"Tagad gribas raudāt" - sieviete par 4050 eiro dzīvokļa vietā tiek pie izdegušas pažobeles

Pagājušā gada maijā Sintija Tiesu administrācijas uzturētajā internetā vietnē ieraudzīja sludinājumu, ka tiesu izpildītājs Saldū, Skrundas ielā 11, pārdod divistabu dzīvokli divstāvu koka mājas otrajā stāvā par visnotaļ pieņemamu cenu – 1500 eiro, un nosprieda, ka tas varētu būt izdevīgs pirkums – ideāla mājvieta gan pašai, gan bērnam.

Neredzēja pat dzīvokļa bildes

Tiesu izpildītājs šo mitekli pārdeva par labu Saldus namu pārvaldei, jo iepriekšējais īpašnieks bija devies uz ārzemēm un palicis parādā iespaidīgu naudas summu. Lai kāds cits nenosolītu dzīvokli, Sintija izsolē piedāvāja jau iespējami augstāko cenu – 4050 eiro. No šā soļa neatturēja ne tas, ka viņa dzīvokli dabā nebija redzējusi, ne tas, ka jau izsoles materiālos bija minēts, ka īpašuma vērtētājs pašā dzīvoklī nebija iekļuvis un tā telpu tehnisko stāvokli uzskatīja par neapmierinošu, ne tas, ka dzīvoklis bija tikai daļēji rekonstruēts pēc ugunsgrēka.
Sintija nolēma dzīvokli pirkt, tikai apskatot mājas fasādes fotogrāfijas internetā, kas neliecināja, kas aiz noskatītā mājokļa durvīm valda postaža.

Turklāt pārējie mājas dzīvokļu īpašnieki bankā bija ņēmuši iespaidīgu kredītu, par kuru katram no astoņiem dzīvokļiem vēl piecus gadus jāmaksā kredīts – pēc Sintijas teiktā, ap 90 eiro mēnesī. Par šo naudu iedzīvotāji uzlikuši mājai jumtu un izremontējuši koplietošanas telpas. Tas bija nepieciešams tāpēc, ka māja pirms desmit gadiem cieta ugunsgrēkā un bez atjaunošanas tā vairs nebūtu apdzīvojama. Par šīm kredītsaistībām izsoles sludinājumā nebija bilsts ne vārda.

Tagad gribas raudāt

Sintija izsolē uzvarēja... Tagad viņa "Likumam un Taisnībai" atzīst: “Esmu situācijā, kādā negribētu būt neviena ģimene. Izrādās, iegādājos bēniņus bez kāpnēm uz otro stāvu, bez durvīm, bez sienām, bez nekā. Tur ir jāiegulda liela nauda, lai vispār varētu dzīvot. Bonusā man nāk klāt vēl mājas jumta kredīts, par ko nekur nebija minēts. Izrādās, es pati vainīga – nepainteresējos. Sanāk, es aizņēmos naudu, lai iegādātos bēniņus, un vēl dabūju lielu kredītu bonusā! Jūtos bezpalīdzīga. Apkrāpta. Raudāt gribas. Vai tiešām šo svarīgo informāciju nevarēja pasniegt izsoles gaitā, kur ar dokumentiem iepazinos? Pēc visa noprotu: man nav nekādu cerību naudu atgūt.”
Viņa atgādina, ka bankas, izsniedzot kredītu, izvērtē situāciju, vai aizņēmējs naudu varēs aizdot, vai paliks pāri ikdienas iztikai, bet šajā gadījumā vienkārši jāmaksā, un viss.
“Kāpēc man nebija tiesības zināt par kredītu? Esmu izvēles priekšā – maksāt šo neparedzēto summu vai rūpēties par bērna vajadzībām. Man ir kredīti, kurus paņēmu, vēl nezinot par šo gadījumu, arī tie man jāmaksā. Vai tiešām mana kļūda bija tik liela, ka man jāatsakās no visiem saviem sapņiem? Palieku pilnīgi bez iztikas līdzekļiem,” izmisusi ir Sintija.

