Kad, pārdodot īpašumu, nav jāmaksā nodoklis?

Gadījumi, kad nav jāmaksā nodoklis no pārdotā nekustamā īpašuma ienākuma, ir minēti likuma "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" 9. panta 33., 33.1, 34., 34.1 un 34.2 punktā, kā arī 11.7 panta 3. punktā un šā likuma Pārejas noteikumos.

7 gadījumi, kad nav jāmaksā

1. Pārdotais īpašums jums piederēja ilgāk par 60 mēnešiem (skaitot no dienas, kad tas ierakstīts zemesgrāmatā uz jūsu vārda, līdz dienai, kad noslēgts pirkuma līgums) un šo 60 mēnešu laikā jūs tajā 12 mēnešus pēc kārtas bijāt deklarējis savu pastāvīgo dzīvesvietu.

Nav teikts, ka dzīvesvietai jābūt deklarētai pēdējā gadā vai pirkšanas dienā. Jūs tur varējāt būt deklarēts jebkurā periodā, galvenais, lai tie būtu 12 mēneši pēc kārtas.

2. Pārdotais īpašums jums piederēja ilgāk par 60 mēnešiem, un pēdējos 60 mēnešus tas bija jūsu vienīgais īpašums. Šeit vairs nav prasības par dzīvesvietas deklarēšanu.

Piemēram, nodoklis nebūs jāmaksā arī tad, ja tā bija lauku zeme vai meža zeme, ar kadastra apzīmējumu, bet bez adreses, līdz ar to deklarēties tur nav iespējams. Tā ir reāla situācija, piemēram, īpašnieks dzīvo un ir deklarējies īrētā dzīvoklī un pārdod savu zemi.

3. Pārdevāt savu vienīgo nekustamo īpašumu un no tā gūto ienākumu no jauna ieguldījāt funkcionāli līdzīga nekustamā īpašuma iegādē 12 mēnešu laikā pēc nekustamā īpašuma pārdošanas vai arī pirms tā pārdošanas. Piemēram, pārdevāt dzīvokli un vietā nopirkāt citu dzīvokli vai māju, vai apbūves gabalu.

Te vairs nav prasības, cik ilgi īpašumam bija jāpieder. Piemēram, jums pieder viens hektārs lauku zemes un dzīvoklis. Kā rīkoties? Vispirms pārdodiet lauku zemi. Par to būs jāmaksā nodoklis. Pēc tam kad pircējs zemi ierakstījis zemesgrāmatā uz sava vārda, jums pēc zemesgrāmatas datiem pieder tikai viens īpašums – dzīvoklis. Tad jūs pārdodat dzīvokli, un gada laikā nopērkat privātmāju. Par pārdoto dzīvokli nodoklis nav jāmaksā.

Ja saņemto naudu tikai daļēji ieguldīsiet cita īpašuma iegādē, tad no atlikušās summas jums būs jāmaksā nodoklis.

4. Īpašumu no jums atpirka atbilstoši Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumam, ja šis īpašums jums piederēja vairāk par 60 mēnešiem vai arī jūs saņemto naudu 12 mēnešu laikā ieguldījāt funkcionāli līdzīgā īpašumā.

Tas ir diezgan rets gadījums, kad īpašumu sabiedrības vajadzībām atpērk, piemēram, šosejas vai dzelzceļa būvei.

5. Šķīrāt laulību un pārdevāt nekustamo īpašumu, dalot laulāto kopmantu. Šajā gadījumā nekustamajam īpašumam vismaz 12 mēnešus līdz pirkuma līguma noslēgšanai ir jābūt abu laulāto deklarētajai pastāvīgajai dzīvesvietai (ne papildu adresei).

6. Lauksaimniecības zemi bez ēkām un būvēm pārdevāt lauksaimniekam, kurš atbilst noteiktām prasībām. Tās minētas likuma 11.7 panta 3. punkta pirmajā un otrajā daļā.

Nodoklis nav jāmaksā, ja zemi nopērk zemnieku saimniecības īpašnieks vai persona, kura Uzņēmumu reģistrā reģistrēta kā komercsabiedrība, individuālais komersants vai zemnieku saimniecība vai VID reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicēja, vai zemi nopērk Latvijas zemes fonds.

