Dzīvokļu īpašniekiem dota iespēja izpirkt nomas zemi
Spēkā stājies likums Par piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanu, kurā noteikta kārtība, kādā iedzīvotāji var uzsākt un īstenot šīs zemes izpirkšanu arī tad, ja tās īpašnieks to nevēlas pārdot.
Pēc Valsts zemes dienesta (VZD) datiem, šobrīd piespiedu dalītais zemes īpašums ir zem 3677 daudzdzīvokļu mājām ar kopumā 110 970 dzīvokļiem dažādās Latvijas pilsētās, visvairāk, protams, Rīgā. Visām šīm zemēm kopumā ir 7354 dažādi īpašnieki, kuri tās atguva gan denacionalizācijas ceļā, gan saņēma kā kompensāciju par neatgūstamiem īpašumiem.
Zemes baronu bizness
Šobrīd lielākā daļa šo zemju atrodas dažādu nekustamo īpašumu apsaimniekošanas uzņēmumu rokās, un tas ir visai ienesīgs bizness. Vēsturiski viens no lielākajiem šādu zemju īpašniekiem ir Rīgas Grebenščikova vecticībnieku draudze, kurai 2015. gadā piederēja zemes, uz kurām ir vairāk nekā 3000 dzīvokļu.
Visi pārējie spēlētāji, kā Pilsētas zemes dienests, Reversead, Zemes īpašnieku ģilde, zemes ir ieguvuši no to tiešajiem īpašniekiem. Pēc Satversmes tiesā panāktajām izmaiņām par iekasējamā zemes nodokļa apmēriem daži no šiem īpašniekiem pat mēģināja panākt paaugstināto samaksu par iepriekšējiem gadiem ar atpakaļejošu datumu.
Savulaik šie uzņēmumi visai mērķtiecīgi uzpirka zemi zem un ap daudzdzīvokļu mājām. Nav arī nekāds noslēpums, ka tajā pašā laikā arī Rīgas dome viņiem piespēlēja, pievienojot daudzdzīvokļu mājām apkārtējo zemi, skaidrojot to ar funkcionalitātes nepieciešamību.
Lobijs parlamentā
Saeimā jaunā likuma pieņemšanu vairāk nekā desmit gadus bremzēja ilggadējais Valsts pārvaldes un pašvaldību komisijas vadītājs Sergejs Dolgopolovs, kurš pirms ievēlēšanas parlamentā bija vairāku Rīgas domes sasaukumu deputāts.
Jāatgādina, ka Saskaņas frakcijā ilgus gadus ir arī ietekmīgs Latvijas vecticībnieku baznīcas pārstāvis Vladimirs Nikonovs. Likumsakarīgi, ka, apspriežot šo likumu parlamenta debašu laikā, visaktīvāk pret to iebilda tieši Saskaņas deputāti, un Regīna Ločmele klāstīja, ka tas došot iespēju zemes īpašniekiem nopelnīt aptuveni 200 miljonus eiro. Cik viņi gadā iegūst pašlaik, iekasējot nomas maksu, neviens gan neminēja.
Šobrīd likumdošana nosaka, ka zemes īpašniekam ir tiesības pieprasīt nomas maksu līdz 6% no zemes vērtības gadā, kamēr valstij maksājamais zemes nodoklis ir tikai 1,5% gadā.
Kā notiks zemes izpirkšana
Likumā noteikts, ka lēmums par zemes izpirkšanu jāpieņem konkrētās mājas īpašnieku kopībai – to var izdarīt ar 51% iedzīvotāju balsīm, taču zemes izpirkšana nav obligāta, bet brīvprātīga. Tajā pašā laikā pašvaldībai būs jālemj par ēkai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu, un iedzīvotājiem ir iespēja atteikties no lieki piešķirtās zemes.
Konkrēto izpērkamo zemi pēc pašvaldības lēmuma VZD reģistrēs Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un arī noteiks tās vērtību. Pēc izpirkšanas procesa uzsākšanas un VZD attiecīga paziņojuma saņemšanas zvērināts tiesu izpildītājs ieviesīs attiecīgu lietu, un viņš arī īstenos turpmāko vienota īpašuma izveidošanas procesu.
