Kad lētākais variants var nebūt labākais: ieteikumi veiksmīgai mājas apsaimniekošanai

Kam dot priekšroku un kādas ir stiprās un vājās puses katrai no pārvaldības formām, skaidro “Bonava Latvija” Klientu servisa un garantijas nodaļas vadītājs Andris Vindels.

Ja dara paši

 “Ja dzīvokļu īpašnieki ir aktīvi, vērsti uz attīstību un no viņiem strāvo iniciatīva, ir liels potenciāls izveidot dzīvokļu īpašnieku biedrību, kas uzņemsies saimniekošanu paši savā mājā,” norāda Vindels. Kā priekšrocību var nosaukt to, ka dzīvokļu īpašnieki var tieši iesaistīties mājas apsaimniekošanā un lēmumu, kas saistīti ar viņu māju, izpildē, kā arī rod pārliecību, ka darbi tiks paveikti ar atbildības izjūtu par mājas gaidāmo nākotni.

Tāpat dzīvokļu īpašniekiem ir iespējams pašiem izraudzīties izdevīgākos līguma slēgšanas nosacījumus, piemēram, mājas ikdienas uzkopšanu uzticēt pašu noalgotai apkopējai vai izvēlēties uzkopšanas servisa pakalpojumus. Īpašnieku biedrība pati uzrauga finanšu plūsmu un nodrošina caurskatāmību visos izdevumos un lēmumos, kas skar ēkas apsaimniekošanu.

Otrkārt, kā uzsver Vindels, biedrības pārstāvji var tieši sekot līdzi nepieciešamo remontdarbu veikšanai un mājas tehniskajam stāvoklim, tādejādi spējot ātrāk un efektīvāk reaģēt problēmu rašanās situācijās. Biedrība, visticamāk, labāk pārzina mājas vājos punktus un vajadzības un visbiežāk ambiciozi izvirza nākotnes mērķus, kas saistīti ar mājas renovāciju, siltināšanu, jumta maiņu vai citiem būtiskiem remontdarbiem. Tā kā informācijas apmaiņas un lēmumu pieņemšanas process ir nepastarpināts, biedrība var ātrāk reaģēt arī uz sūdzībām un ierosinājumiem. Visbeidzot svarīga ir arī kopienas izjūta, kas rodas, pašiem īpašniekiem pārvaldot savu namu.

Ne vienmēr lētāk

Vienlaikus, izvēloties veidot dzīvokļu īpašnieku biedrību, nevajadzētu pieņemt, ka šāda apsaimniekošanas forma būs finansiāli izdevīgākā. “Arī par biedrības vadības un nama apsaimniekošanas darbu cilvēkam, kurš apveltīts ar iniciatīvu, zināšanām un prasmēm, ir jāsaņem pienācīga samaksa. Savienot aktīvu mājas apsaimniekošanu ar pilnas slodzes darbu citā iestādē vai uzņēmumā būtu neproduktīvi,” norāda Vindels.

Visdrīzāk biedrības vadīšanai nepietiks ar vienu enerģisku aktīvistu, it īpaši tad, ja, piemēram, jāstrādā ar parādniekiem. Šādā gadījumā visdrīzāk ir jāpiesaista ārpakalpojums.

Dzīvokļu īpašnieku biedrību dibināšanas un darbības procesā svarīga ir ne tikai iniciatīva un vēlme uzņemties rūpes par savu māju, bet izšķirīgas ir arī zināšanas.

“Biedrības pārstāvjiem ne vienmēr ir nepieciešamās prasmes un pieredze, lai veiksmīgi apsaimniekotu nekustamo īpašumu. Pastāv arī hibrīdmodeļi, proti, tiek dibināta biedrība, kas kā ārpakalpojuma sniedzēju piesaista mājas apsaimniekošanas uzņēmumu. Šajā gadījumā jānonāk pie vienošanās – kurus nama apsaimniekošanas uzdevumus un darbus uzņemsies biedrība, kurus – pakalpojumu sniedzējs, izvērtējot finansiālo izdevīgumu un pakalpojumu kvalitāti,” stāsta Vindels.

Kā apzināt labāko

Lai izvēlētos no plašā namu apsaimniekošanas uzņēmumu un to piedāvājumu klāsta savu pārvaldnieku, iesākumā ieteicams aptaujāt blakus esošo māju iedzīvotājus un noskaidrot viņu pieredzi ar konkrētiem ēku apsaimniekošanas uzņēmumiem. Tad ir vērts pārskatīt publiski pieejamo informāciju par katru no firmām interneta vidē.

“Kad ir zināmi divi vai trīs uzņēmumi, kuri darbu veikšanai šķiet vispiemērotākie, nākamais solis ir iegūt konkrētus piedāvājumus un uzņēmumu pārstāvjus uzaicināt uz klātienes tikšanos ar mājas iedzīvotājiem, lai uzklausītu viņu vīziju par mājas pārvaldīšanu un cenām. Kad ir izraudzīts piemērotākais kandidāts, dzīvokļu īpašniekiem likumā noteiktā kārtībā ir jāpieņem lēmums par pilnvarojuma sniegšanu šim kandidātam,” skaidro Vindels.

Īpašumu apsaimniekošanas uzņēmumos strādā speciālisti ar zināšanām par nekustamā īpašuma pārvaldību, likumdošanu un tehnisko uzturēšanu, kā arī pieredzi darbā. Profesionāls apsaimniekošanas uzņēmums var rūpēties par visām administratīvajām funkcijām, piemēram, rēķinu sagatavošanu, maksājumu administrēšanu, saziņu ar pakalpojumu sniedzējiem, un nodrošināt visus nepieciešamos dokumentus. Līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem vai biedrībai nav nepieciešams pašiem risināt ikdienas pārvaldības jautājumus, kas var prasīt daudz laika un pūļu.

Plusi un mīnusi

Vindels uzsver, ka nekustamā īpašuma apsaimniekošanas uzņēmumu būtiska priekšrocība ir pieredze un resursi, lai, piemēram, plānotu ilgtermiņa uzturēšanas darbus un renovācijas. Turklāt šādi uzņēmumi bieži var piedāvāt izdevīgākus līgumus ar piegādātājiem un pakalpojumu sniedzējiem, tādējādi samazinot apsaimniekošanas izmaksas. Visbeidzot, apsaimniekošanas uzņēmumi parasti labāk pārzina likumdošanu un var nodrošināt, ka ēka tiek apsaimniekota atbilstoši likumu prasībām, piemēram, drošības un vides normām.

Domājot par šāda pārvaldības modeļa trūkumiem, Vindels min, ka var pieklibot atgriezeniskā saikne par veiktajiem darbiem vai atbildes uz uzdotajiem jautājumiem. Tas izskaidrojams ar lielo darbu apjomu, un šādu kavēšanos, ja tai nav sistemātiskuma pazīmes, nevajadzētu uztvert kā uzņēmuma nevērīgu attieksmi pret klientu. 

Tāpat bieži apsaimniekošanas uzņēmumi piedāvā standartizētus risinājumus visiem klientiem, kas dažkārt var būt pluss, bet dažkārt – mīnuss, piemēram, gadījumos, kad iedzīvotāji gaida individuālu pieeju konkrētās mājas problēmsituāciju risināšanā.

Panākumu atslēga ir iesaiste

Vindels atgādina, ka galvenā panākumu atslēga, lai izvēlētos dzīvokļu īpašnieku biedrību vai īpašuma apsaimniekošanas uzņēmumu, ir iedzīvotāju nerimstoša vēlme iesaistīties, lemjot par savas mājas likteni.

“Arī mēs vienmēr aicinām iedzīvotājus līdzdarboties, pieņemot būtiskus lēmumus par mājas apsaimniekošanu. Pirms katra projekta nodošanas klientiem konkursa kārtībā rūpīgi izvēlamies nama apsaimniekotāju, kurš veiks dzīvojamo māju apsaimniekošanu tikko uzbūvētajās mājās. Arī vēl pēc garantijas termiņa beigām mēs sekojam līdzi apsaimniekotāja sniegto pakalpojumu kvalitātei, uzklausām iedzīvotāju viedokli un ņemam to vērā, izvēloties nekustamā īpašuma apsaimniekotāju kādam no mūsu nākamajiem jaunajiem projektiem,” teic Vindels.