēja vēlmi īres tiesības pakļaut speciālam īres tiesību regulējumam.[1] Proti, īres tiesībās īrnieks (līdzīgi kā tas ir darbinieku darba tiesībās vai patērētāju preču un pakalpojuma iegādes darījumos) tiek uzskatīts par sociāli, ekonomiski vājāku, ievainojamāku darījuma pusi (pretstatā dzīvojamās telpas izīrētājam). Tādējādi likums īres attiecību izbeigšanas jautājumā joprojām visai izteikti aizsargā īrnieka tiesības un savukārt paredz striktus nosacījumus un ierobežojumus izīrētājam ietekmēt īres līguma izbeigšanos.

Pirkums lauž īri

Detalizētāk pievēršoties dzīvojamo telpu īres līguma izbeigšanas aspektiem, vispirms būtu atzīmējami likumā minētie gadījumi, kad dzīvojamās telpas īres līgums izbeidzas pats no sevis, iestājoties kādam konkrētam apstāklim, nosacījumam. Īres līgums uzskatāms par izbeigtu: līdz ar termiņa, uz kādu līgums noslēgts, iestāšanos; kad izīrētā telpa gājusi bojā; ar īrnieka nāvi un arī ar tiesību sakritumu, t. i., kad īrnieks īrēto dzīvojamo telpu iegūst savā īpašumā.

Vēl viens atsevišķs nozīmīgs jauninājums ir īres līguma spēkā esamība gadījumā, kad īrētā dzīvojamā telpa īres attiecību laikā maina īpašnieku un īpašuma tiesības uz dzīvojamo telpu iegūst trešā persona. Likumdevējs ar jauno likumu ir mainījis ilgstoši Latvijā pastāvējušo kārtību, kad īrētās dzīvojamās platības īpašuma tiesību maiņa neietekmēja esoša īres līguma spēkā esamību, un pēc reformas likums paredz, ka īpašnieka maiņas gadījumā nekustamā īpašuma ieguvējam īres līgums vairs nebūs saistošs, ja vien šis līgums nebūs reģistrēts zemesgrāmatā.

Šāda dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanās atsavināšanas gadījumā iezīmē principa maiņu no “pirkums nelauž īri” uz krasi pretējo – “pirkums lauž īri” principu.[2] Izmaiņas ir vērtējamas atzinīgi, jo prakse pierādīja, ka ar iepriekšējo regulējumu (“pirkums nelauž īri”) īpašnieku maiņas gadījumā regulāri “uzpeldēja” iepriekš nezināmi, klaji fiktīvi īres līgumi, kas valstī ietekmēja normālu, stabilu civiltiesisko apgrozību un potenciālos investorus atbaidīja no īres sektora.

Īres līguma izbeigšana

Apskatot dzīvojamo telpu īres līgumu izbeigšanas aspektus, turpinājumā jāpievēršas gadījumiem, kur iniciators līguma izbeigšanai ir viena no darījuma pusēm – attiecīgi īrnieks vai izīrētājs. Šeit tad arī iezīmējas likumdevēja nospraustā būtiskā robežšķirtne starp īrnieka un izīrētāja tiesībām. Kas attiecas uz īrnieku, tad viss ir salīdzinoši vienkārši. Likums būtībā ļauj īrniekam jebkurā brīdī, nepaskaidrojot iemeslus, atkāpties no noslēgtā īres līguma. Šādā gadījumā īrniekam tikai jāievēro pienākums brīdināt par savu nolūku izīrētāju vismaz vienu mēnesi iepriekš. Vēl jo vairāk, ja izīrētājs ir kavējies ar īrējamo telpu nodošanu vai ēkas pienācīgas uzturēšanas un telpu netraucētas lietošanas nodrošināšanu, īrnieku pat nesaista minētais viena mēneša termiņš un īres līguma uzteikums no īrnieka puses var sekot nekavējoties.

