Būvniecības izmaksas spiedīs pārskatīt līgumus un mazināt publiskos pasūtījumus

Būvuzņēmēju ieskatā neizbēgami būs jāpārskata jau noslēgto līgumu cenas, iekļaujot sadārdzinājumu, savukārt Ekonomikas ministrija strauja izmaksu pieauguma apstākļos iesaka operatīvi reaģēt, īslaicīgi un kontrolēti mazinot publisko pasūtījumu vai Eiropas Savienības (ES) fondu atbalsta apjomu. Būvniecības izmaksas šogad otrajā ceturksnī salīdzinājumā ar pagājušā gada attiecīgo periodu Latvijā pieaugušas vidēji par 4,7%, liecina Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) dati.

Tostarp strādnieku darba samaksa salīdzinājumā ar 2020.gada otro ceturksni pieaugusi par 3,8%, mašīnu un mehānismu uzturēšanas un ekspluatācijas izmaksas palielinājušās par 3,4%, bet būvmateriālu cenas augušas visstraujāk - par 5,8%.

2021.gada otrajā ceturksnī, salīdzinot ar šā gada pirmo ceturksni, kopējais būvniecības izmaksu līmenis palielinājies par 3,4%, tostarp būvmateriālu cenas minētajā laika periodā pieaugušas par 4,3%. Savukārt šogad jūnijā, salīdzinot ar 2020.gada jūniju, būvniecības izmaksas palielinājušās par 6,1%. Būvmateriālu cenas minētajā laika periodā augušas par 8,1%.

Ekonomikas ministrija pieļauj pat 11,4% izmaksu pieaugumu

Ekonomikas ministrijas veiktajā pētījumā par prognozētajām izmaiņām darbaspēka un būvmateriālu izmaksās 2021.-2025.gadam iegūtās prognozes norāda, ka būvniecības izmaksas 2021.gadā pret 2020.gadu pieaugs rekordaugsti par 6,6%, sasniedzot pēdējo deviņu gadu laikā augstāko pieaugumu. Nelabvēlīgas globālās situācijas gadījumā (loģistikas problēmas, augsts tirgus pieprasījums, ražotāju jaudu nepieaugšana u.c.) varētu sasniegt arī 11,4% pieaugumu. Laika periodā no 2022.gada līdz 2025.gadam būvniecības izmaksu pieaugums samazināsies, tomēr 2022.gadā joprojām pieaugums prognozēts 5,5% apmērā - nozīmīgi augstāks nekā pirmspandēmijas periodā. 2023.-2025.gada periodā paredzams, ka izmaksu pieaugums atgriezīsies pie pēdējās desmitgades vidējā līmeņa ar vidējo ikgadējo pieaugumu 3,3% gadā, kas ir zemāks nekā 2018. un 2019.gadā.

Pēc Ekonomikas ministrijas pētījumā apkopotās informācijas un dinamikas novērtējumiem no 2020.gada līdz 2021.gadam, pieaug būvniecības nozares pārkaršanas riski, tomēr šie riski ir būtiski mazāki nekā 2006.-2008.gadā. Ja 2021.gada beigās samazināsies būtiskie īslaicīgie kokmateriālu un metālizstrādājumu izmaksu lēcieni, tad dinamikā līdz 2022.gadam tiek prognozēts būvniecības pārkaršanas riska samazinājums, un līdzīga tendence turpināsies līdz 2025.gadam.

Dzīvojamo un nedzīvojamo ēku būvniecībā 2021.gadā jārēķinās ar būtiskāko būvmateriālu izmaksu pieaugumu 14,7-14,8% apmērā, savukārt darba samaksas pieaugums Ekonomikas ministrijas pētījumā novērtēts kā 6,9-7%.

Transporta objektu būvniecībā būtisks izmaksu pieaugums 2021.gadā prognozēts gan būvmateriāliem (10%), gan mašīnu un mehānismu uzturēšanai un ekspluatācijai (10%), savukārt darba samaksas pieaugums pētījumā novērtēts 8% apjomā, kam tuvu seko arhitektūras un citi pakalpojumi ar 7,8% pieaugumu.