Otra prasība – vismaz vienā gadā iepriekšējo triju gadu laikā vairāk nekā pusi no zemes pircēja saimnieciskās darbības ieņēmumiem, bet ne mazāk par 3000 eiro gadā, veido ieņēmumi no lauksaimnieciskās darbības; vai arī zemes pircējs saņem valsts vai Eiropas Savienības atbalsta maksājumus lauksaimniecībai un lauku attīstībai kā jaunais lauksaimnieks.

Tiek izvirzītas arī prasības zemes pārdevējam, taču tās atbilstoši Pārejas noteikumiem stāsies spēkā tikai pēc 2023. gada 1. jūlija, un šis termiņš ik pa laikam tiek pagarināts.

Ja pārdotajā zemes gabalā līdz ar lauksaimniecības zemi ir cita veida zeme – mežs, krūmāji, purvs vai zeme zem ūdeņiem, tad nodoklis nav jāmaksā tikai par platību, kuru veido lauksaimniecības zeme. Nodokli aprēķina proporcionāli tai platības daļai, kuru aizņem cita veida zeme, kura nav lauksaimniecības zeme.

7. Pārdošanas cena nepārsniedz īpašuma iegūšanas vērtību. Nodokli no pārdotā nekustamā īpašuma ienākuma rēķina no starpības starp iegūšanas vērtību un pārdošanas cenu, atņemot ieguldījumus, par kuriem ir maksājuma dokumenti. Ja jūs īpašumu pārdevāt par to pašu vai zemāku cenu, par kādu bijāt nopircis, tātad jūs neko neesat nopelnījis un nodoklis nav jāmaksā.

Pārējos gadījumos pārdevējam ir jāmaksā valstij nodoklis. Līdz 2017. gada 31. decembrim likme bija 15%, kopš 2018. gada 1. janvāra tā palielināta līdz 20 procentiem

Kā noteikt īpašuma iegūšanas vērtību?

Daudzos gadījumos noteikt īpašuma iegūšanas vērību nav nemaz tik vienkārši.

Kā to uzzināt, ja īpašumu esat saņēmis mantojumā vai dāvinājumā, esat atjaunojis savas īpašuma tiesības kā pirmskara laika īpašnieku mantinieks vai pats uzcēlāt māju? Vai arī īpašumu nopirkāt pirms daudziem gadiem, kad bija pavisam citas cenas.

VID mājaslapā vid.gov.lv var atrast metodisko materiālu Iedzīvotāju ienākuma nodoklis no nekustamā īpašuma atsavināšanas ienākuma. Secīgi atveram sadaļas Nodokļi, Iedzīvotāju ienākuma nodoklis, Informatīvie un metodiskie materiāli, Nodokļa piemērošanas kārtība, kur atrodam šo metodisko materiālu.

Tajā ir daudz konkrētu piemēru. Pēdējā lappusē ir liela tabula – Nekustamā īpašuma iegādes vērtības noteikšana. Visu tabulu publicēt nav iespējams, minēsim atsevišķus gadījumus.

Ja pārdodat īpašumu, uz kuru esat atjaunojis īpašuma tiesības kā pirmskara laika īpašnieku mantinieks, tad par īpašuma iegūšanas vērtību uzskata tā kadastrālo vērtību pārdošanas gadā.

Ja nekustamais īpašums nopirkts līdz 2000. gada 31. decembrim un īpašnieka rīcībā nav dokumentu, kas apliecina tā iegādes vērtību, tad izmanto īpašuma kadastrālo vērtību pārdošanas gadā, kuru dala ar Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) noteikto katra gada patēriņa cenu indeksu par pēdējiem 10 gadiem. Šis indekss 2020. gadā ir 1,154, pērn tas bija 1,164.

Piemērs. Jūs 2020. gadā pārdevāt īpašumu, kuru nopirkāt 1998. gadā. Pirkuma līgumā 1998. gadā nav norādīta īpašuma cena. Tā kadastrālā vērtība šogad ir 10 000 eiro. Dalām šo summu ar indeksu 1,154, iegūstam 8666 eiro. Tā būs īpašuma iegūšanas vērtība.

