Apsaimniekotājs bez iemītnieku piekrišanas veic īpaši dārgu daudzdzīvokļu mājas jumta avārijas remontu

Paziņojumā apsaimniekotājs raksta, ka jumta nolietojums ir 100%, lokālu remontu veikt nav iespējams tehniskā stāvokļa dēļ, jāmaina viss jumta segums. Triju gadu laikā par jumta remontu papildus ikmēneša rēķinam būs jāmaksā 0,77 eiro par dzīvokļa platības kvadrātmetru (0,64 eiro par jumta nomaiņu un 0,13 eiro administrēšanas izdevumus).

Atļaujas nav, bet sodīs iedzīvotājus

Ja norēķināsies vienā maksājumā, administrēšanas izdevumi nav jāmaksā. Tad būs 23,12 eiro par dzīvokļa platības kvadrātmetru. Piemēram, divistabu dzīvokļa īpašniekam ar platību 46 kvadrātmetri – 1063 eiro.

Ar to nedienas nebeidzās. Katrs dzīvokļa īpašnieks 24. oktobrī no Rīgas pilsētas Būvvaldes saņēma draudīgu vēstuli. Jumts ir uzlikts patvaļīgi, bez būvvaldes atļaujas! Par būvdarbiem atbild mājas īpašnieks, šajā gadījumā – dzīvokļu īpašnieki. Tāpēc Būvvalde pieprasa, lai dzīvokļu īpašnieki sešu mēnešu laikā sakārto celtniecības dokumentāciju vai arī visu atgriež iepriekšējā stāvoklī. (Pēdējā prasība ir ļoti interesanta. Vai vajadzēs likt atpakaļ cauro šīferi?)

Pretējā gadījumā būs jāmaksā administratīvais sods par patvaļīgu būvniecību – katram dzīvokļa īpašniekam no 50 līdz pat 5000 eiro. Dzīvokļiem tiks palielināts arī nekustamā īpašuma nodoklis – no tagadējiem 0,2% līdz 3% no kadastrālās vērtības.

“Mēs negribējām to dārgo jumta remontu! Kad strādnieki pret mūsu gribu plēsa nost veco jumtu, mēs izsaucām policiju. Un tagad mūs vēl sodīs par apsaimniekotāja nelikumīgajām darbībām!” sašutusi ir nama iedzīvotāja Rita (vārds mainīts). “Latvijas namsaimniekā mūs pieņem tikai sekretāre, kura neko nezina. Būvvaldē atbildēja, ka attiecības ar apsaimniekotāju ir mūsu personīga lieta.”

Tagad gan izskatās, ka dokumenti tiks sakārtoti. “Novembra vidū katrs dzīvokļa īpašnieks pastkastītē saņēma vēstuli no Latvijas namsaimnieka. Apsaimniekotājs raksta, ka bija applūduši pieci dzīvokļi un konstatēts, ka jumts ir avārijas stāvoklī. Apsaimniekotājs sola, ka līdz 2020. gada februārim sakārtos dokumentāciju,” Rita stāsta par pēdējiem jaunumiem.

Kāpēc tik dārgi?

Vecā šīfera vietā mājai uzlika vislētāko materiālu, bezazbesta šīferi. Zinot, par kādām summām maina jumtus citiem namiem, mājai ar sešām kāpņu telpām jumta seguma nomaiņa varētu izmaksāt 50–60 tūkstošus eiro, bet 92 tūkstošus?

Ko iedzīvotāji var darīt? Vai apsaimniekotājs rīkojies likumīgi, veicot tik dārgu ārpuskārtas remontu? Ministru kabineta 2017. gada 11. jūlija noteikumu Nr. 408 Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi 21. punktā ir teikts, ka pārvaldniekam ir tiesības papildus noteiktajiem pārvaldīšanas maksājumiem pieprasīt un dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums segt par ārpuskārtas remontu iztērētos līdzekļus šādos gadījumos:

21.1. ar ārpuskārtas remontu jānovērš tādi bojājumi, kuru rašanos nevarēja paredzēt un novēršanai nepieciešamos uzturēšanas darbus nevarēja ietvert mājas uzturēšanas darbu plānā;

21.2. pārvaldnieks ir konstatējis bojājumu, kas rada avārijas situāciju un var apdraudēt personu dzīvību, veselību vai īpašumu, un tā novēršanas izmaksas ietvēris tāmē, bet dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu neietvert uzturēšanas darba izdevumus pārvaldīšanas maksā;

21.3. pārvaldnieks ir konstatējis bojājumu, kas rada avārijas situāciju un var apdraudēt personu dzīvību, veselību vai īpašumu, un tā novēršanai paredzēto darbu ietvēris dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plānā un izmaksas tāmē, bet bojājuma novēršanai paredzētie līdzekļi nav pietiekami, lai segtu uzturēšanas darba izmaksas.