Pilsētsaimniecības infrastruktūras objektu būvniecībā lielākais pieaugums prognozēts arī būvmateriāliem ar 15,3% pieaugumu 2021.gadā, pārējiem resursu veidiem pieaugot relatīvi mazāk - strādnieku darba samaksai par 7,6%, mašīnu un mehānismu izdevumiem par 6,6% un pakalpojumu izdevumiem par 7,7%.

Specializēto būvdarbu apakšnozarē būvmateriālu izmaksu pieaugums 2021.gadā prognozēts 15,8% apmērā, kamēr darba samaksas izmaksu pieaugums novērtēts kā mazākais no resursu veidiem - 5,1%, tomēr joprojām vērtējams augstu.

Būvizstrādājumos būtiskākais izmaksu pieaugums 2021.gadā tiek prognozēts kokmateriāliem 30% apmērā, kas laika periodā no 2022. līdz 2025.gadam varētu sasniegt vidēji 5,3% pieaugumu gadā. Otrs būtiskākais izmaksu pieaugums 2021.gadā prognozēts metālizstrādājumiem 24,3% apmērā, kas turpmākos četrus gadus vidēji novērtēts kā 6,7% ikgadējs pieaugums.

Ministrija iesaka īslaicīgi mazināt publisko pasūtījumu apjomu

Ekonomikas ministrija iesaka, būvizstrādājumu cenām nekrītoties vai turpinot pieaugt strādnieku samaksai, operatīvi reaģēt, īslaicīgi un kontrolēti mazinot publisko pasūtījumu vai ES fondu atbalsta apjomu. Tāpat ministrija rosina konkurences uzraudzības institūcijām uzraudzīt būvmateriālu cenu dinamikas atbilstību pasaules cenu dinamikai un izmeklēt gadījumus, kad pasaules cenu kritumam neseko cenu kritums Latvijas tirgū. Tāpat Ekonomikas ministrija iesaka pastiprināti kontrolēt būvmateriālu kategorijas, kuru ražošanā ir iesaistīts zems skaits ražotņu Latvijā, Baltijas reģionā un kaimiņu valstīs.

Jāatrod risinājums būvniecības līgumu cenu pārskatīšanai

Savukārt Latvijas Būvuzņēmēju partnerības vadītājs Gints Miķelsons uzskata, ka situācijās, kad no būvkomersantiem neatkarīgu apstākļu rezultātā būtiski pieaug būvniecības izmaksas, publisko būvdarbu līgumos būtu jāietver vienots risinājums, kā tādās situācijās tiek pārskatīta būvniecības līguma cena.

Miķelsons skaidroja, ka galvenie iemesli būvniecībā izmantoto izejvielu cenu kāpumam ir ārēji faktori, kas saistīti ar pieprasījuma strauju augšanu, kā arī izejvielu pasūtīšanu no Ķīnas. 2021.gada sākumā, mazinoties Covid-19 pandēmijas ietekmei, radās ļoti liels preču pieprasījums visās preču kategorijās, sākot ar būvmateriāliem un beidzot ar sezonas precēm un mājas precēm. Lielais preču un izejvielu pasūtījumu apjoms no Ķīnas izraisīja konteineru sadārdzinājumu, kas jau patlaban ir sešas reizes dārgāks nekā gadu iepriekš.

Saskaņā ar būvmateriālu ražotāju sniegto informāciju rekordliels cenu kāpums pašreiz ir vērojams koksnei un koksnes materiāliem, tādiem kā kokmateriāli, OSB plātnes, finiera plātnes un citiem. Tāpat, palielinoties būvniecības pieprasījumam, ļoti liels sadārdzinājums ir siltumizolācijas materiāliem, putu polistiroliem, polimēriem un metālam. Miķelsons pavēstīja, ka šīs ir tās preču kategorijas, kur patlaban ir izveidojies preču deficīts un piegādes laiks svārstās no viena līdz trīs mēnešiem.

Procentuāli OSB plātnēm un finiera plātnēm cenu kāpums ir vairāk nekā 200%, kokmateriāliem cenas pieaugums ir vairāk nekā 130%, metāliem pieaugums ir vairāk nekā 80%, polimēru izejvielām pieaugums ir vairāk nekā 70%. Pārējām izejvielām cenu pieaugums svārstās no 5% līdz 20%.

