Bizness un ekonomika
2024. gada 21. janvāris, 09:47

Latvijas Bankas ekonomiste: komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtība var atgūties līdz ar ekonomiskās aktivitātes pieaugumu

Jauns.lv/LETA

Sagaidāms, ka komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtība var atgūties līdz ar ekonomiskās aktivitātes pieaugumu un gaidāmo ienesīguma likmes samazinājumu, taču atsevišķu segmentu atveseļošanos var ierobežot strukturālie faktori, vietnē "Makroekonomika.lv" raksta Latvijas Bankas ekonomiste Jekaterina Petkeviča.

Ekonomiste norāda, ka strukturālas pārmaiņas, piemēram, pirkšanas paradumu maiņa, digitalizācija un attālināta darba režīms, palielina konkurenci starp dažādas klases biroju telpām, ierobežo mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības pieaugumu, taču vienlaikus atbalsojas stabilā pieprasījumā pēc rūpniecības telpām un noliktavām.

Petkeviča izpētījusi, ka biroju telpu tirgus vērtība Rīgā kopš 2012.gada lēnām pieauga, taču kopš 2021.gada beigām šajā tirgus segmentā vērojama neliela atkāpšanās no sasniegtajām tirgus vērtības virsotnēm.

Mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtība Rīgā bijusi svārstīga, to būtiski ietekmēja gan pandēmijas laika ierobežojumi, gan telpu atrašanās vietas prestižs, gan tirdzniecības lomas palielināšana internetā, savukārt rūpniecības un noliktavu telpu vērtība kopš 2010.gada mēreni augusi, ko sekmē stabils telpu pieprasījums, secinājusi Latvijas Bankas ekonomiste.

Petkeviča skaidro, ka komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtības attīstību ietekmējušas gan cikliskas, gan arī katram tirgus segmentam raksturīgas strukturālās pārmaiņas. Pēdējā laikā dārgāks finansējums un jau vairākus ceturkšņus ilgusī vājā tautsaimniecības izaugsme atbalsojas Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus darījumu aktivitātes un pieprasījuma kritumā, tādējādi radot lejupvērstu spiedienu uz cenām un tirgus vērtībām. Nelikvīda tirgus apstākļos komerciālo nekustamo īpašumu darījumu apjoms un skaits ir neliels, un esošās cenas var neatspoguļot aktuālo tirgus vērtību.

Kopš 2012.gada Rīgā A un B klases biroju telpu tirgus vērtības indeksi auga līdzīgos tempos - lēni, bet vienmērīgi. Attālinātais darbs Covid-19 pandēmijas laikā un brīvo telpu īpatsvara būtisks pieaugums saistībā ar "Zundas Towers" nodošanu ekspluatācijā uz īsu brīdi negatīvi ietekmēja A klases biroju tirgus vērtības indeksu, tomēr vidējā nomas maksa un komerciālo nekustamo īpašumu tirgus vērtības indekss ātri atguva pirmspandēmijas līmeni.

Petkeviča raksta, ka A klases biroju telpu attīstītāji sākuši pielāgoties attālinātai darba videi un pieaugušai konkurencei, piedāvājot energoefektīvas telpas un pielāgojot telpas sapulču un sadarbības nolūkiem, kas vienlaikus samazina pieprasījumu pēc B klases biroju telpām. Taču kopš 2021.gada beigām kopumā novērota lejupvērsta gaidāmā ienesīguma likmes ietekme uz biroju tirgus vērtību.

Mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indekss bijis svārstīgs. Līdz ar pirktspējas atgūšanos pēc globālās finanšu krīzes mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indekss pakāpeniski atjaunojās, tomēr 2015.gadā vidējās nomas maksas samazinājums sekmēja mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības indeksa kritumu prestiža novietojuma segmentā, izpētījusi ekonomiste.

Viņa norāda, ka pēdējo desmit gadu laikā Rīgā ir atvērti jauni un paplašināti esošie tirdzniecības centri, būtiski palielinot mazumtirdzniecības platību apjomu un saasinot konkurenci. Pandēmijas apkarošanai izsludinātie ierobežojumi tieši un būtiski ietekmēja mazumtirdzniecības darbību un tirgus vērtības indeksus, īpaši neprestiža novietojuma telpās. Tādējādi vidējās nomas maksas mazumtirdzniecības segmentā turpina būt svārstīgas un kopumā neaug, ko turpina ietekmēt tirdzniecības centru paplašināšana un modernizēšana, kā arī veikalu koncepcijas un iepirkšanas paradumu maiņa. Mazumtirdzniecības telpu tirgus vērtības attīstība būs atkarīga no tirdzniecības centru spējas piesaistīt pircēju plūsmu, prognozē Petkeviča.

Savukārt rūpniecības telpu un noliktavu tirgus vērtības indeksi pēc globālās finanšu krīzes  mēreni pieauga, jo rūpniecības telpu un noliktavu segmentā ilgstoši vērojams stabils pieprasījums, skaidro Petkeviča. Gan pandēmijas laikā, gan arī augošo procentu likmju laikā šis segments atšķirībā no citiem komerciālo nekustamo īpašumu segmentiem turpināja attīstīties, ko sekmēja gan iepirkšanās internetā lomas pieaugums, gan brīvu un kvalitatīvu telpu ierobežota pieejamība. Korekcija vidējā nomas maksā nav vērojama, un rūpniecības telpu un noliktavu segmentā esošo objektu cenu gaidas nav samazinājušās.