Tiesa neatsauc darījumu

Par jumta kredītu piezvanīts no Saldus namu pārvaldes un pavēstīts, ka būs jāmaksā – tāds esot mājas īpašnieku lēmums, un viss. “Esmu cēlusi tiesā pretenziju, lūdzu atsaukt darījumu, jo sniegta maldīga informācija. Man atteica,” stāsta Sintija.
Viņa atzīst, ka tiešām neapdomīgi nopirkusi “kaķi maisā”, bet uzskata, ka izsole būtu atzīstama par nenotikušu un atdodama iztērētā nauda, jo izsoles rīkotājs – tiesu izpildītājs – nav informējis ne par dzīvokļa patieso stāvokli, ne par mājas iedzīvotāju kredītsaistībām. Tomēr Rīgas rajona tiesas Zemesgrāmatu nodaļa iebildumus nav ņēmusi vērā un uz Sintijas vārda nostiprinājusi dzīvokļa īpašumu Saldū, Skrundas ielā 11-8. Tagad viņa ir ne tikai neapdzīvojama nekustamā īpašuma saimniece, bet arī uzņēmusies kredītsaistības par atjaunoto jumta segumu bēniņiem, pie kuriem nevar piekļūt.

Jārēķinās ar riska faktoriem

Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padome informē: “Zvērinātu tiesu izpildītāju izsludinātajās izsolēs nekustamā īpašuma novērtējuma summa, ko noteicis sertificēts vērtētājs, atbilst izsoles sākumcenai. Jāuzsver, ka šī nav tirgus cena, bet ir piespiedu pārdošanas vērtība, kas atbilst apmēram 60–80% no tirgus cenas. Tas, protams, pircējam šķiet vilinoši, jo, iegādājoties nekustamos īpašumus izsolē pie tiesu izpildītāja, cena var likties salīdzinoši zema, tomēr potenciālajiem pircējiem jārēķinās ar piespiedu izsoļu riska faktoriem.
Piemēram, tiesu izpildītājam nav pienākuma vērtēšanas procesā nodrošināt vērtētāja iekļūšanu nekustamā īpašuma telpās. Ja vērtētājs netiek ielaists nekustamā īpašuma telpās, vērtētājs vadās pēc mājas tehniskā un vizuālā stāvokļa un parasti pieņem, ka konkrētais nekustamais īpašums ir sliktā stāvoklī. Līdz ar to, pērkot īpašumu izsolē, potenciālais pircējs bieži pērk īpašumu, nezinādams, kādā faktiskā tehniskā stāvoklī tas atrodas.
Jāuzsver, ka pēc nekustamā īpašuma izsoles izsludināšanas visi dokumenti, kas attiecas uz konkrēto īpašumu, ir pieejami potenciālajam pircējam. Personai ieteicams doties pie zvērināta tiesu izpildītāja, kas rīko izsoli, lai iepazītos ar nekustamā īpašuma novērtējumu un citu informāciju. Tomēr tiesu izpildītāja rīcībā varētu arī nebūt ziņu par ēkas īpašnieku lēmumiem, kas ir saistoši arī nākamajam īpašniekiem. Tādējādi nav iespējams apzināt visus riskus saistībā ar nekustamo īpašumu.
Potenciālajiem pircējiem pašiem ir tiesības doties aplūkot interesējošos nekustamos īpašumus. Bet šajās situācijās viss ir atkarīgs no parādnieka – vai viņš ļaus aplūkot nekustamā īpašuma iekštelpas vai neļaus, vai konkrētajā brīdī kāds būs īpašumā, lai varētu apskatīt telpas. Līdz ar to fakts, ka nebija iespējams apskatīt īpašumu, kā arī nebija zināms ēkas kopīpašnieku lēmums, nav pamats izsoles atzīšanai par spēkā neesošu.”

Rūgta mācība

Konkrētais gadījums liecina, kā nevajag darīt. Padoms tikai viens: nevajag pirkt kaķi maisā – ne lielu, ne mazu. Pirms nolemjat, ko pirkt, sevišķi jau nekustamo īpašumu, tas būtu jāaplūko. Sintija dzīvo Aizkraukles pusē, un Saldus no Aizkraukles nav neaizsniedzamā attālumā. Arī internetā bez grūtībām varēja atrast informāciju, ka dzīvokli Skrundas ielā 11-8 jau neveiksmīgi mēģināja pārdot izsolē 2016. gadā – vispirms par 2500, pēc tam – par 1875 eiro. Būtu bijis jāuzdod jautājums – kāpēc šo dzīvoklī par tik zemu cenu iepriekš neviens nebija nopircis? Tāpat bija ziņa, ka nams Skrundas ielā 11 pirms desmit gadiem cieta pamatīgā ugunsgrēkā.