Zemi dzīvokļu īpašnieki varēs izpirkt par tās kadastrālo vērtību, un katram īpašniekam būs jāsamaksā summa, kas tiks aprēķināta pēc viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas lieluma. Pēc izpirkuma samaksāšanas tiesu izpildītāja kontā viņš zemi ierakstīs zemesgrāmatā, un pēc visu formalitāšu pabeigšanas to tālāk samaksās bijušajam īpašniekam.
Ņemot vērā iedzīvotāju dažādo rocību, paredzēts, ka šim izpirkumam varēs saņemt arī valsts atbalstu, bet, ņemot kredītu, dzīvoklis nebūs jāieķīlā – arī tiesu izpildītāja izdevumus apmaksās valsts.
Kāds zaudēs, bet kāds iegūs
Saskaņā ar 2015. gada aprēķiniem, kopējā piespiedu dalītā īpašuma kadastrālā vērtība bija ap 180 miljoniem eiro, bet aptuvenā tirgus vērtība ap 230 miljoniem. No tā laika kadastrālā vērtība nav mainījusies, taču jāatgādina, ka pērn VZD nāca klajā ar jauno kadastrālo vērtību projektu.
Jaunie skaitļi bija visai šokējoši un lielāko pieaugumu paredzēja privātmājām un industriālajām zemes platībām. Aprēķini arī rādīja, ka kadastrālā vērtība pieaugs arī aptuveni 60% daudzdzīvokļu māju zemēm, bet pārējiem 40% tā varētu arī samazināties. Vidēji prognozētais zemes kadastra vērtību pieaugums zem daudzdzīvokļu namiem bija 30 līdz 50%, un tas solīja zemes īpašniekiem papildus vismaz 50 līdz 100 miljonus eiro.
Tomēr Saeima izlēma šo procesu apturēt, un kadastrālās vērtības līdz 2025. gadam iesaldētas. Izmaiņas Nekustamā īpašuma kadastra likumā noteica, ka jaunā kadastrālo vērtību bāze 2025.–2028. gadam būs jāapstiprina līdz 2023. gada 30. jūnijam. Tas nozīmē, ka iedzīvotājiem tiek piedāvāts uzsākt zemes izpirkšanas procesu pusgadu pirms zemes jauno kadastra vērtību izziņošanas.
Tiesa gan, paredzēts, ka tās stāsies spēkā ar 2025. gada 1. janvāri. Grozījumos arī noteikts, ka, izstrādājot jauno kadastrālo vērtību, tai jābūt samērīgam slogam daudzdzīvokļu namiem un citiem nekustamajiem īpašumiem. Šobrīd kopumā gada laikā zemes nodoklī, ko aprēķina pēc kadastra vērtības, pašvaldības iekasē aptuveni 150 miljonus eiro gadā.
Noteikti maksas griesti
Te jāņem arī vērā, ka stājies spēkā jauns likums par tā saucamo piespiedu nomas reformu. Ar izmaiņām noteikts, ka būves īpašniekam ir pienākums maksāt zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām 4% no kadastrālās vērtības gadā, taču var vienoties arī par citu, zemāku apmēru. Šobrīd šī samaksa variē no 1,65 līdz 9,075% atkarībā no objekta.
Nebūs vajadzības arī slēgt nekādus īpašus līgumus, jo visus pušu pienākumus un tiesības nosaka likums. Jaunās nomas ieviešanai paredzēts viena gada pārejas periods, ja spēkā ir kāda labprātīga vai tiesas noteikta vienošanās. No 2024. gada 1. janvāra jaunais regulējums būs saistošs situācijās, kad zeme pieder valstij vai pašvaldībai.
Katrai daudzdzīvokļu mājai, izvērtējot visus apstākļus, nu ir jāizlemj, kā būtu izdevīgāk rīkoties – turpināt maksāt zemes nomu vai šo zemi tomēr izpirkt.
