Cik ilgs ir “jauno projektu” mūžs? Kam pievērst uzmanību, iegādājoties dzīvokli?

Jauno projektu klasifikācija un būvniecības standartu evolūcija

Dažiem “jauns projekts” nozīmē pavisam svaigi uzceltu ēku, kurā vēl neviens nav dzīvojis, bet citiem arī pirms 5–7 gadiem celts mājoklis ir pietiekami moderns, ja tas ir labi uzturēts un atbilst mūsdienu energoefektivitātes prasībām. Nekustamo īpašumu attīstītāja “Bonava Latvija” vadošais inženieris Krišs Maļinovskis norāda, ka nav viennozīmīga kritērija, kas nosaka, cik ilgi jauns projekts tiek uzskatīts par jaunu. “Tas ir subjektīvs vērtējums. Tomēr pēdējās desmitgades laikā būvniecības nozare ir piedzīvojusi būtiskas izmaiņas, ieviešot arvien stingrākus kontroles mehānismus un energoefektivitātes standartus, kas nodrošina kvalitatīvāku būvniecības procesu un ilgtspējīgāku dzīvojamo fondu, tādējādi spilgti iezīmējot atšķirības starp jaunajiem un “jaunajiem vecajiem” projektiem.”

Nozīmīgākie pārmaiņu posmi būvniecībā

“Mūsdienās ēkas tiek projektētas un būvētas saskaņā ar Eiropas Savienības standartiem, kas pirms 2004. gada nebija spēkā. Kopš iestāšanās brīža ir bijuši vairāki pārejas posmi, kuru laikā mūsu vietējie būvniecības normatīvi tika pielāgoti Eiropas prasībām,” stāsta Krišs Maļinovskis. Nākamais nozīmīgais lūzuma punkts Latvijas būvniecībā bija Zolitūdes traģēdija, kas izgaismoja būtiskus trūkumus nozares regulējumā un kontrolē. Pēc traģēdijas tika veikta padziļināta būvniecības likumdošanas pārskatīšana, un tika ieviests jauns regulējums, kas paredzēja būvju klasifikāciju grupās un jaunu būvniecības likumu, nostiprinot stingrākus kvalitātes uzraudzības un drošības standartus.

Krišs Maļinovskis skaidro, ka arī ēku nodošana ekspluatācijā pēdējo desmit gadu laikā prasījusi arvien stingrāku kontroli: “Piemēram, ir ieviesti obligātie akustikas mērījumi starp dažādām konstrukcijām. Agrāk šādi mērījumi nebija nepieciešami, taču šobrīd bez tiem māju nevar nodot ekspluatācijā. Vēl viens piemērs ir karstā ūdens piegādes laiks. Tā sauktajos “treknajos gados” netika stingri kontrolēts, cik ilgi jāgaida, lai no krāna sāktu tecēt karstais ūdens. Sākotnēji tika noteikts, ka ūdenim jābūt pieejamam 10 sekunžu laikā, taču neviens to nepārbaudīja. Vēlāk šo normu pagarināja līdz 20 sekundēm, bet kontroles joprojām nebija. Tikai nesen būvvaldes sākušas pieprasīt dokumentāciju, kas apliecina atbilstību šiem standartiem.”

Kā pēdējo nozīmīgo izrāvienu vadošais inženieris min 2019. un 2020. gadu, kad tika ieviestas izmaiņas normatīvajos aktos, kas attiecas uz ventilācijas sistēmām: “Iepriekš ilgus gadus ēku būvniecībā, dominēja dabiskā ventilācija, kas teorētiski darbojās labi, taču praksē bieži nepildīja savu uzdevumu. Šobrīd lielākajā daļā jauno projektu jau ir uzstādīta mehāniskā ventilācija, kas ievērojami uzlabo gaisa kvalitāti,” skaidro Krišs Maļinovskis.

Kas padara jauno projektu “jaunu”?

Kā norāda “Bonava Latvija” eksperts, būtisks faktors, lai projekts saglabātu savu statusu kā “jauns”, ir tā atbilstība mūsdienu energoefektivitātes prasībām. Tas nozīmē, ka ēka ir jāprojektē un jābūvē, izmantojot jaunākās tehnoloģijas un risinājumus, kas ļauj samazināt enerģijas patēriņu apkurei, dzesēšanai un ventilācijai. Īpaši svarīgi ir nodrošināt, lai ēka sasniegtu A vai A+ energoefektivitātes klasi, kas samazina ne tikai komunālos maksājumus, bet arī negatīvo ietekmi uz vidi. Šobrīd minētie sertifikāti ir obligāti visām jaunbūvēm, savukārt agrāk šāda prasība nebija noteikta, un būvnieki bieži izvēlējās neievērot šos standartus.