Elīna Kazāka, Saldus namu pārvaldes juriste, norāda: “Potenciālajiem pircējiem bija visas iespējas vērsties pie dzīvojamās mājas apsaimniekotāja – SIA "Saldus namu pārvalde", lai noskaidrotu visus interesējošos jautājumus par pārdodamo īpašumu – gan par tā stāvokli, ciktāl apsaimniekotājam tas ir zināms, gan maksājumiem, tostarp par aizdevuma atmaksas apmēru un termiņiem.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku pieņemto lēmumu noformēt aizdevumu jumta seguma remontam norādām, ka saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta trešo daļu minētā likuma noteiktajā kārtībā pieņemtie dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi ir saistoši ikvienam dzīvokļa īpašniekam.

Piedaloties zvērināta tiesu izpildītāja rīkotajā piespiedu izsolē, potenciālajam pircējam ir tiesības iepazīties ar nekustamā īpašuma novērtējumu, ko veic sertificēts novērtētājs; sazināties ar novērtētāju, ja pircējam ir papildu jautājumi; ierasties nekustamā īpašuma adresē; aprunāties ar dzīvojamās mājas iedzīvotājiem; sazināties ar dzīvojamās mājas apsaimniekotāju.
 Dzīvoklis Skrundas ielā 11-8 ir neapdzīvots, daļēji rekonstruēts jumta stāva dzīvoklis (nodalīts no pārējā jumta stāva ar dēļu latojumu), pēc ugunsgrēka, neapmierinošā stāvoklī, jāremontē. Jumta stāvam atjaunota grīda, sijas, jumts."

Kādos gadījumos izsoli atzīst par nenotikušu?

Edgars Ābols, Nekustamā īpašuma tirgus attīstības biedrības valdes loceklis, skaidro: “Tiesu izpildītājs izsoli atzīst par nenotikušu, ja tai nav autorizēts neviens dalībnieks, neviens no dalībniekiem nepārsola sākumcenu, nosolītājs noteiktā termiņā nesamaksā visu summu vai izsoles norises laikā vai 24 stundu laikā pēc izsoles noslēguma saņemts elektronisko izsoļu vietnes drošības pārvaldnieka paziņojums par būtiskiem tehniskiem traucējumiem, kas var ietekmēt izsoles rezultātu.
Tiesa izsoli atzīst par spēkā neesošu, ja kādam nepamatoti nav atļauts piedalīties izsolē vai nepareizi atraidīts kāds pārsolījums, īpašumu nopirkusi persona, kura nav bijusi tiesīga piedalīties izsolē, piedzinējs vai solītājs rīkojušies ļaunprātīgi, vai, vēršot piedziņu uz nekustamo īpašumu, tiesu izpildītājs pieļāvis būtiskus procesuālus pārkāpumus, vai konstatēti citi būtiski apstākļi, kas nepieļauj nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz pircēja vārda.

Izsoles dalībnieka neiepazīstināšana ar nekustamā īpašuma faktisko stāvokli vai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumiem nav uzskatāma par iemeslu, kura dēļ izsole varētu tikt atzīta par nenotikušu vai spēkā neesošu. Satversmes tiesa ir atzinusi, ka izsolē noslēgtā pirkuma līguma sekas atšķiras no vispārējā kārtībā noslēgtā pirkuma sekām. Pirkums izsolē ir sava veida riska līgums. Par riskantiem tiek uzskatīti tādi līgumi, kuros pircējam jāizlemj: pirkt lietu, kāda tā ir, vai atturēties. Piekrītot iegādāties lietu izsolē, proti, iegādājoties lietu, kāda tā ir, ieguvējam jārēķinās ar to, ka pirkumam izsolē nav piemērojami Civillikuma noteikumi par pārmērīgu zaudējumu un ir ierobežota atsavinātāja atbildība par lietas trūkumiem.”