Šāds likuma regulējums rada apstākļus, ka dzīvojamo telpu īres līguma termiņš kā līguma nosacījums pēc būtības ir saistošs tikai izīrētājam, bet ne īrniekam, kas atšķiras no saistību tiesību vispārējiem noteikumiem par darījuma vienādi saistošo spēku visām darījuma pusēm.[3]

Praksē mēdz cirkulēt īres līgumi, kur īrniekam par priekšlaicīgu īres līguma izbeigšanu noteiktas sankcijas, piemēram, līgumsoda veidā. Juridiskajā literatūrā tomēr pastāv atziņa, ka izīrētājs īrnieka uzteikuma gadījumā nav tiesīgs vērst jebkādus prasījumus pret īrnieku, norādot, ka tas ir paša izīrētāja risks un uz īrnieka pleciem nevar tikt uzkrauta atbildība par likumā noteiktā kārtībā atbrīvotas telpas tālāku izīrēšanu vai neizīrēšanu.[4]

Atšķirībā no īrnieka izīrētājam likums paredz stingri limitētus priekšnosacījumus un kārtību, kā izīrētājs var panākt īres līguma izbeigšanu. Likums nosaka izīrētāja tiesības noteiktos apstākļos vai nu atkāpties no dzīvojamo telpu īres līguma, vai šo līgumu izbeigt. Attiecībā uz atkāpšanos no līguma normatīvais akts paredz tikai vienu šādu gadījumu – ja būvniecību regulējošo normu ietvaros tiek aizliegta ēkas, kurā atrodas īrētā dzīvojamā telpa, ekspluatācija.

Atkāpšanās no līguma šādā gadījumā var notikt nekavējoties, īrniekam par to izsniedzot rakstveida brīdinājumu. Lai gan objektīvi izīrētājs var nebūt vainojams ēkas ekspluatācijas aizliegumā, izīrētājam tomēr likums paredz pienākumu kompensēt īrniekam pārcelšanās izdevumus, saskaņotus ieguldījumus dzīvojamā telpā, kā arī segt iespējamos zaudējumus.

Pieļaujamie īres līguma izbeigšanas gadījumi pēc izīrētāja iniciatīvas likumā ir norādīti četri:

• Īres līguma izbeigšana saistībā ar nelikumīgu dzīvošanu dzīvojamā telpā. Likums paredz īrnieka tiesības dzīvojamā telpā iemitināt savus tuviniekus (ģimenes locekļus), par to informējot izīrētāju, bet citas personas drīkst iemitināt tikai ar izīrētāja piekrišanu. Tādējādi šāda personu iemitināšanas nosacījumu neievērošana īrniekam var draudēt ar īres līguma izbeigšanu;  
• Īres līguma izbeigšana, ja tiek bojāta dzīvojamā telpa vai māja vai citādi pārkāpti dzīvojamās telpas lietošanas noteikumi. Šī norma sevī ietver salīdzinoši plašu īrnieka, viņa ģimenes locekļu un citu iemitināto personu pārkāpumu sarakstu, kas var novest pie īres līguma izbeigšanas. Pārkāpums var izpausties kā īrēto telpu, koplietošanas telpu, citu būvju, komunikāciju, iekārtu bojāšana, līguma un citu noteikumu neievērošana.

Norma kā pārkāpumu uzrāda arī telpu lietošanu citiem, likumā un līgumā neparedzētiem mērķiem, piemēram, īres dzīvoklī iekārtojot ražošanas vai biroja telpas. Visbeidzot iemesls līguma izbeigšanai pēc šī panta var būt arī īrnieka un ar viņu saistīto personu citādi pārkāpumi visai plašā nozīmē, kam var būt huligānisks raksturs, t. sk. citu personu fiziska ietekmēšana, skaļas uzdzīves u. tml., padarot pārējām personām dzīvošanu ar pārkāpēju dzīvojamā telpā vai mājā neiespējamu vai būtiski apgrūtinātu;[5]

