Kādus pakalpojumus nodrošina ēku apsaimniekotājs un par ko mēs maksājam?

Atbild Olita Gedroica, “Latvijas Namsaimnieks” direktore

Dzīvojamās mājas apsaimniekotājs/pārvaldnieks ir dzīvokļu īpašnieku pilnvarots pārstāvis un darbojas saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumiem, noslēgto pārvaldīšanas līgumu un normatīvo aktu, piemēram, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, Dzīvokļa īpašuma likuma regulējumu.

Papildus ikdienas pienākumiem, mājas pārvaldnieka pienākums ir regulāri apsekot mājas tehnisko stāvokli un informēt mājas iedzīvotājus par nepieciešamajiem uzlabošanas vai remonta darbiem. Taču, ja vien nav atrunāts savādāk pārvaldīšanas līgumā, tikai un vienīgi dzīvokļu īpašnieki var lemt un vienoties par uzkrājuma fondā novirzītajiem naudas līdzekļiem. Tikai no šiem līdzekļiem dzīvojamās mājas pārvaldnieks var veikt nepieciešamo remontu, labiekārtošanas u.c. darbu realizāciju.

Kāpēc daudzdzīvokļu mājās atšķiras ikmēneša pārvaldīšanas maksa?

Katras mājas pārvaldīšanas maksa ir noteikta ar dzīvokļu īpašnieku lēmumu un detalizēti atrunāta noslēgtajā līgumā ar māju. Katrai mājai ir dažāds tehniskais stāvoklis, nolietojums, prasības un pārvaldīšanas uzdevumu apjoms – dažas mājas lūdz iekļaut regulāru zāles pļaušanu vai biežāku ģenerālo uzkopšanu koplietošanas telpās, logu mazgāšanu,  signalizācijas nodrošināšanu utml. Šis pakalpojumu kopums un to administrēšanas izmaksas arī veido atšķirību starp pārvaldīšanas maksām.

Kam obligāti jābūt ietvertam dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pakalpojumā?

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka, ka pārvaldīšanas darbības ietver obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības un citas pārvaldīšanas darbības, kuras pēc savstarpējas vienošanās uzdod veikt dzīvokļu īpašnieku kopība.

Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības ir:

• dzīvojamās mājas uzturēšana (fiziska saglabāšana) - atbilstoši normatīvo aktu prasībām, kas ietver mājas sanitāro apkopi, siltumenerģijas, elektroenerģijas, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšanu, komunikāciju apsekošanu un tehnisko apkopi u.c. pakalpojumus atbilstoši likumdošanai;
• pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība – plāna un attiecīgā gada budžeta sagatavošana, finanšu uzskaites organizēšana utml.;
• dzīvojamās mājas lietas vešana;
• līguma par piesaistītā zemesgabala lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku;
• informācijas sniegšana valsts un pašvaldību institūcijām.

Citas pārvaldīšanas darbības ir darbības, kas saistītas ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un tiek veiktas atbilstoši dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības gribai un maksātspējai.

Kas ietilpst pārvaldīšanas maksā?

Apsaimniekošanas maksā jeb pārvaldīšanas maksājumos ietilpst daudzdzīvokļu mājas apkalpošanas un uzturēšanas maksājumi: sanitārās uzkopšanas un inženiertehniskās apkalpošanas izmaksas, administratīvie izdevumi, avārijas darbu veikšana, ekspluatācijas izdevumi un ieguldījums nākamajā periodā plānotajiem remontdarbiem (remontu uzkrājuma fonds). Detalizētāks skaidrojums ir apkopots Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā.

Kā tiek sadalīts ikmēneša rēķins?

Pārvaldīšanas maksa veido tikai daļu no rēķina. Lielāko daļu veido komunālie pakalpojumi, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanu, piemēram – aukstais un karstais ūdens, siltumenerģija u.c., kā arī pakalpojumi, kas saistīti ar kopīpašumā esošās daļas lietošanu, piemēram – koplietošanas elektroenerģija, atkritumu apsaimniekošana u.c. Rēķinā var tikt iekļauti arī citi pakalpojumi atbilstoši noslēgtajam pārvaldīšanas līgumam un dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumiem – piemēram, apsardze, dzīvojamās mājas apdrošināšana u.c.

