Vai, pārdodot nekustamo īpašumu, jāmaksā nodoklis? Un citi būtiski jautājumi par nekustamajiem īpašumiem

Vispārīgā atbilde uz jautājumu – vai nekustamā īpašuma pārdošanas darījums ir ar nodokli apliekams – ir apstiprinoša. To nosaka likums "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli", kas regulē fizisko personu gūto ienākumu aplikšanu ar iedzīvotāja ienākuma nodokli (IIN).

Ar nodokli apliekams kapitāla pieaugums

Būtiski tomēr precizēt, ka, pārdodot nekustamo īpašumu, ar nodokli 20% apmērā tiek aplikta nevis visa pirkuma summa, bet gan tikai kapitāla pieaugums. Kapitāla pieaugumu savukārt nosaka, no īpašuma pārdošanas cenas atņemot īpašuma vēsturisko iegādes vērtību.

Iepriekš aprakstīto varētu demonstrēt šādā ilustratīvā piemērā. Jānis 2022. gada 1. martā nopirka dzīvokli par 50 000 eiro. Šā īpašuma iegādes summa norādīta pirkuma līgumā un īpašumam atvērtajā zemesgrāmatas nodalījumā, kad Jānis zemesgrāmatā nostiprināja savas īpašuma tiesības uz nopirkto dzīvokli.

Divus gadu vēlāk, 2024. gada 1. aprīlī, Jānis šo dzīvokli pārdod Ilzei par 55 000 eiro. Tātad Jāņa kapitāla pieaugums no darījuma šajā gadījumā ir 5000 eiro (īpašuma pārdošanas cena 55 000 eiro mīnus īpašuma iegādes vērtība – 50 000 eiro), no kura Jānim būs jāsamaksā IIN 1000 eiro (5000 eiro x 20%) apmērā.

Turpretim, ja Jānis mēnesi iepriekš būtu pieņēmis kaimiņa Ivara piedāvājumu šo dzīvokli pārdot par 45 000 eiro, Jānim IIN nebūtu jāmaksā, jo kapitāla piegums šajā gadījumā neveidotos, proti, Jānis dzīvokli būtu pārdevis par mazāku summu, nekā viņš to bija nopircis pirms diviem gadiem.

Likums paredz izņēmumus

Likumdevējs tomēr ir paredzējis septiņus gadījumus, kad neatkarīgi no kapitāla pieauguma esamības nekustamā īpašuma pārdošanas darījums ar IIN netiek aplikts. Pietiek, ja izpildās vismaz viens no izņēmumiem. Tātad ar IIN darījums netiks aplikts, ja darījuma ar nekustamo īpašumu pamatā ir šāds ienākumu veids.

* Ienākums no tāda īpašuma atsavināšanas, kas personas īpašumā ir atradies ilgāk par pieciem gadiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas minētā perioda laikā ir bijusi personas deklarētā dzīvesvieta. Šis izņēmums personai ir noderīgs gadījumos, kad pārdodamais īpašums nav vienīgais personai piederošais nekustamais īpašums. Mīnuss gan ir nepieciešamība izpildīt kritēriju par deklarēšanos īpašumā, jo ne visos īpašumos, piemēram, neapbūvētā lauksaimniecības zemē, būs iespējams deklarēt savu dzīvesvietu.

Jāpiemetina, ka īpašuma tiesības sāk skaitīt no brīža, kad tās reģistrētas zemesgrāmatā. Tomēr, ja īpašums ir mantots no personas, kuru ar īpašnieku saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei, uzskatāms, ka nekustamais īpašums atrodas īpašumā jau no dienas, kad nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.

* Ienākums no tāda īpašuma atsavināšanas, kas personas īpašumā ir atradies ilgāk par pieciem gadiem un pēdējos piecus gadus ir bijis personas vienīgais nekustamais īpašums. Šis izņēmums ir līdzīgs iepriekšējam, tomēr šajā gadījumā nav prasības, lai īpašums būtu bijis reģistrēts kā personas deklarētā dzīvesvieta. Vienlaikus izņēmums attiecināms tikai uz gadījumiem, kad atsavināts tiek personas vienīgais nekustamais īpašums.

* Ienākums no personas vienīgā īpašuma atsavināšanas, ja ienākums gada laikā pirms vai pēc darījuma tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamā īpašumā. Šo izņēmumu likumdevējs savulaik ieviesis gadījumos, kad neizpildās iepriekšējā izņēmumā minētais kritērijs un īpašuma tiesību ilgums nav sasniedzis piecus gadus, taču personai rodas nepieciešamība vienīgo īpašumu pārdot.

Izņēmuma obligāta papildu prasība – kapitāla pieaugums gadu pirms vai pēc darījuma ir jāiegulda funkcionāli līdzīgā nekustamā īpašumā. Jēdziens “funkcionāli līdzīgs īpašums” praksē tiek tulkots pietiekami plaši. Likuma kritērijs būs izpildīts, ja, piemēram, pārdodot dzīvojamo māju, persona tās vietā sev nopērk dzīvokli.

Kā liecina tiesu prakse, par funkcionāli līdzīgu īpašumu tiek atzīts arī apbūvējams zemesgabals, kas nopirkts dzīvokļa vai dzīvojamās mājas vietā. Ja uz zemesgabala ir iespējama dzīvojamo māju apbūve, tad ar to ir pietiekami, lai secinātu, ka, iegādājoties šādu zemesgabalu, personai ir bijis nolūks (veikt būvniecību – autora piezīme) (Senāta 2021. gada 22. novembra spriedums lietā Nr. SKA-201/2021).

* Ienākums no īpašuma atsavināšanas, kas radies saistībā ar mantas sadali laulības šķiršanas gadījumā, ja vismaz vienu gadu līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai tas ir bijis abu laulāto deklarētā dzīvesvieta. Izņēmums specifiski attiecas tikai uz laulātā (-to) īpašuma pārdošanu, kas tiek veikts laulības šķiršanas procesā. Konkrētajā gadījumā nav nozīmes tam, vai īpašums reģistrēts zemesgrāmatā uz viena vai abu laulāto vārda, kā arī vai īpašumu pērk otrs laulātais vai kāda trešā persona.

* Ienākums no piespiedu dalītā īpašumā esoša zemesgabala (uz kura atrodas citu personu īpašumā esoša dzīvojamā ēka) atsavināšanas, kas personas īpašumā atrodas vismaz piecus gadus. Pats jaunākais no likumā noteiktajiem izņēmumiem (stājies spēkā 01.01.2023.), kas attiecas tikai uz speciālā likuma (Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumā) ietvaros paredzētu gadījumu, kad, izbeidzot dalīto īpašumu, dzīvokļu īpašnieki izpērk zem ēkas esošu citai personai piederošu zemi.

* Ienākums no tāda īpašuma atsavināšanās, kas atsavināts piespiedu kārtā valsts aizsardzības, kultūras, izglītības un sporta objektu, inženierbūvju u. c. sabiedrības vajadzībām nepieciešamu projektu realizācijai. Kritērijs šī izņēmuma piemērošanai ir īpašuma atsavināšana sabiedrības vajadzībām speciālajā likumā (Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā) noteiktajā kārtībā. Papildu nosacījumi – īpašums atrodas personas īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem vai viena gada laikā pēc īpašuma atsavināšanas ienākums no jauna tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā nekustamā īpašumā.

* Ienākums no lauksaimniecības zemes atsavināšanas. Tiesa gan, lai šajā gadījumā iegūtu atbrīvojumu no ienākuma aplikšanas ar nodokli, likums nosaka vēl papildu prasības. Abām pusēm šajā gadījumā jāatbilst noteiktām pazīmēm.

Zemes pārdevējam ir jābūt vienai no šādām pazīmēm: persona, kas veic lauksaimniecisko darbību vai ar to ir nodarbojusies iepriekš; ieguvusi šo īpašumu denacionalizācijas ceļā; vai ieguvusi dāvinājuma, vai mantošanas ceļā no personas, kas savukārt atbilda iepriekš minētajām pazīmēm. Savukārt zemes pircējam ir jābūt personai, kas nodarbojas ar lauksaimniecisko darbību un personas ieņēmumus noteiktā apjomā veido tieši ieņēmumi no lauksaimnieciskās darbības, vai arī zemes pircējs ir Latvijas zemes fonds.

Iepriekš uzskaitīto gadījumu, kad nekustamā īpašuma pārdošanas darījums ar IIN netiek aplikts, precīzs un izsmeļošs apraksts atspoguļots likuma "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" 9. un 11.7 pantā.

Kā nepārmaksāt

Kā redzams no iepriekš minētā, likuma regulējums par nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu aplikšanu ar IIN ir gana niansēts. Pastāv pietiekami daudz izņēmumu, kad, pārdodot nekustamo īpašumu, nodoklis nav jāmaksā vispār. Ja tomēr darījums ir pakļauts aplikšanai ar nodokli, tā apmērs atkarīgs no kapitāla pieauguma lieluma.

Liels IIN nodoklis ir jāmaksā gadījumos, kad tiek pārdots īpašums, kas iegūts īpašumā pirms ilga laika, kad īpašuma vērtība salīdzinoši ar šībrīža cenām bija zema. Šādā gadījumā ar nodokli apliekamais kapitāla pieaugums var veidot ievērojamu summu.

Ir gadījumi, kad tālredzīgi var veikt saprātīgus pasākumus, lai nākotnē iespējamā IIN apmērs nešķistu pārmērīgs. Šeit ieteicams vērst uzmanību īpašuma tiesību iegūšanai dāvinājuma un mantošanas ceļā. Kas attiecas uz dāvinājuma ceļā iegūtu nekustamo īpašumu, ko parasti saņem no tuviem radiniekiem vai laulātā, tad, slēdzot atbilstošu līgumu, tajā darījumu pusēm ieteicams norādīt dāvināmā īpašuma tā brīža aktuālo (tirgus) vērtību.

Ja tas netiek darīts, nākotnē pārdodot šo īpašumu, tā iegūšanas vērtības noteikšanai par pamatu var tikt ņemta īpašuma kadastrālā vērtība. Kadastrālā vērtība parasti ir būtiski zemāka par īpašuma faktisko vērtību. Tātad šāda dāvināta īpašuma pārdošanas gadījumā, kad dāvinājuma līgumā nav norādīta īpašuma vērtība, pārdošanas gadījumā var nākties saskarties ar disproporcionāli uzpūstu un faktiskajiem apstākļiem neatbilstošu kapitāla pieaugumu un tātad arī augstu IIN. 

Līdzīga situācija praksē novērojama nekustamo īpašumu mantošanas gadījumā. Proti, mantiniekiem pirms mantojuma pieņemšanas ir iespējams pasūtīt mantojuma masā ietilpstošā nekustamā īpašuma vērtējumu pie sertificēta nekustamo īpašuma vērtētāja, taču īpašuma vērtību mantinieki var aplēst arī paša spēkiem, atbilstošos datus par īpašuma vērtību iesniedzot mantojuma lietu vedošajam notāram.

Ja tas netiek darīts, mantotā īpašuma iegūšanas vērtība mantojuma apliecībā tiks norādīta un būs vienāda ar īpašuma kadastrālo vērtību. No IIN regulējošo normu viedokļa šī īpašuma (kadastrālā) vērtība tad arī tiks uzskatīta par mantotā nekustamā īpašuma iegūšanas vērtību, kas tā pārdošanas gadījumā nākotnē prognozējami draud ar lielu kapitāla pieaugumu un tātad arī augstu nodokli.  

Nobeigumā jāvērš uzmanība, ka gadījumos, kad nekustamā īpašuma pārdošanas darījums ir apliekams ar IIN, likums ļauj īpašuma iegādes vērtībā iekļaut arī dažādus papildu izdevumus, kas savukārt ļauj samazina ar nodokli apliekamo kapitāla pieaugumu.

Pie īpašuma iegādes vērtības tātad drīkst pieskaitīt valsts nodevas (par darījuma noformēšanu; apstiprināšanu mantojuma tiesībās; īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā), komisijas maksas, arī samaksātos procentu maksājumus par kredītu īpašuma iegādei u.c. līdzīgus izdevumus, ja dokumentāri apliecināta informācija ļauj identificēt kredīta un kapitāla aktīva iegādes saistību.