Kas gaida daudzdzīvokļu namu iemītniekus? Vieni iegūs, lielākā daļa zaudēs

Pēc Valsts zemes dienesta (VZD) informācijas, Latvijā ir 36 983 zemes vienības, kuru galvenais lietošanas mērķis ir daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apbūve.

Purvciemā ieguvums, Jūrmalā zaudējums

Aprēķinot šo zemes vienību iespējamo kadastrālo vērtību 2022. gadā, VZD konstatējis, ka 13 804 vienībām tā kļūtu pat zemāka nekā pašlaik, 19 299 vienībām varētu palielināties līdz 20% no tagadējās vērtības, 3808 ēku kopīpašniekiem būtu jārēķinās ar lielāku pieaugumu un vislielāko lēcienu piedzīvotu Jūrmalas un Rīgas centra iedzīvotāji.

Nav nekāds noslēpums, ka tieši Saskaņas valdīšanas laikā ļoti daudzām Rīgas daudzdzīvokļu mājām, bieži vien pat neinformējot iedzīvotājus, pievienotas apkārtējās citādi neizmantojamās zemes platības, pamatojot to ar funkcionalitātes nepieciešamību.

Jaunajā kadastra vērtību sistēmā tagad šīs zemes vērtēs pēc dažādiem koeficientiem, un par iespējamām izmaiņām liecina konkrēts VZD minēts piemērs no Purvciema.

Ilūkstes ielā 52/1 atrodas divas 13 stāvu dzīvojamās mājas, kurām teorētiski nepieciešama zemes platība tikai 3199 kvadrātmetru apjomā, un par to arī tiks noteikta pilna kadastrālā vērtība. Pārējie 11 000 kvadrātmetru, kuri visticamāk ir mākslīgi piekabināti, tiks vērtēti, izmantojot pazeminātu koeficientu, un rezultāts būs pat pārsteidzošs – šobrīd kadastra vērtība pārsniedz 800 000 eiro, bet pēc jaunās formulas būs tikai 177 000 eiro.

Ir gan arī pretējs piemērs – zemes vienība Majoros, Ērgļu ielā, kur atrodas četru stāvu dzīvojamā māja ar nepieciešamo zemes platību 2974 kvadrātmetri. Šeit lieki būs tikai 65 kvadrātmetri, tāpēc iedzīvotājus gaida kadastra vērtības paaugstinājums no aptuveni 170 000 eiro uz 1,4 miljoniem.

Uz privātas zemes pret savu gribu

Lielajās pilsētās ļoti daudz dzīvojamo namu zemju atrodas tā saucamajā piespiedu nomā – ir situācijas, kad zeme zem mājas tās iedzīvotājiem nepieder, jo atdota bijušajiem īpašniekiem un parasti jau pārgājusi pārpircēju rokās.

VZD 2015. gadā veiktais pētījums liecina, ka šādas problēmas ir aptuveni 3300 daudzdzīvokļu namu ar 100 000 dzīvokļu. Pārējie ir dažādi saimnieciskie un sabiedriskie objekti, kuros īpašuma nodokļa apjoms var sasniegt 9% no kadastra vērtības.
Šobrīd likumdošana nosaka, ka zemes īpašniekam ir tiesības pieprasīt nomas maksu līdz 6% no zemes vērtības gadā, kamēr valstij maksājamais zemes nodoklis ir tikai 1,5% gadā. Zeme zem daudzdzīvokļu namiem ir kļuvusi par ļoti ienesīgu biznesu un mērķtiecīgas uzpirkšanas dēļ koncentrēta vairāku uzņēmumu rokās.

Vēsturiski viens no lielākajiem šādu zemju īpašniekiem gan ir Rīgas Grebenščikova vecticībnieku draudze, kurai 2015. gadā piederēja zemes gabali, uz kuriem ir vairāk nekā 3000 dzīvokļu.
Visi pārējie spēlētāji – akciju sabiedrības Pilsētas zemes dienests, Reversead, Zemes īpašnieku ģilde – zemi ieguvuši no to tiešajiem īpašniekiem. Pēc Satversmes tiesā panāktajām izmaiņām par iekasējamā zemes nodokļa apmēru daži no šiem īpašniekiem pat mēģināja panākt samaksu par iepriekšējiem gadiem ar atpakaļejošu datumu.

