Par namu pārvaldnieka tiesisku maiņu

Komentē SIA City Service valdes priekšsēdētājs Mihails Čerņavskis

Šajās attiecībās starp dzīvokļu īpašniekiem vēl stājas dzīvojamās mājas pārvaldnieks, kura pienākums ir realizēt īpašnieku vairākuma pieņemtos lēmumus attiecībā uz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbībām (piemēram, fizisko saglabāšanu, labiekārtošanu, sanitāro uzkopšanu u.c.). Dzīvokļu īpašnieku vairākumam ir tiesības izvēlēties un mainīt dzīvojamās mājas pārvaldnieku, noslēdzot līgumu ar citu namu pārvaldnieku. 

Taču kā šim procesam būtu jānotiek, lai namu pārvaldnieka maiņa būtu leģitīmi atzīstama? Šis ir svarīgs aspekts, jo savā vairāk nekā 20 gadu pieredzē namu apsaimniekošanā esam novērojuši gadījumus, kad negodprātīgi konkurenti cenšas izmantot iedzīvotāju nezināšanu un lētticību – prettiesiski pārņem dzīvojamo māju un pat sāk iekasēt apsaimniekošanas maksu, kamēr to no juridiskā viedokļa apsaimnieko vēl iepriekšējais pārvaldnieks. Turklāt tas joprojām notiek mūsdienu Latvijā, tādēļ, lai dzīvokļu īpašnieki netiktu apkrāpti, ir svarīgi tiem atgādināt, kā notiek juridiski korekta dzīvojamās mājas pārvaldnieka maiņa. 

Tiesiskās attiecības starp pārvaldnieku un dzīvokļu īpašniekiem galvenokārt regulē Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums un Dzīvokļu īpašuma likums. Lai mainītu pārvaldnieku, dzīvokļu īpašniekiem nepieciešams pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu. Minēto lēmumu var pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, aptaujas veidā vai citādi savstarpēji vienojoties. Tā kā namu pārvaldnieka maiņa ir pietiekami nozīmīgs lēmums, kas ietekmēs visus dzīvojamās mājas iedzīvotājus, par pārvaldnieka maiņu ieteicams balsot kopsapulcē, kur visi var izteikt savu viedokli.  

Kā tam būtu jānotiek saskaņā ar labo praksi? Kopsapulci sasauc pēc vismaz viena vai vairāku dzīvokļu īpašnieku iniciatīvas. Vismaz nedēļu pirms sapulces visiem dzīvokļu īpašniekiem tiek rakstiski paziņots par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces norises vietu, laiku un darba kārtību, piemēram – izliekot rakstisku paziņojumu pie ziņojuma dēļa, ievietojot to pastkastē, nosūtot kā ierakstītu pasta sūtījumu vai uz elektroniskā pasta adresi. Lai sapulci uzskatītu par notikušu un tā būtu lemttiesīga, uz to ir jāierodas vismaz pusei dzīvokļu īpašnieku. Lēmums par pārvaldnieka maiņu ir uzskatāms par pieņemtu, ja “par” nobalsojuši vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašniekiem. 

Ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē tiek pieņemts lēmums par pārvaldnieka maiņu, tam seko rakstisks paziņojums vēstules formā, kas adresēts pārvaldniekam. Tajā noteikti jānorāda datums, ar kuru pārvaldīšanas uzdevums tiek atsaukts, jo pušu līgums tiek izbeigts vienu mēnesi pēc paziņojuma nosūtīšanas, ja līgumā nav noteikts citādāk. Par līguma izbeigšanas noteikumiem ieteicams pārliecināties pirms kopsapulces sasaukšanas, jo līgums var paredzēt speciālus noteikumus attiecībā uz līguma izbeigšanu (piemēram, ka lēmuma pieņemšanā jāpiedalās ¾ dzīvokļa īpašnieku). Pārvaldīšanas uzdevuma atsaukšanas kārtība ir aprakstīta Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 17.1 pantā.

Ja lēmumu par pārvaldnieka maiņu pieņem, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci – aptaujas veidā, tad pirms šāda lēmuma pieņemšanas ir nepieciešams pārliecināties, vai dzīvokļu īpašnieku kopība nav noteikusi, ka attiecīgais jautājums izlemjams tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē (šāda kārtība var būt noteikta dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā vai iekļauta pārvaldīšanas līgumā).

