Pagātnes kļūda dārzkopības kooperatīvā izmaksā vairāk nekā 10 000 eiro

“Deviņdesmitajos gados priekšsēdētājs sasauca sapulci un paskaidroja, ka ir iespējams privatizēt zemi. Viņš savāca mūsu dokumentus un teica, ka aiznesīs tos uz pašvaldības zemes komisiju,” stāsta kooperatīva biedri. Kooperatīva nosaukums un adrese redakcijai ir zināmi, taču to labāk neminēt, jo situāciju var izmantot arī veikli darboņi.

Priekšsēdētājs neaiznes dokumentus

“Citi jau pilnā sparā privatizē zemi, bet mēs vēl neesam saņēmuši pašvaldības atbildi,” viņi atceras. Gaidījuši apmēram gadu, jo uzticējušies priekšsēdētājam, tikmēr likumā noteiktais dokumentu iesniegšanas termiņš zemes privatizācijai bija beidzies, un visu zemi, kopumā 5,9 hektārus, atguva pirmā brīvvalsts laika zemes īpašnieku mantinieks. Dārzkopjiem zemesgrāmatā nācās ierakstīt ēkas bez zemes.

Klīst dažādas runas, kāpēc toreizējais priekšsēdētājs vilcinājies iesniegt dokumentus, taču neko nevar pierādīt.

Jaunais īpašnieks no dārzkopjiem un māju īpašniekiem vairāk nekā desmit gadus iekasēja zemes nomas maksu, līdz 2005. gadā izlika zemi pārdošanā par desmit eiro kvadrātmetrā jeb par 425 265 latiem, gandrīz par pusmiljonu, un atrada pircēju, kādu privātpersonu.

Kooperatīva biedri nolēma tiesāties un zemi atpirkt. Bailes zaudēt visu bija spēcīgs dzinulis, lai iegūtu naudu, pat pārdeva dzīvokļus, ņēma kredītus. Iemaksāja dažādas summas, no 8000 latu līdz pat 25 000 un pat 39 000 latu. Kopīgiem spēkiem izdevās savākt visu vajadzīgo summu.

Kopīpašums par pusmiljonu

Šajā teritorijā pavisam atrodas 48 zemes gabali, platība ir atšķirīga, no 625 līdz 1100 kvadrātmetriem. Desmit cilvēki atteicās maksāt, pārējiem trīsdesmit lietošanā bija piešķirti 38 zemes gabali, jo dažiem bija divi. Galu galā, lai izpirktu visu zemi, 30 cilvēki samaksāja par visiem 48 zemes gabaliem.

Pēdējā brīdī vēl divi atteicās maksāt, radās 16 000 latu iztrūkums, tāpēc sešpadsmit no tiem, kuri jau bija samaksājuši, piemaksāja vēl katrs pa vienam tūkstotim. Nu bija nauda, lai iemaksātu depozītu 425 000 latu apmērā. Kooperatīva biedri 2015. gadā tiesā uzvarēja un ieguva šo zemi kopīpašumā.

Viņi 2016. gadā pie notāres noslēdza pirkuma līgumus. Neskatoties uz atšķirīgajām samaksātajām summām, visi ar tiesas spriedumu bija ieguvuši īpašumā vienādas zemes domājamās daļas. Diemžēl kopīpašnieki nav parakstījuši vienošanos par zemes lietošanas kārtību, kam atbilstoši katrs mājas īpašnieks lieto to zemes gabalu, kas viņam bija piešķirts jau padomju laikā.

Vēlāk vēl vairāki cilvēki samaksāja par zemi, un patlaban 35 kopīpašniekiem domājamās daļās pieder 48 zemes gabali.

Haoss palielinās

Tagad ir jāsper nākamais solis, un visa zeme jāsadala atsevišķās vienībās, lai katram piederētu savs gabals ar savu kadastra numuru. Ceļus var izdalīt kā atsevišķu platību, kas paliks kopīpašumā. Zemes reālo sadali ir iespējams veikt, jo neviens gabals nav mazāks par minimālo apbūves gabala platību, kas ir 600 kvadrātmetri.

Taču gadu gaitā kopīpašuma haoss ir palielinājies vēl vairāk. Vairākas mājas ir pārdotas, cilvēki cits no cita pirkuši dažādas zemes domājamās daļas. Grūti būs savākt visus parakstus, jo vairāki zemes kopīpašnieki dzīvo ārzemēs.