Zemes īpašnieku lobijs pagaidām uzvar

Saeimā jau teju piecus gadus marinē likumprojektu, kas šo situāciju varētu mainīt par labu iedzīvotājiem. Proti, no 2015. gada 1. oktobra parlamentā iestrēdzis projekts Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumam, kas nodots izskatīšanai Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijā.

Visus šos gadus komisiju vada Saskaņas deputāts Sergejs Dolgopolovs, kurš visiem spēkiem vilcināja šā likuma izskatīšanu pēc būtības. Neoficiāli dzirdēts, ka Dolgopolovs šo amatu saglabājis apmaiņā pret Saskaņas atbalstu administratīvi teritoriālajai reformai, un tieši komisijas vadītājs nosaka tās darba kārtību.

Interesants ir arī fakts, ka Saskaņas frakcijā jau kopš 2010. gada ir viens no Latvijas ietekmīgākajiem vecticībniekiem, Rēzeknes draudzes vadītājs Vladimirs Nikonovs. Rezultātā tikai 2018. gada aprīlī komisija minēto likumu iesniedza izskatīšanai Saeimā un vēl tikai pēc gada notika diskusija ar Tieslietu ministrijas un nevalstisko organizāciju dalību.

Likums paredz mehānismu, kā zeme piespiedu kārtā tiek izpirkta no zemes īpašnieka par labu mājas iedzīvotājiem. Ja namā par to nobalso 50% + viena balss, tad zeme būtu jāpārdod par kadastrālo vērtību, taču vērtēta arī iespēja piemērot koeficientu 0,5.

Galvenais šajā likumā būtu pienākums valstij un pašvaldībai izstrādāt mehānismu, un iespējams, ka būtu jāveido speciāls zemes fonds, kas šīs zemes arī izpirktu, nodrošinot tālāku pilsētas plānošanu – uz tādām zemēm atrodas arī pašvaldībām piederošas ēkas, un Rīgai tas ir īpaši aktuāli.

Cerības uz rudeni

13. Saeima likumprojektu ir pārņēmusi tālākai izskatīšanai, un, pēc Tieslietu ministrijas sniegtās informācijas, pēdējais mēģinājums to apspriest komisijas sēdē bijis 10. martā, taču atlikts Saeimas plenārsēdes dēļ un tālāk to skatīs rudenī.  
Par atbildīgo referentu ir noteikts Saeimas deputāts Viktors Valainis (ZZS), kurš apgalvo: “Šobrīd valdības partijām ir citas prioritātes, piemēram īres likums. Es esmu sagatavojis likumprojektu ar visām atbalsta vēstulēm un atzinumiem tā skatīšanai Saeimas komisijā, un drīz jau būs gads, kā tas nekust ne no vietas. Tagad ar jaunajām kadastra vērtību bāzēm viņi šo biznesu grasās nolikt īpaši labvēlīgos apstākļos, un, ja vēl tas ir apzināti, tad ļoti nožēlojami.”

Saskaņā ar vēl 2015. gada datiem, kopējā piespiedu dalītā īpašuma kadastrālā vērtība bija ap 180 miljoniem eiro, bet aptuvenā tirgus vērtība ap 230 miljoniem eiro. Vidēji prognozētais zemes kadastra vērtību pieaugums zem daudzdzīvokļu namiem var sasniegt 30 līdz 50 procentu.
Ja jaunizstrādātās kadastra vērtības pieņems bez izmaiņām, bet ar piespiedu dalīto īpašumu nekādas izmaiņas nenotiks, šo zemju īpašnieki vienā rītā pamodīsies vismaz par 100 miljoniem eiro turīgāki.