Parasti šo likuma normu izmanto, kad jānovērš pēkšņa avārijas situācija, piemēram, plīsusi ūdensvada caurule, un tad izmaksas visbiežāk ir dažus simtus eiro lielas.

Vai patiešām caurumi mājas jumtā radās pēkšņi? Kāpēc jumta remontu apsaimniekotājs jau agrāk neiekļāva remontdarbu plānā, lai vairāku gadu laikā izveidotu uzkrājumus? Tad dzīvokļu īpašnieki varētu apspriest remontdarbu summu. Ja tā šķistu par lielu, īpašnieki ar kopsapulces lēmumu varētu izvēlēties citu remontdarbu veicēju, noslēdzot trīspusēju līgumu starp kopsapulcē izvēlētu dzīvokļu īpašnieku pārstāvi, apsaimniekotāju un darbu veicēju.

Kā tik tālu nonāca?

“Agrāk mūsu māju apsaimniekoja privāts apsaimniekotājs, uzvārdā Griķis. Viņš veidoja uzkrājumu jaunam jumtam, bet pazuda ar visu naudu. Piedevām nesamaksāja Rīgas siltumam,” Rita atceras senās nedienas.

Iedzīvotāji meklēja citu apsaimniekotāju, turklāt arī daļai iemītnieku bija parādi. “Mūs ar parādiem bija ar mieru pieņemt tikai Latio namsaimnieks,” turpina Rita. Pēc vairākiem gadiem Latio vadība nolēma, ka namu apsaimniekošana uzņēmumam nav izdevīga, un Latio namsaimnieku pārdeva lietuviešiem. Tas mainīja nosaukumu un kļuva par Latvijas namsaimnieku.

Šajā namā nav izveidota dzīvokļu īpašnieku biedrība, bet sešdesmitajos un septiņdesmitajos gados celtajiem namiem jau parādās problēmas un nepieciešams remonts. Parasti tā ir jumta seguma, ūdensvada un kanalizācijas stāvvadu nomaiņa, nerunājot par vienkāršākām lietām – kāpņu telpu kosmētiskais remonts, logu nomaiņa kāpņutelpās, apķēpāto fasāžu tīrīšana ar smilšu strūklu vai krāsošana, ja tas ir iespējams; pastkastīšu nomaiņa, lai nams iegūtu puslīdz civilizētu izskatu. Taču šajā namā nekādi uzkrājumi remontam netika veidoti un remontus neplānoja.

“Mūs vienreiz apkrāpa, tāpēc vairs negribējām, lai mūsu nauda krājas nezināmā maciņā,” Rita skaidro iemeslus, kāpēc dzīvokļu īpašnieki neveidoja uzkrājumus remontiem.

Pamatojot jumta remonta nepieciešamību, Latvijas namsaimnieks atsaucas uz Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumu Nr. 907 Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajam prasībām 17. punktu. Tajā rakstīts, kādos gadījumos veic ārpuskārtas remontu. Viens no tiem ir jumta seguma caurtece.

Sertificēts speciālists no SIA VV Construction 2019. gada 11. jūlijā apsekoja jumtu un sastādīja defektu aktu. Tajā rakstīts, ka jumta segums – viļņotas azbesta loksnes – ir bojāts, jumtā ir caurumi, plaisas un hidroizolācijas bojājumi. Ventilācijas skursteņi uz jumta ir avārijas stāvoklī, ir ķieģeļu krišanas risks. Ja ķieģelis uzkritīs cilvēkam vai automašīnai, par to nāksies atbildēt apsaimniekotājam.

Ventilācijas kanāli vietām nepilda savu funkciju, nav zibens novadīšanas sistēmas. Bēniņos jumta koka konstrukcijas ir apmierinošā stāvoklī. Latojums vietām ir sliktā stāvoklī, vietām spāru un latojuma nolietojumu varēs apsekot tikai pēc hidroizolācijas demontāžas. Bēniņu telpa ir piemēslota ar būvgružiem un sadzīves atkritumiem.

Notekrenēs vietām ir caurumi un skārda elementu korozija. Jumta kore, vējmalas un karnīzes vietām ir korodējušas (sarūsējušas) un nepilda savu funkciju. Defekta aktam pievienotas fotogrāfijas.

Kāpēc dzīvokļu īpašnieki paši neinteresējās, kas notiek ar mājas jumtu? No kāpņu telpas var uzkāpt uz bēniņiem un apskatīties, kas tur notiek, tad šis defektu akts nebūtu negaidīts pārsteigums.

Ko darīt?