Ņemot vērā šo cenu kāpumu, Būvuzņēmēju partnerība ir nosūtījusi atbildīgajai Ekonomikas ministrijai vēstuli, aicinot nekavējoties rast risinājumu attiecībā uz jau spēkā esošajiem līgumiem. Partnerība arī aicina ilgtermiņā radīt mehānismu normatīvo aktu līmenī, kas situācijās, kad no būvkomersantiem neatkarīgu apstākļu rezultātā būtiski pieaug būvniecības izmaksas, publisko būvdarbu līgumos būtu ietverts vienots risinājums, kā tādās situācijās tiek pārskatīta būviecības līguma cena.

"To, ka cenu indeksācijas risinājums ir nepieciešams, pierāda Latvijā pēdējo 20 gadu laikā vairākkārtīgi notikušie ļoti straujie cenu lēcieni būvniecības izmaksām, kā rezultātā, nespējot vienoties par līguma cenas izmaiņām, ir tikuši lauzti vairāki lieli publiskie būvniecības līgumi, izsludināti jauni iepirkumi, kuros pasūtītājs tāpat vēlāk ir spiests maksāt tā brīža tirgus cenu, kā arī būtiski tiek pagarināti sākotnēji plānotie projekta realizācijas termiņi, kas apdraud sekmīgu ES līdzekļu investēšanu," skaidroja Miķelsons.

Citur situācija līdzīga

Straujais būvizstrādājumu cenu pieaugums nav tikai Latvijas problēma, uzsvēra Miķelsons. Eiropas Būvniecības industrijas federācija (FIEC) šī gada 6.maijā vērsās pie Eiropas Komisijas ar lūgumu rast risinājumu un izveidot vienotu mehānismu, kā dalībvalstis varētu pārskatīt spēkā esošo publisko būvniecības līgumu cenas, lai tas nebūtu pretrunā godīgas konkurences noteikumiem.

Lai risinātu sekas, kas rodas gan straujā cenu kāpuma dēļ, gan atsevišķu būvizstrādājumu ierobežotas pieejamības rezultātā, piemēram, metāla konstrukciju, Būvuzņēmēju partnerība aicina ne tikai Ekonomikas ministriju kopā ar nozares organizācijām, bet arī Finanšu ministriju, Iepirkumu uzraudzības biroju un Centrālo finanšu un līgumu aģentūru un lielāko publisko būvniecības iepirkumu pārstāvjus sākt diskusijas par nosacījumiem, pie kādiem būvkomersantiem būtu tiesības bez soda sankcijām pagarināt spēkā esošo līgumu izpildi, saskaroties ar būvizstrādājumu deficītu.

Būvuzņēmēju partnerība norāda, ka viens no starptautiski aprobētiem līgumcenas izmaiņu mehānismiem ir ietverts Starptautiskās Inženierkonsultantu federācijas (FIDIC) "Būvniecības darbu līguma noteikumos būvniecības un inženierdarbiem, kuru projektēšanu veic pasūtītājs" (FIDIC Sarkanā grāmata) tipveida līgumiem.

Tā būtība ir, ka, slēdzot līgumu, tiek nodefinētas līguma daļas, kurām tiek piemērota cenu indeksācija (atkarībā no būves specifikas indeksācija tiek veikta, piemēram, dzelzs konstrukcijām, kokmateriāliem, darbaspēka izmaksām utt.), līgumā tiek noteikts, kā tiek fiksēta sākotnējā cena un kā tiek mērītas cenu izmaiņas, piemēram, CSP dati par būvniecības izmaksu izmaiņām, izejvielu cenas pasaules biržās un citi mehānismi, kā arī noteikts periods, kuru ņem vērā, aprēķinot cenu izmaiņas.

"Diskusija un konkrēti valsts pārvaldes lēmumi ir nepieciešami nekavējoties, lai sniegtu risinājumu uzņēmējiem šādā situācijā un neizraisītu nepabeigtu būvniecības objektu vilni, kuru sekas būtu ne tikai nepabeigta būvniecība, bet arī zaudētas darbavietas un nesaņemti nodokļi valsts kasē," piebilda Miķelsons.

Arī būvnieki uzsver - līgumi būs jāmaina

Arī būvfirmas "Skonto būve" valdes loceklis Juris Pētersons uzskata, ka būvmateriālu cenu kāpuma dēļ noslēgtie būvniecības līgumi būs jāmaina, paredzot projektu sadārdzinājumu.