• Īres līguma izbeigšana saistībā ar mājas nojaukšanu vai pārbūvi. Šis pamats paredz izīrētāja tiesības izbeigt īres līgumu, ja izīrētājs pieņēmis lēmumu par mājas nojaukšanu vai ir ieplānota dzīvojamās mājas pārbūve tādā veidā, kas nav savienojama ar īrnieka turpmāku atrašanos īrētajās telpās. Šādā gadījumā gan, tāpat kā atkāpjoties no līguma sakarā ar ēkas ekspluatācijas aizliegumu, izīrētājam ir pienākums īrniekam atlīdzināt pārcelšanās izdevumus, dzīvojamā telpā veiktos ieguldījumus, kā arī segt iespējamos zaudējumus.
• Pēdējais un praksē nešaubīgi visbiežāk piemērotais pamats – īres līguma izbeigšana dzīvojamās telpas īres maksas un citu ar dzīvojamās telpas lietošanu saistīto maksājumu kavējuma dēļ. Šis pamats ļauj izīrētājam izbeigt īres līgumu, ja izīrētājs vairāk nekā divus mēnešus kavējis īres maksājumus. Normā minētais alternatīvais pamats ar identiskām sekām iestājas arī tad, ja īrnieks vairāk nekā divus mēnešus kavējis ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītus maksājumus.

Šie maksājumi, par kuru lietošanu un apmaksu līgumā puses būs vienojušās, parasti ietver komunālos pakalpojumus (gāze, ūdens, elektrība, apkure u. c.), apsaimniekošanas maksu u. tml. maksājumus. Katra šī maksājuma kavējums var novest pie līguma izbeigšanas.

Līdzšinējā prakse liecina, ka, nosakot parāda apmēru, jēdziens “vairāk kā” (divi mēneši) tulkojams tādējādi, ka nozīme ir parāda kopsummai, nevis apstāklim, ka katru mēnesi kaut kāds maksājums ir izdarīts. Tādējādi pamats līguma laušanai būs iestājies, ja kopējais parāds summējot pārsniegs divu mēnešu maksājumu termiņu par īri vai apkuri, vai auksto ūdeni utt.[6]

Būtiski ir brīdināt

Runājot par izīrētāja mērķi atkāpties no īres līguma, izīrētājam ir būtiski ievērot likumā noteikto pienākumu īrnieku par savu nolūku iepriekš brīdināt, ko izīrētājs var izdarīt dažādos veidos – izsniedzot brīdinājumu īrniekam personīgi, nosūtot pa pastu, e-pastu, izsniedzot ar zvērināta tiesu izpildītāja starpniecību. Brīdinājumā īrniekam nosakāmais termiņš atšķiras, ievērojot īres līguma izbeigšanas pamatu un īres līguma termiņu.

Saistībā ar nelikumīgu dzīvošanu dzīvojamā telpā, īres maksas un citu maksājumu kavējumu, kā arī mājas nojaukšanas vai tās pārbūves gadījumā īrnieka brīdinājuma termiņš ir viens mēnesis. Ja īres līgums ir noslēgts uz termiņu ilgāk par gadu, tad mājas nojaukšanas vai pārbūves gadījumā brīdinājums izsniedzams vismaz trīs mēnešus iepriekš.

Likums šajā gadījumā nenosaka konkrētu brīdinājuma termiņu, bet, tulkojot likumu sistēmiski, nedod nepārprotamu atbildi uz jautājumu, vai izīrētājs šajā gadījumā būtu atbrīvots no īrnieka brīdināšanas pienākuma. Juridiskajā periodikā izteikts viedoklis – ja brīdinājuma termiņš par šo pārkāpumu nebūs noteikts arī īres līgumā, īrnieka brīdināšanai izīrētājam šajā gadījumā pēc analoģijas būtu jāpiemēro citu pārkāpumu gadījumā likumā noteiktais brīdinājuma termiņš – viens mēnesis.[7]