Zemes kopīpašums krietni apgrūtina dzīvi, ja vēlas pārbūvēt māju vai celt jaunu ēku, projekts jāsaskaņo ar visiem 35 kopīpašniekiem. Un jaunā ēka piederēs nevis tam, kurš to uzcēlis, bet gan visiem kopīpašniekiem domājamās daļās, jo tā paredz Civillikums. Par to Likums un Taisnība ir rakstījis jau vairākkārt.

Grūti pārdot šādas mājas, jo pircēji grib pirkt ēku ar reālu zemes gabalu, nevis ar domājamām daļām. Tagad divi zemes kopīpašnieki ir iesnieguši prasību tiesā, lūdzot izbeigt viņu kopīpašumu, atdalot viņu zemes gabalus. Pārējā zeme var palikt kopīpašumā, lai citi dzīvo, kā grib.

Zemes dalīšana, soli pa solim

Valsts zemes dienestā izskaidro, kā notiek zemes dalīšana. Lai zemi sadalītu vairākos gabalos, vajadzīgs zemes ierīcības projekts. Vispirms visiem kopīpašniekiem jāvēršas pašvaldībā ar lūgumu dot atļauju zemes ierīcības projekta izstrādei un izsniegt nosacījumus. Iesniegums jāparaksta visiem kopīpašniekiem. Tie, kuri paši nevar piedalīties, ar notāra apstiprinātu pilnvaru var pilnvarot kādu citu personu kārtot zemes reālo sadali.

Pēc tam kad pašvaldība būs pieņēmusi lēmumu par zemes ierīcības projekta izstrādi un izsniegusi tā nosacījumus, kopīpašnieki atradīs sertificētu zemes ierīkotāju, noslēgs ar viņu līgumu un samaksās par darbu. Zemes ierīkotājs izstrādās projektu, kas jāapstiprina pašvaldībai. Pēc zemes kopīpašnieku lūguma pašvaldībai būs jādod atļauja katru zemes gabalu izdalīt atsevišķā īpašumā.

Lai kopīpašumā esošo zemi sadalītu atbilstoši pašvaldības apstiprinātajam zemes ierīcības projektam, visiem kopīpašniekiem savā starpā jāvienojas, kurš gabals kuram piederēs, apstiprinot vienošanos pie notāra. Reālo zemes sadali veic tā, lai katrai mājai un tai nepieciešamajam zemes gabalam būtu viens īpašnieks. Zem ceļiem izdalītā zeme paliek kopīpašumā.

Ja šajā situācijā par zemi samaksātās summas neatbilst platībai, kas ir katram lietošanā, tad šo neatbilstību kopīpašnieki var novērst, norēķinoties savā starpā, tā ir viņu privāta lieta.

Visi zemes gabali kopīpašniekiem būs arī jāuzmēra, proti, visiem kopā jāierosina mērniekam veikt uzmērīšanu, un visiem arī jāpiedalās visu gabalu uzmērīšanā. Pēc tam visiem kopīpašniekiem būs jāierosina datu aktualizācija kadastrā un katra zemes gabala iekļaušana savā atsevišķā īpašumā.

Šajā posmā jārēķinās, ka pie katra izveidotā īpašuma kadastrā tiks reģistrēti visi kopīpašnieki un kadastra dati tiks automātiski nodoti zemesgrāmatai, kur veiks attiecīgus ierakstus. Īpašums joprojām būs viens ar visiem daudzajiem kopīpašniekiem un zemesgabaliem.

Lai izbeigtu kopīpašumu juridiski, katram kopīpašniekam būs jāvēršas zemesgrāmatā ar nostiprinājuma lūgumu un pirms tam noslēgto vienošanos atdalīt savu zemes gabalu atsevišķā īpašumā. Pēc izveidotā īpašuma ierakstīšanas zemesgrāmatā kadastrā dati tiks aktualizēti automātiski. Katrs atsevišķā zemes gabala īpašnieks varēs saņemt savu zemesgrāmatas apliecību.

Tiesāties ir dārgi un riskanti

Vai prasības sniegšana tiesā ir labākais variants? Vēršoties tiesā, cilvēki faktiski atzīst, ka viņu starpā ir konflikts, kuru paši nespēj atrisināt. Radīsies dažādi papildu izdevumi – maksa par advokāta pakalpojumiem, tiesas nodevas, valsts nodevas.

Tiesas lēmums nav simtprocentīgi prognozējams, jo tiesa lemj pēc saviem ieskatiem, un likums paredz vairākus variantus.