"Cenu pieaugums turpināsies, taču mēs jau visi saprotam, ka tas nebūs mūžīgi. Kādā brīdī, visticamāk, cenu kāpums apstāsies un pat noslīdēs uz leju. Mēs jau redzam tikai valsts un pašvaldību konkursu rezultātus, privātos nē. Man ir pamatotas bažas, ka par tādām cenām, kā tagad konkursi ir vinnēti, neko uzbūvēt īsti nevarēs. Problēma būs jārisina," sacīja Pētersons.

Viņš uzsvēra, ka, sākoties daudziem lielajiem objektiem par ES naudām, nāksies paredzēt lielāku sadārdzinājumu, nekā sākotnēji iecerēts.

"Arī ES fondu nauda, kas nāk iekšā, atstāj zināmu iespaidu uz tirgu. Protams, ir jāskatās, kas tie par projektiem - inženierbūves, infrastruktūras būves un arī ēku būvniecība. Lauvas tiesa no ES fondiem aiziet infrastruktūras būvēs. Pašreizējā situācija liecina, ka katrā piecu-septiņu miljonu eiro ēku būvniecības objektā konkursos piedalās no 10 līdz 17 firmām. Tas norāda uz to, ka principā objektu ir pamaz. Tās visas ir lielās, spēcīgās būvniecības firmas ar lielu pieredzi. Normālā situācijā šīs firmas īpaši neinteresētos par šāda apmēra objektiem. Apjomam būvniecībā būtu jābūt lielākam," klāstīja Pētersons.

Viņš minēja, ka, piemēram, tērauda stiegrojumam cenas kopš gada sākuma ir augušas divas reizes un turpina kāpt. Ja pieaug izejmateriālu cenas, pieaug arī produktu cenas. Tāpat aug zāģmateriālu cenas, kuras ir kāpušas vairāk nekā divas reizes.

"Cik ilgi cenas vēl kāps, to ir grūti pateikt. Skaidrojums cenu kāpumam ir droši vien tā pati Covid-19 problēma, ka visu aiztaisīja ciet. Tagad ir spējš rāviens, ka tomēr turpinām dzīvot, un pēc būvniecības ir pieprasījums. Ja ir liels pieprasījums, tad, protams, cenas kāpj. Kad cenas stabilizēsies, to ir grūti pateikt," teica Pētersons.

Viņš gan arī atzīmēja, ka sarunā ar kādu valsts pasūtītāju izskanējis, ka cenu celšanās iepirkumos neesot redzama. "Es gan norādīju, ka kaut kad ar to nāksies saskarties. Ja tagad to neredz un nevēlas to ieraudzīt, tad, ja gribēs uzbūvēt, kaut kā šī situācija būs jārisina pēc tam. Protams, līgumos tagad rakstīts, ka neko nevarēs palielināt, bet tie būs jāmaina. Ja daudzmaz būvnieks ar pasūtītāju saprotas, tad tiek meklēti varianti. Visiem ir vienkārši jārēķinās ar sadārdzinājumu," sacīja Pētersons.

VNĪ izjūt būvnieku spiedienu attiecībā uz izmaksām

Viena no lielākajiem publiskajiem pasūtītājiem VAS "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) Nekustamo īpašumu attīstības projektu pārvaldes direktors Jānis Ivanovskis-Pigits pauda, ka šobrīd visi uzsāktie VNĪ projekti tiek īstenoti atbilstoši plānotajām izmaksām un termiņiem. Kopumā spiedienu no būvuzņēmējiem attiecībā uz izmaksām VNĪ izjūt ne tikai šobrīd.

"Lai gan no būvniekiem regulāri saņemam ziņas par cenu kāpumu būvmateriālu tirdzniecībā atsevišķiem materiāliem, būtiskas ietekmes uz šobrīd noslēgtajiem līgumiem vai darbu gaitu tam nav. Vērtējot iepirkumus nacionālas nozīmes objektos šī gada ietvaros, izteikti straujš izmaksu kāpums pagaidām novērots atsevišķās resursu kategorijās, tādās kā kokmateriāli, metāli vai degvielas izmaksas. Cik ilgi šāda tendence turpināsies, nav zināms. Beidzamajos iepirkumos redzams, ka būvnieki prognozējuši apmēram līdz 30% pieaugumu. Kopumā esam iekļāvušies plānotajos projektu budžetos un iepirkumos uzvarējušie būvuzņēmēju piedāvājumi nepārsniedz projekta kontroltāmes cenu. Ja būvmateriālu izmaksu pieaugums stabilizēsies, iepirkumos tas atspoguļosies ar zināmu laika nobīdi. Atsevišķos projektos iespējama neliela darbu plānošanas nobīde saistībā ar ražotāju nespēju veikt materiālu piegādes noteiktajos termiņos, skaidroja Ivanovskis-Pigits.