Kas attiecas uz īrnieka brīdināšanu par īres līguma izbeigšanu, tad tā mērķis ir dot īrniekam laiku pārkāpuma novēršanai, ja brīdinājuma iemesls ir īrnieka pieļauts pārkāpums, savukārt mājas nojaukšanas, pārbūves, arī ekspluatācijas aizliegšanas gadījumā īrnieks tiek informēts par pašu faktu. Pēc brīdinājuma izsniegšanas īrniekam tālākā rīcība atkarīga no īrnieka attieksmes pret izteikto brīdinājumu. Īrnieks var atzīt pārkāpumu (ja tāds pastāv) un to novērst, puses var labprātīgi vienoties par īres līguma izbeigšanu un telpu atbrīvošanu.

Praksē, īpaši gadījumos ar ilgtermiņa līgumiem, denacionalizēto namu īres tiesību gadījumā īrnieki bieži neatzīst līguma izbeigšanas pamatojumu, atsakās pamest īrēto platību u. tml. Tādējādi, ja īrnieks labprātīgi nepiekrīt īres līguma izbeigšanai, izīrētāja vienpusējs paziņojums neizbeidz līgumu un ir nepieciešams tiesas spriedums.[8] Šādos gadījumos izīrētājam attiecīgi ir jāvēršas pret īrnieku ar prasību tiesā. Likums izīrētājam aizliedz rīkoties, patvarīgi izliekot īrnieku vai viņa mantas, nomainot īres dzīvokļa atslēgas utt. Šādu prasību ignorēšanas gadījumā izīrētājam var nākties atlīdzināt īrniekam visus zaudējumus un saskarties ar citiem īrnieka prasījumiem.

Papildinot skaidrojumu par īrnieka vai izīrētāja brīdināšanu, svarīgi ir precīzi ievērot likumā noteikto brīdinājuma izsniegšanas formu, brīdinājuma saturu, termiņus. Īpaši uzmanīgiem un precīziem ir jābūt izīrētājiem.

Ja lieta nonāk līdz tiesai, prasītājam ir jāpierāda, ka brīdinājums personai tika ne tikai izsniegts, bet ir ievērots arī brīdinājuma termiņš, un attiecīgajos gadījumos arī, ka brīdinājums satur skaidru vēstījumu par neizpildīto saistību, izpildu kavējuma periodu, parāda apmēru, saistību neizpildes sekas. Ja šajā procedūrā tiek pieļautas kļūdas, tiesvedība var prasītājam beigties ar nelabvēlīgu rezultātu.

Kad ir apskatīti likumā paredzētie īres līguma izbeigšanas pamati un apstākļi, nobeigumā būtu svarīgi uzsvērt, ka tie darījuma pušu starpā nav papildināmi, grozāmi, atceļami utt. Praksē nākas sastapties ar īres līgumiem, kas satur no likuma atšķirīgus līguma izbeigšanas nosacījumus, piemēram, izīrētājs ir tiesīgs vienpusēji jebkurā laikā atkāpties no īres līguma, īrnieku brīdinot vienu mēnesi iepriekš.

Šāds līguma nosacījums nebūs saistošs īrniekam, pat ja īrnieks šādu līgumu labprātīgi noslēdzis. Civiltiesībām raksturīgais līguma brīvības princips, kas paredz līguma pušu tiesības brīvi izvēlēties, t. sk. arī līguma saturu, šoreiz piekāpjas imperatīvo īres tiesību normu priekšā.[9] Vai tādā gadījumā īres līgumā būtu precīzi jāuzskaita visi likumā paredzētie līguma izbeigšanas pamati? Domājams, ka tomēr nē. Nav nozīmes līgumā gari un plaši dublēt apjomīgās likuma normas. Ieteicamais risinājums būtu īres līgumā izdarīt atsauci, ka līgums izbeidzams normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā.