Karina Korna par nekustamā īpašuma nodokli

Ja standarta nodokļa likme dzīvojamām telpām ir no 0,2 līdz 0,6 % no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības, tad šiem – komersantiem piederošajiem nekustamajiem īpašumiem tika noteikta cita – paaugstināta likme 1,5 % apmērā no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. Kā pierādījums, ka nekustamais īpašums tiek izmantots dzīvošanai, likumā tika iekļauts nosacījums par īres līgumu reģistrāciju zemesgrāmatā. Šāds grozījums likumā tika iekļauts pēc Nacionālās apvienības priekšlikuma un kā tiesiskā regulējuma mērķis tika minēts – lai komercbankas netur tukšus nekustamos īpašumus, bet izīrē tos brīvā tirgū.

Tagad ir pagājis laiks, kad pašvaldībām bija jāizsūta nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanas paziņojumi. Un ir iezīmējušās vairākas nopietnas problēmas saistībā ar jauno nodokļa likmi. Daudzi nekustamā īpašuma īpašnieki un īrnieki (Rīgā, piemēram, to ir aptuveni 23 tūkstoši), saņemot paziņojumus, bija vairāk kā nepatīkami pārsteigti, jo dažviet nekustamā īpašuma nodoklis no pāris simtiem ir palielinājies līdz pāris tūkstošiem.

Kā tas varēja gadīties, ka it kā labi domāts pasākums – likt bankām izīrēt tām piederošos nekustamos īpašumus, ir radījis vairāk problēmu nekā labuma?

Tam ir vairāki cēloņi. Pirmkārt, dzīvojamās telpas pieder ne tikai nīstajām bankām, bet arī citiem komersantiem. No visiem 23’000 dzīvojamo telpu, uz kurām attiecas jaunā nodokļa likme, nepilni 3000 atrodas banku īpašumā vai valdījumā. Līdz ar to lielākā daļa komersantu, kam pieder šie nekustamie īpašumi, nebūt nav bankas. Un ko dara komersants, saņemot jauno nodokļa paziņojumu? Izmanto savas likumā „Par dzīvojamo telpu īri” paredzētās tiesības nodokļa samaksu pieprasīt no īrnieka. Līdz ar to lielākajā daļā gadījumu lielākais sitiens ir nevis komersantam, kā tas bija domāts, bet gan dzīvojamās telpas īrniekam.

Var teikt, ka likums taču paredz – ja īres līgums ir reģistrēts zemesgrāmatā, tad nekustamā nodokļa likme ir parastā – no 0,2 līdz 0,6 % no kadastrālās vērtības. Taču katrs, kas kaut reizi dzīvē ir saskāries ar reģistrāciju zemesgrāmatā, lieliski saprot, ko tas nozīmē. Pirmkārt, tās ir izmaksas (aptuveni 100 eur par vienu īres līgumu). Otrkārt – ne tikai ierakstīšana zemesgrāmatā, bet arī ieraksta dzēšanai zemesgrāmatā nepieciešama abu pušu (izīrētāja un īrnieka) rakstveida piekrišana. Ko darīt, ja īrnieks dzīvokli atstājis un nav atrodams? Domāju, izīrētājiem šādas situācijas nav svešas. Tad vēl gadījumi, kad ēkas nav kadastrāli uzmērītas, kad nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, kur vienā gadījumā zemesgrāmatu tiesnesis pieņem lēmumu līgumu reģistrēt, bet citā – ne, kad ir īstermiņa īres līgumi, kad ir padomju laika īres līgumi, arī beztermiņa, kurus notāri lūdz pārjaunot. Problēmu uzskaitījumu droši vien varētu vēl turpināt.

Līdz ar to likumā ir paredzēta faktiski nesamērīga prasība par īres līgumu reģistrāciju zemesgrāmatā. Taisnības labad gan jāpiebilst, ka sākotnējā priekšlikumā tika iekļauts nosacījums par īres līgumu reģistrāciju pašvaldībā. Tad katrai pašvaldībai būtu jāveido savs īres līgumu reģistrs. Procedūra, nenoliedzami, būtu vienkāršāka un saprotamāka, taču likumdevējs izšķīrās par reģistrāciju zemesgrāmatā.

Kas notiek pašreiz ar šiem komersantu nekustamajiem īpašumiem, lai nebūtu jāmaksā paaugstināta nodokļa likme? Komersanti slēdz īres līgumus ar tiem lojālām personām, dažreiz tie ir pat vairāki desmiti īres līgumu ar vienu personu, un reģistrē šos īres līgumus zemesgrāmatā. Tādēļ tiek ne tikai apvesta ap stūri valsts, vai, pareizāk sakot, pašvaldība, kuras budžetā netiek iemaksāts nekustamā īpašuma nodoklis, bet arī degradēta zemesgrāmatas būtiska iezīme – ierakstu publiska ticamība.

Šādu komersantu rīcību nevar attaisnot, taču iepriekšminētais ir tikai daļa no problēmu loka. Ko darīt gadījumos, kad par dzīvojamo telpu noris tiesvedība? Dzīvojamās telpas iepriekšējais īrnieks neatstāj, īri nemaksā, jaunam īrniekam telpas nav iespējams izīrēt, taču komersantam jāmaksā paaugstināts nodoklis, jo prasību par īres līguma reģistrāciju zemesgrāmatā nav iespējams izpildīt.

Tad vēl neatrisināti ir jautājumi par būvniecības un rekonstrukcijas procesā esošām ēkām – arī šādus īres līgumus nav iespējams reģistrēt zemesgrāmatā. Mācību iestāžu studentu kopmītņu ēkas – šādu īres līgumu reģistrācija zemesgrāmatā nav saprātīga izmaksu un procedūras dēļ. Šo paaugstināto nodokļa likmi nevar attiecināt uz individuālajiem uzņēmumiem, kas netiek reģistrēti Komercreģistrā, lai gan arī veic saimniecisko darbību.

Vēl vairāk – paaugstinātā nodokļa likme attiecas arī uz pašvaldību kapitālsabiedrībām, kurām pieder dzīvojamais fonds, piemēram, sociālās mājas. Sanāk, ka persona ir gaidījusi rindā uz sociālo dzīvokli, un te viņu sagaida pārsteigums – nekustamā īpašuma nodokļa rēķins. Arī šādās ēkās īres līgumu reģistrācija zemesgrāmatā nav saprātīga izmaksu un procedūras dēļ.  Pašvaldības šo problēmu cenšas risināt, un risinājums ir atlaides piemērošana kapitālsabiedrībai piederošajām dzīvojamām mājām. Tā ir izdarījusi Rīgas Dome, taču tas pilnībā neatbilst tam, kā bija iecerējis likumdevējs – iekasēt lielāku nekustamā īpašuma nodokli, turklāt tā ir klaji nevienlīdzīga attieksme pret vienā pašvaldībā esošiem komersantiem.

Ko darīt?

Ir vairāki risinājumi – gan īstermiņa, gan ilgtermiņa. Īstermiņā jāatrisina jautājums par 2014.gadu – lai paaugstināto nodokļa likmi nebūtu spiesti maksāt īrnieki vai sociālo māju iemītnieki. Pirmām kārtām jau būtu jāpārvērtē, vai šāda paaugstināta nodokļa likme vispār sasniedz mērķi – piespiest bankas neturēt tukšus īpašumus, bet tos izīrēt. Jautājums gan šeit ir, vai šie pāris tūkstoši dzīvokļu var būtiski ietekmēt īres tirgu. Ja likumdevējs tomēr izšķiras, ka šādai paaugstinātai nodokļa likmei jābūt, tad, protams, jārisina no tā izrietošie jautājumi – par īres līgumu reģistrāciju zemesgrāmatā, par rekonstrukcijas procesā esošām ēkām, utt.

Taču, manuprāt, pats būtiskākais ir, ka šie grozījumi atkal aktualizējuši vienu sāpīgu jautājumu – par īres tiesisko attiecību sakārtošanu. Pašreiz īres tiesiskās attiecības regulē 1993.gadā pieņemtais likums „Par dzīvojamo telpu īri”. Jāatzīst, ka likums pieņemts laikā, kad aktuāls bija denacionalizēto namu īrnieku jautājums, tādēļ tas vairāk aizsargā īrnieku, nevis izīrētāju. Likums ir novecojis, vairs neatbilst ne laika garam, ne Civillikuma izpratnei. Šo jautājumu aktualizēju jau 2010. gadā, esot Tieslietu ministrijas parlamentārā sekretāre. Un par šo jautājumu kā Finanšu ministrijas parlamentārā sekretāre runāju Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijas sēdēs, kad tika skatīts 2012., 2013. un 2014. gada valsts budžeta projekts. Kamēr nav sakārtots pamats, uz kā balstās īres tiesiskās attiecības, tikmēr šādi un līdzīgi grozījumi likumā „Par nekustamā īpašuma nodokli” radīs vairāk zaudējumu nekā ieguvumu un trāpīs tiem, uz kuriem tas vismazāk ir mērķēts.