Ja pārdodat māju, kuru pats esat uzcēlis, un nav dokumentu par tās vērtību, tad par iegūšanas vērtību uzskata kadastrālo vērtību pārdošanas gadā (ja māja uzcelta 2001. gadā vai vēlāk). Ja māja uzcelta līdz 2001. gada 1. janvārim, tad, lai aprēķinātu iegūšanas vērtību, tās kadastrālo vērtību pārdošanas gadā dala ar CSP noteikto indeksu.

Dzīvokļu maiņa un citas nianses

Nodoklis var būt jāmaksā arī dzīvokļa maiņas gadījumā. To maksā tas maiņas dalībnieks, kurš ieguvis vērtīgāku īpašumu (salīdzinot pēc kadastrālajām vērtībām), jo viņš guvis ienākumu, lētāka dzīvokļa vietā tiekot pie dārgāka. Ja, mainot dzīvokļus, ir veikta piemaksa, to ņem vērā aprēķinos. Izņēmumi, kad nodoklis nav jāmaksā, maiņas gadījumā ir tie paši kā īpašuma pārdošanas gadījumā.

Ir arī nianses īpašuma piederības termiņu aprēķināšanā. Ja īpašumu esat mantojis kā laulātais vai pirmās, otrās vai trešās kārtas mantinieks Civillikuma izpratnē, tiek uzskatīts, ka nekustamais īpašums jums pieder no dienas, kad to zemesgrāmatā ir reģistrējis mantojuma atstājējs.

Ja pārdodat īpašumu, kuru veido zeme un vēlāk uz tās uzcelta ēka, tad par visa īpašuma iegūšanas datumu uzskata dienu, kad ēka ierakstīta zemesgrāmatā.

Piemērs. Jūs 2004. gadā nopirkāt zemi, sākāt būvniecību un 2009. gada 3. jūnijā reģistrējāt zemesgrāmatā dzīvojamās mājas jaunbūvi. Māju nodevāt ekspluatācijā un reģistrējāt zemesgrāmatā 2012. gadā. Par nekustamā īpašuma iegūšanas dienu uzskata 2009. gada 3. jūniju, kad jūs jaunbūvi reģistrējāt zemesgrāmatā.

Kad jāsamaksā nodoklis?

Ja nodoklis ir jāmaksā, tad, skaitot no pārdošanas dienas, nākamajā ceturksnī līdz 15. datumam jums VID ir jāiesniedz deklarācija par ienākumu no kapitāla pieauguma un līdz 30. datumam Valsts kasē jāsamaksā nodoklis.

Piemēram, ja īpašumu pārdevāt 28. decembrī, tad deklarācija jāiesniedz līdz 15. janvārim un nodoklis jāsamaksā līdz 30. janvārim. Bet, ja pārdevāt, piemēram, 5. janvārī, tad nav kur steigties. Pirmais ceturksnis beidzas 31. martā, tātad deklarācija jāiesniedz līdz 15. aprīlim un nodoklis jāsamaksā līdz 30. aprīlim. Ja nodokli nesamaksā laikā, VID rēķina kavējuma naudu 0,05% par katru dienu.

Aprēķina piemērs. Jūs pagājušajā gadā īpašumu nopirkāt par 5000 eiro un 2020. gadā to pārdevāt par 8000 eiro. Ja nav neviena no gadījumiem, kad nodoklis nav jāmaksā un jums nav arī dokumentu par veiktajiem ieguldījumiem (remontu un līdzīgiem izdevumiem), tad jāmaksā 20% no 3000 eiro – nodokļa summa ir 600 eiro.

Ērtāk ir deklarāciju iesniegt Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS), taču to var iesniegt arī personīgi VID vai nosūtīt pa pastu.

Situācijas mēdz būt ļoti dažādas. Lai nebūtu nepatīkamu pārsteigumu, iesakām jau pirms īpašuma pārdošanas konsultēties VID un noskaidrot, vai būs jāmaksā nodoklis un cik liels tas būs.

Izsmeļošu skaidrojumu varat saņemt, piezvanot uz VID uzziņu tālruni 67120000.