Pagaidām līgumi cenu indeksāciju neparedz

Ivanovskis-Pigits pavēstīja, ka līgumi tiek slēgti iepirkuma rezultātā un ievērojot iepirkuma procedūras dokumentos noteiktās prasības, tostarp līguma projektā iekļautos noteikumus, kas ir bijuši zināmi visiem pretendentiem, kas piedalījušies iepirkumā un ņēmuši vērā šos noteikumus, sagatavojot savus piedāvājumus. Ivanovskis-Pigits norādīja, ka būvniekam, iesniedzot piedāvājumus iepirkumā, jāizvērtē esošā tirgus situācija, tirgus cenas un citi pastāvošie riski. VNĪ līdz šim ar būvuzņēmējiem noslēgtie līgumi neparedz cenu indeksāciju, uzsvēra Ivanovskis-Pigits. Viņš piebilda, ka šāda nosacījuma iekļaušana esošajos līgumos būtu uzskatāma par būtiskiem līguma grozījumiem, kas ir pretrunā ar Publisko iepirkumu likumu, kā mērķis ir nodrošināt piegādātāju brīvu konkurenci, kā arī vienlīdzīgu un taisnīgu attieksmi pret tiem. Līdz šim līguma laušanas gadījumi vai izmaksu indeksācijas pieprasījumi no būvuzņēmējiem nav bijuši. "Esam gatavi risināt šos jautājumus, ja tādi radīsies, katrā konkrētajā gadījumā vērtējot izmaksu pamatotību," pauda Ivanovskis-Pigits.

Kopumā VNĪ iepirkumos patlaban redzama jauna tendence - tajos piedalās arvien vairāk pretendentu, konkurence palielinās. Piemēram, Kinoloģijas centra izveidei Rēzeknē pieteikušies seši pretendenti, bet radošo kvartālu-prototipēšanas darbnīcu "Riga Makerspace" izveidei Aristida Briāna ielā 13 saņemti 11 pieteikumi, bet Tabakas fabrikas kvartāla 1.posma attīstībai Miera ielā 58, Rīgā, pieteicies rekordliels skaits būvuzņēmēju - 17. Augstā interese par VNĪ iepirkumiem norāda uz atklātu un saprotamu iepirkuma procesu un būvuzņēmēju konkurenci, uzsvēra Ivanovskis-Pigits.

Cenas ietekmē arī darījumus ar privātmājām un to būvniecību

Būvmateriālu cenu kāpums ietekmējis darījumus ar privātmājām, un hipotekārā kredīta ņēmējiem rodas grūtības iekļauties plānotajās būvniecības izmaksās, savukārt, izvēloties pirkt gatavu māju, pieprasītākajos rajonos jau vērojama tendence pirkuma summai pārsniegt īpašuma vērtību, liecina bankas "Citadele" apkopotā informācija par hipotekārajiem kredītiem.

Banka secinājusi, ka būvmateriālu cenu kāpums ir ietekmējis privātmāju būvniecībai pirms izmaksu pieauguma izsniegtos aizdevumus, palielinot pašu klientu ieguldījumu. Pēc bankā vēstītā, pagaidām tas ietekmējis nelielu daļu hipotekārā kredīta ņēmēju, savukārt vislielākās grūtības iekļauties plānotajās izmaksās un iesniegtajās tāmēs varētu būt kredītņēmējiem, kas aizdevumus mājas būvniecībai saņēma pagājušā gada rudenī un nogalē un būvniecības pasūtījumus neveica par tā laika cenām.