Šajā gadījumā, kaut arī daži Augstākās tiesas Senāta spriedumi paredz, ka kopīpašumu var izbeigt, atdalot vienu vai vairākus īpašumus un pārējo atstājot kopīpašumā, tiesa var lemt citādāk.

Civillikuma 1075. pantā ir rakstīts, ka, gadījumā ja kopīpašnieki nevar vienoties par dalīšanas veidu, tad tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, vai nu piespriež katram no kopīpašniekiem reālas daļas, vai atdod visu lietu vienam kopīpašniekam, ar pienākumu samaksāt pārējiem viņu daļas naudā, vai noteic lietu pārdot, izdalot ieņemto naudu kopīpašnieku starpā, vai arī izšķir jautājumu ar lozi, it īpaši tad, kad jāizšķir, kam no kopīpašniekiem paturēt sev pašu lietu un kas no viņiem apmierināms ar naudu.

Piemēram, tiesa var nolemt izbeigt kopīpašumu, to pārdodot. Un tad visus 5,9 hektārus tiesu izpildītājs pārdos izsolē. Izsolē īpašumus izliek par piespiedu pārdošanas vērtību, kas ir apmēram divas reizes zemāka par reālo tirgus cenu. Tad visi kopīpašnieki paliks bez zemes un par savām domājamām daļām saņems daudz mazāk, nekā par tām agrāk ir samaksājuši. Visi būs zaudētāji.

Tāpēc labāk ir nenovest lietu līdz tiesai, kas būtībā ir lieka naudas un laika tērēšana, bet savstarpēji vienoties.

Izsole būtu pavisam slikti

Kaut gan tiesas spriedums ir stājies spēkā 2015. gadā, piecu gadu laikā vēl nav sākta zemes reālā sadale. Tas vedina uz domām par iespējamo reiderismu. Varbūt kāds ir ieinteresēts vilcināt laiku un vēlāk sniegt tiesā prasību par kopīpašuma izbeigšanu tādā veidā, lai izsolē tiktu pārdoti visi 5,9 hektāri.

Sertificēts vērtētājs zemes piespiedu pārdošanas cenu novērtējis tikai kā četri eiro par kvadrātmetru, kaut gan tagadējie kopīpašnieki maksājuši desmit eiro.

Diemžēl daudzi kopīpašnieki neapzinās šo risku zaudēt zemi, vietā saņemot salīdzinoši nelielu naudas summu. Viņi laikam uzskata, ka kopīpašuma sadale ir dārgs, sarežģīts, ilgs un nevajadzīgs process, tāpēc labāk palikt kopīpašumā. Faktiski tā ir dzīve uz pulvera mucas, kas jebkurā brīdī var uzsprāgt.

Komentē Rolands Neilands, zvērināts advokāts, tiesību doktors

Tiesa var arī atdalīt dažus gabalus

No Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta judikatūras (tiesu spriedumos un atzinumos sniegtajām juridiskam atziņām un tiesību aktu interpretācijas) izriet, ka kopīpašuma dalīšanā tādā veidā, kad vienam kopīpašniekam izdala vienu atsevišķu īpašumu, bet pārējiem atlikusī kopīpašuma daļa paliek kopīpašumā, nav pretrunā ar Civillikuma 1075. pantu.

Šāds dalījums atbilst likuma jēgai (skat. Senāta spriedumus lietās Nr. SKC-89/2010 un SKC-202/2010). Līdz ar to šajā situācijā divu kopīpašnieku celtās prasības varētu tikt arī apmierinātas.

Tajā pašā laikā pārējiem kopīpašniekiem arī ir tiesības prasīt reālu zemes vienību izdalīšanu zem viņiem piederošajām mājām. Tas, vai viņi to darīs, ir viņu brīvas izvēles tiesības.

Protams, pareizāk būtu uzreiz izbeigt kopīpašumu visam lielajam zemes gabalam, taču, ja tam nav simtprocentīgi visu kopīpašnieku piekrišanas, tad brīvprātīgi to nevar izdarīt, un vienīgais risinājums ir prasības celšana tiesā.

Ceļot prasību tiesā, prasītāji var izvēlēties, vai prasīt kopīpašuma izbeigšanu visam lielajam zemes gabalam, to reāli sadalot, vai tikai reāli atdalīt viņu lietošanā esošās zemes vienības, uz kurām atrodas viņiem piederošās ēkas. Šādā gadījumā pārējiem kopīpašniekiem atlikusī lielā zemes gabala daļa paliks kopīpašumā.