“Ja salīdzinām ēkas, kas tika uzceltas ap 2006. vai 2008. gadu, tās var uzskatīt par “jaunām”, jo tās tika būvētas “no nulles”. Tomēr, ja vērtējam energoefektivitāti, šīs ēkas neatbilst šodienas jaunbūvju standartiem," stāsta Maļinovskis, piebilstot, ka vecākajos projektos bieži vien trūkst tādu priekšrocību kā samazināts enerģijas patēriņš un zemāki ikmēneša maksājumi.

Papildus energoefektivitātei, “jaunuma” kritērijā ietilpst arī izmantoto materiālu un inženiersistēmu ilgtspēja. Mūsdienu projektos īpaša uzmanība tiek pievērsta jaunāko tehnoloģiju ieviešanai, piemēram, saules paneļiem, siltumsūkņiem un individuālām ventilācijas sistēmām ar rekuperāciju, kas uzlabo gaisa kvalitāti un komfortu. Papildu ērtības, piemēram, videonovērošana, piekļuves kontroles sistēmas, modernie lifti, automātiskie vārti un teritorijas apgaismojums padara šos projektus daudz funkcionālākus un drošākus, kā arī, visbiežāk, atšķir no projektiem, kas būvēti pirms desmit un divdesmit gadiem. Tāpat mūsdienās ievērojami lielāka uzmanība tiek veltīta teritorijas labiekārtojumam, par neatņemamu sastāvdaļu padarot rotaļu laukumus, lapenes, vingrošanas zonas un citus elementus.

Kam pievērst uzmanību, iegādājoties dzīvokli jaunajā - vecajā projektā?

Mājas ilgmūžība un tās estētiskā kvalitāte ir cieši saistīta ar to, cik rūpīgi ēka tiek uzturēta pēc nodošanas ekspluatācijā. Kā uzsver “Bonava Latvija” eksperts, liela nozīme ir gan apsaimniekotāju darbībai, gan pašu iedzīvotāju iesaistei. Pat divas vienā laikā būvētas mājas var izskatīties un funkcionēt pavisam atšķirīgi, atkarībā no tā, cik lielu uzmanību pievērš to kopšanai.

Pirmajos gados pēc mājas nodošanas ekspluatācijā īpaši lielas investīcijas parasti nav nepieciešamas, jo šajā laikā ēkas apsaimniekošana aprobežojas ar ikdienas uzturēšanas darbiem, turklāt pirmos divus gadus darbojas attīstītāja garantija, kas sedz iespējamos defektus. Pēc pieciem gadiem var sākt parādīties nolietojums, it īpaši inženiertīklos un mehāniskajās sistēmās, tāpēc ir jāveic regulāras apkopes. Arī ēku fasādes nepieciešams periodiski mazgāt un pārkrāsot — vidēji ik pēc desmit gadiem. Kad mājai tuvojas divdesmit gadi, būtiskas investīcijas ir teju neizbēgamas, jo var rasties nepieciešamība pēc pilnas inženiertīklu nomaiņas un citiem lieliem remontdarbiem. Īpaši tas attiecas uz ēkām, kas būvētas ap 2006. un 2008. gadu — šīm ēkām drīz būs nepieciešami būtiski uzlabojumi, lai tās saglabātu augstu kvalitāti un komfortu iedzīvotājiem, kā uzsver inženieris. 

Iegādājoties dzīvokli “vecajā jaunajā” projektā, vispirms ir vērts pārbaudīt ēkas energoefektivitāti, izskatot iepriekšējo komunālo maksājumu rēķinus. Tie ļaus saprast, cik efektīvi tiek apsildīta ēka un cik lielas ir enerģijas patēriņa izmaksas. Svarīgi ir arī personīgi apsekot koplietošanas telpas, piemēram, kāpņu telpas, pagrabtelpas, noliktavas un pazemes stāvvietas. Ja tās ir sakoptas, tas liecina par kvalitatīvu apsaimniekošanu. Arī labi uzturētas zaļās zonas un droši rotaļu laukumi ir pozitīvs rādītājs par kopienas rūpēm par apkārtējo vidi un dzīves kvalitāti. Visbeidzot ir vērts rūpīgi izpētīt dzīvokļa tehnisko stāvokli, vislabāk – piesaistot kvalificētu speciālistu, kurš pārbaudīs logu kvalitāti, apkures sistēmas efektivitāti, grīdu stāvokli un ventilācijas darbību.