Ja dzīvokļu īpašnieku kopība rīkojas pretēji pašas noteiktajai kārtībai, tad tiesa pieņemto lēmumu var atzīt par spēkā neesošu, jo lēmums vai tā pieņemšanas procedūra pēc būtības ir pretrunā normatīvajiem aktiem. Lēmuma atcelšanas gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopībai var rasties pienākums atlīdzināt trešajām personām ar savu rīcību nodarītos zaudējumus.

Ja ir noskaidrots, ka lēmuma pieņemšanai aptaujas veidā nav šķēršļu, tad dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks var rakstveidā balsot “par” vai “pret”. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas.

Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis “pret” lēmuma pieņemšanu. Par balsošanas rezultātiem dzīvokļa īpašnieks, dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona vai pārvaldnieks sagatavo balsošanas protokolu un piecu darbdienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Lēmums par pārvaldnieka maiņu ir uzskatāms par pieņemtu, ja “par” nobalsojusi vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašniekiem.

Nav ieteicams lēmumu par pārvaldnieka maiņu pieņemt citādi savstarpēji vienojoties, jo saskaņā ar Dzīvokļu īpašuma likumu par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu ir pieņemama visu dzīvokļu īpašnieku savstarpēja vienošanās. Līdz ar to lēmums par pārvaldnieka maiņu ir uzskatāms par pieņemtu tikai tad, ja piekrituši ir visi dzīvokļu īpašnieki. 

“Tieši tāpat, kā jebkura cita pakalpojuma sniedzēja, tā arī namu pārvaldnieka maiņa ir pilnīgi normāls process, taču ir svarīgi, lai tas notiktu ne tikai juridiski korekti, bet arī cieņpilni. Diemžēl namu apsaimniekošanas nozarē pakalpojuma sniedzēju maiņa nereti notiek ar lielām, bieži vien nepamatotām, emocijām. Viens no iemesliem ir iedzīvotāju izpratnes trūkums par to, kas ir kopīpašums. Lielākoties dzīvokļu īpašnieki kā savu īpašumu apzinās tikai savu dzīvokli, un valda nepamatota attieksme, ka par visu pārējo, kas ir aiz dzīvokļa durvīm, parūpēsies kāds cits. Bieži vien visa atbildība par namu tiek ielikta tikai namu pārvaldnieka rokās, kaut faktiski namu pārvaldnieks tikai realizē nama iedzīvotāju gribu.

Tas arī iet roku rokā ar to, ka iedzīvotāji kūtri  veic iemaksas nama uzturēšanā, un, ja uzkrājuma nav vai tas ir niecīgs, viņi arī neredz pozitīvas pārmaiņas savā namā. Taču tad ierodas kāds cits namu apsaimniekotājs, kas norāda uz mājas problēmām, sola nonest zvaigznes no debesīm neminot, ka par to būs papildus jāmaksā, un iedzīvotāji naivi uzķeras uz jauniem piedāvājumiem. Tādēļ arī namu pārvaldnieka maiņas procesā ir principiāla svarīga sabiedrības izpratne par kopīpašuma pārvaldīšanu,” procesu skaidro Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis.

Izvēloties jauno pārvaldnieku, jāņem vērā vairāki faktori – piedāvāto pakalpojumu klāsts, ērta komunikācija, apsaimniekošanas uzņēmuma reputācija, stabilitāte un pieredze. Būtiskas ir pārvaldnieka iespējas nodrošināt ne tikai ikdienas darbus, bet arī organizēt arī vērienīgākus projektus – piemēram, fasādes renovāciju vai jumta nomaiņu. Profesionāla pārvaldnieka rīcībā ir gan resursi, gan atbalsta personāls, kas dzīvokļu īpašniekiem sniedz grāmatvedības, juridiskos un finanšu pakalpojumus,  kā arī nodrošina projektu vadību un citus pakalpojumus. Lielākajiem dzīvojamo māju pārvaldniekiem ir arī savi inženieri un tehniskie darbinieki, kas veic pilnvērtīgu un profesionālu ēku uzraudzību.

Reklāmraksts sadarbībā ar SIA City Service.