Lai sekmīgāk kontrolētu savu naudas plūsmu – dzīvokļu īpašnieki ir aicināti noslēgt tiešo norēķinu līgumus ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, par to kopīgi vienojoties Dzīvokļu Īpašnieku Kopsapulcē.

Kā tiek saskaņotas remontdarbu izmaksas?

Remontdarbu izmaksas tiek saskaņotas pārvaldīšanas līgumā noteiktajā kārtībā, visbiežāk ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu noteiktu kontaktpersonu, kas  var būr biedrības valde, dzīvokļu īpašnieks/ki vai jebkura cita persona, kurai šādu uzdevumu devusi  dzīvokļu īpašnieku kopība. Apjomīgi remontdarbi tiek saskaņoti dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, jo dzīvokļu īpašnieku pilnvarotās personas parasti var saskaņot remontdarbus līdz noteiktai summai. Lai nodrošinātu pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību 2010. gada 28.septembra Ministru kabineta noteikumi Nr. 907 paredz pārvaldniekam tiesības lemt par ārpuskārtas remontdarbu veikšanu, kas parasti ir steidzami un nevar gaidīt. Šādu remontdarbu veikšanu parasti nesaskaņo steidzamības dēļ, ja vien tas nav īpaši atrunāts pārvaldīšanas līgumā.

Diemžēl bieži ir novēroti gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki paši savā starpā nespēj vienoties par konkrētu lēmumu pieņemšanu vai remontdarbu prioritātēm. Šādos gadījumos ēkas apsaimniekotājs var palīdzēt organizēt iedzīvotāju kopsapulces, rekomendēt un skaidrot nepieciešamo remontdarbu vajadzību. Nepanākot vienošanos starp dzīvokļu īpašniekiem, mājas iedzīvotāji visi nonāk zināmā ķīlnieka lomā, ja, piemēram, līdzekļus nolemts virzīt vizuāli redzamākiem darbiem – kāpņu telpas remontam, nevis, piemēram, elektorinstalācijas atjaunošanas darbiem, kas būtiski palielina avārijas situāciju iestāšanos.

Kas ietilpst avārijas darbos?

Avārijas darbi ir situācijas, kas var apdraudēt personas dzīvību, veselību vai īpašumu. Šajos gadījumos izdevumi, kas izlietoti steidzamai avārijas situācijas novēršanai tiek segti no dzīvojamās mājas uzkrājuma fonda līdzekļiem, ja uzkrājuma fonds ir negatīvs, tad šādi izdevumi var tikt izrakstīti dzīvokļa īpašniekiem ikmēneša rēķinos proporcionāli piederošajai kopīpašuma domājamai daļai.

Faktori apsaimniekotāja izvēlē

Izvēloties savas mājas pārvaldnieku/apsaimniekotāju nepietiek tikai ar pārvaldīšanas maksas salīdzinājumu – ir detalizēti jāiedziļinās kādus tieši pakalpojumus mājas iedzīvotāji saņems par ikmēneša apsaimniekošanas apmēru. Tāpat dzīvokļu īpašniekiem jau laicīgi jāizskata līdzšinējais gada apsaimniekošanas un pārvaldīšanas plāns, tajā skaitā paredzētie remontdarbi, lai vēl pirms līguma slēgšanas ar jauno apsaimniekotāju, jau savlaicīgi saskaņotu visas izmaksas. Protams, arī uzņēmuma pieredze, piedāvāto pakalpojumu klāsts un reputācija spēlē izšķirošo lomu.

Šobrīd jaunajiem klientiem “Latvijas Namsaimnieks” piedāvā 3 mēnešus bez maksas izmēģināt ēku apsaimniekošanas pamatpakalpojumus. Kampaņa ļaus novērtēt, cik ērta ir sadarbība ar pieredzējušu un profesionālu ēku apsaimniekotāju, un kā sekmīga sadarbība var atvieglot ikdienas apsaimniekošanas darbu organizēšanu. Vairāk par šo akciju: https://www.latvijasnamsaimnieks.lv/3-menesi-bez-maksas

Reklāmas raksts tapis sadarbībā ar "Latvijas Namsaimnieks"