Apsaimniekošanas speciālists Aivars Gontarevs iesaka iedzīvotājiem vērsties pie apsaimniekotāja un pieprasīt dokumentāciju, lai noskaidrotu vairākus jautājumus. To prasīt ir tiesības jebkuram dzīvokļu īpašniekam, kopsapulces lēmums nav vajadzīgs. Tomēr ieteicams saskaņot savu rīcību un uzrakstīt iesniegumu ar vairāku dzīvokļu īpašnieku parakstiem, norādot, uz kuru adresi sniegt rakstveida atbildi (parasti to sūta pirmajam adresātam).

Lai apsaimniekotājs ar dokumentiem pierāda, vai patiešām bija avārijas situācija un kādā apmērā. Ja bija konstatēta avārijas situācija, vai patiešām vajadzēja nomainīt visu jumta segumu? Varbūt varēja nomainīt tikai daļu?

Ministru kabineta noteikumi Nr. 907 nosaka pārvaldnieka tiesības novērst avārijas situāciju – piemēram, uzlikt plēvi un pēc iespējas ātrāk sasaukt dzīvokļu īpašnieku sapulci, lai atrisinātu problēmu, nevis uzreiz mainīt visu jumtu. Vai apsaimniekotāja piedāvātais risinājums bija visizdevīgākais?

Dokumentācijai ir jāglabājas mājas lietā, kura pēc likuma ir jākārto apsaimniekotājam. Kad būsiet redzējuši šos dokumentus, varēsiet spriest, vai remonta summa bija samērīga.

Šajā situācijā ir redzams, ka abas puses nav rīkojušās pēc labākās pārvaldības principiem, kuriem atbilstoši ir nosakāmas veicamās prioritātes, to izmaksas un veidots atbilstošs uzkrājuma fonds. Visiem ir skaidrs, ka padomju laikā celtai daudzdzīvokļu mājai ir ļoti daudz remontdarbu vajadzību. Ja nav uzticības esošajam pārvaldniekam, dzīvokļu īpašnieki paši var veidot uzkrājumus atsevišķā kontā. Konta turētājs var būt dzīvokļu īpašnieku biedrība vai izvēlēta pilnvarota persona, kura uzkrātos līdzekļus pārskaitīs apsaimniekotājam, kad būs nepieciešams veikt remontus.

Pārvaldniekam šādās situācijās ir laikus jāinformē dzīvokļu īpašnieki par konstrukciju stāvokli, risinājumiem, remonta izmaksām un jākomunicē ar dzīvokļu īpašniekiem, lai noskaidrotu viņu viedokli.

Remonta darbus pārvaldnieks var veikt no saviem līdzekļiem pamatotajā apmērā, taču jebkādas papildu izmaksas par darbu veikšanu vai finansēšanu nav pieļaujamas. Jāatceras, ka saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 907 ir pieļaujama avārijas situācijas novēršana, nevis remonta darbu veikšana, kuriem atbilstoši normatīvu prasībām obligāti tiks prasīta attiecīga dokumentācija.

Skopais maksās vairāk

No savas puses piebildīsim, ka dzīvokļu īpašnieku nostāja neveidot uzkrājumus un laikus neveikt remontu nebija laba doma. Ja ir paredzēts plānveida remonts, īpašnieki var aptaujāt vairākas būvfirmas, salīdzināt cenas un sameklēt izdevīgāko variantu.

Bet, ja jāveic avārijas remonts, nekādas diskusijas nenotiek. Apsaimniekotājs pats izvēlas darbu veicēju un nekavējoties veic avārijas remontu, nemeklējot vislētāko pakalpojumu sniedzēju. Būvfirmām ir plānveida pasūtījumi, tās bez darba nesēž. Ja mājai nav uzkrājumu, apsaimniekotājs remontu veic par savu naudu vai ir spiests ņemt kredītu.

Šogad avārijas stāvoklī nonāca jumts. Nebūs ilgi jāgaida, kad avārijas stāvoklī atradīsies arī karstā un aukstā ūdens stāvvadi un mājas elektroinstalācija, jo arī šo elementu kalpošanas laiks pēc normatīviem ir beidzies.

Cik ilgi kalpos nami

Ministru kabineta noteikumu Nr. 907 pirmajā pielikumā norādīts dažādu sēriju māju vidējais kalpošanas ilgums.

Piemēram, no ķieģeļiem celtām Hruščova laika mājām (316. un 318. sērija) un 119. sērijai kalpošanas ilgums ir 70 gadi. Blokmājām – 103., 104., 602., 467. sērija un arī 464. sērijas (lietuviešu projekts) namiem – 60 gadu.

Šo noteikumu otrajā pielikumā noteikts dažādu mājas konstruktīvo elementu, apdares un inženierietaišu vidējais kalpošanas ilgums dažādu sēriju namiem. Vienā teikumā sakot – pēckara gados celtām mājām ir pienācis laiks mainīt lielāko daļu komunikāciju.