"Pusgads var paiet pat bez reālas būvniecības sākšanas, tāpēc ir gadījumi, ka klienti vēl nav paspējuši sākt būvniecību, un, redzot izmaksu kāpumu, ir divi scenāriji. Pirmais - palielina paši savu ieguldījumu un nosedz izmaksu pieaugumu, vai otrs - aptur būvniecību. Šādi gadījumi ir, bet tie pagaidām nav masveidā, un, iespējams, rudenī būvmateriālu tirgū cenas kompensēsies, tomēr nav garantijas, ka pēc laika būvēt būs lētāk vai izdosies iekļauties iepriekš plānotajā tāmē. Gan būvējot, gan pērkot privātmāju, šobrīd ir patiešām būtiski novērtēt, vai naudas summa, kas tajā tiks ieguldīta, atbildīs mājas tirgus vērtībai," uzsvēra "Citadeles" privātpersonu apkalpošanas direkcijas vadītājs Jānis Mūrnieks.

Piešķirot aizdevumu gan mājas būvniecībai, gan pirkšanai, bankas vērtē īpašuma tirgus vērtību - būvniecības gadījumā tirgus vērtību, pabeidzot projektu, un esošās tirgus cenas jau gatavas mājas gadījumā. Mūrnieks skaidroja, ka būvniecības izmaksu kāpums jeb tāmes palielinājums nav tiešā veidā saistīts ar tirgus vērtējumu. Izmaksas, lai uzbūvētu, var palielināties, bet paša īpašuma vērtība tik strauji neaug. Piemēram, ja sākotnēji plānoto 100 000 eiro vietā mājas būvniecība cenu kāpuma ietekmē izmaksā 120 000 eiro, tas nenozīmē, ka mājas vērtība būs 120 000 eiro.

Vienlaikus Mūrnieks atzina, ka, iespējams, nākotnē tirgus vērtība šīs papildu izmaksas panāks un tāda būs mājas cena, bet reālās izmaksas uzreiz neatspoguļojas tirgus vērtībā. Var būt arī tā, ka tirgus vērtība nepalielinās līdz ieguldītajai summai.

"Nereti, redzot izmaksu pieaugumu, cilvēki pārdomā un būvniecības vietā izvēlas pirkt jau gatavu māju, tomēr piedāvājums nav liels, un jau hipotekāro kredītu pieprasījumos redzam darījumus, kuros mājas pirkuma summa ir lielāka par tās vērtību. Katru gadījumu izskatām individuāli, tomēr jāņem vērā, ka banka nevar ignorēt faktu, ka pirkums ir augstāks par vērtību. Visticamākais, ka šādā gadījumā būs lielāks paša ieguldījums. Vēloties izvairīties no būvniecības izmaksu kāpuma, jāizvērtē, jo varbūt pat ar visu cenu pieaugumu izdevīgāk ir uzbūvēt māju, kādu patiešām vēlas, nevis pirkt citu vajadzībām būvētu gatavu māju virs tirgus vērtības," pauda Mūrnieks.

Katrs šāds gadījums tiek izskatīts individuāli, jo būtisks ir gan aizdevuma apmērs, gan tirgus vērtība, gan paša klienta sākotnējais ieguldījums. Ja tāmes palielinājums ir proporcionāls tirgus novērtējumam, banka var nosegt daļu no nepieciešamajām papildu izmaksām, tomēr jebkurā gadījumā jārēķinās, ka pieaugs arī paša klienta ieguldījums. Ja klientam sākotnēji bija liels paša ieguldījums, piemēram, 40% no tāmes, un nepieciešams papildu finansējums, banka apstiprinās palielinājumu. Savukārt, jo mazāks paša sākotnējais ieguldījums, jo vairāk jārēķinās, ka papildu neparedzētās izmaksas būs jāsedz pašiem.

Tāpat ir ļoti svarīgi, kurā būvniecības posmā projekts atrodas, jo jāņem vērā, ka ne visi posmi būvniecībā ir labi iesaldējami. Proti, ir posmi, kuros jaunbūve var stāvēt gadu, bet ir posmi, kuros tas nav vēlams, tāpēc, ja tiek domāts par projekta iesaldēšanu, noteikti jākonsultējas ar būvniecības profesionāļiem. Piemēram, ja karkass ir uzbūvēts, bet māja nav stadijā, lai gadu var stāvēt, nebojājot tās konstrukcijas, pārtraukt būvniecību nav labākais risinājums.