Kopīpašuma sadale ne vienmēr ir iespējama

Kristīne no Rīgas raksta: “Saprotu, ka  kopīpašuma sadalīšana  ir visai izplatīta problēma un visiem palīdzēt nevar, bet mums ir izveidojusies īpatnēja situācija, un varbūt “Likumam un Taisnībai” būtu interese papētīt sīkāk.”

Četri kopīpašnieki

“Ir īpašums, kuram ir četri kopīpašnieki – mana vecāmāte, māsīca, brālēns un onkulis. Lieta ir nonākusi līdz tiesai, jo māsīca gribēja visu māju pārdot izsolē. Mana vecāmāte nepiekrita, jo māja ir viņas un vectēva vienīgā dzīvesvieta, kā arī tur dzīvo mana mamma ar brāli – pārējie kopīpašnieki dzīvo citur. Vecāmāte piedāvāja sadalīt māju dzīvokļu īpašumos.

Kaut gan Civillikumā ir noteikti dažādi veidi kopīpašuma izbeigšanai, pirmās instances tiesa nolēma, ka taisnīgākais kopīpašuma izbeigšanas veids būtu īpašuma pārdošana izsolē, nevis sadalīšana reālās daļās.

Netika arī ņemts vērā Augstākās tiesas spriedums un nostāja kopīpašuma dalīšanā, kā arī tas, ka Saeima jau ir pieņēmusi grozījumus likumā, ka kopīpašuma sadale dzīvokļu īpašumos ir pieļaujama. 

Vecāmāte spriedumu pārsūdzēja, taču mājai ir atradies ieinteresēts pircējs. Tiktāl izklausās pēc visai izplatītas situācijas, taču mūsu gadījumu padara sarežģītu mājas vecums un statuss.

Māju vēl 1870. gadā uzbūvēja mūsu senči. 2010. gadā īpašuma ēkas tika iekļautas UNESCO Pasaules kultūras un dabas mantojuma objekta Nr. 852 “Rīgas vēsturiskais centrs” aizsardzības zonā. Vecāmāte par to uzzināja tikai pēc vairākiem gadiem. Līdz ar to uz īpašumā esošo divu stāvu daudzdzīvokļu ēku attiecas Rīgas vēsturiskā centra saglabāšanas un aizsardzības likums, kā arī no tā izrietošo normatīvo aktu prasības. Pašam zemesgabalam ir 12 dažādi apgrūtinājumi, par kuriem kopīpašnieki uzzināja tikai 2018. gadā.

Dalīt nedrīkst, bet nojaukt var

Savulaik divu stāvu ēka Rīgas teritorijas attīstības plānā 2006.–2018. gadam bija iezīmēta nojaukšanai, jo tur bija paredzēta šosejas izbūve. Sabiedriskajā apspriešanā šī iecere tika noraidīta, tomēr 2021. gadā Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta tīmekļa vietnē joprojām bija atrodams spēkā esošs detālplānojums teritorijai starp Jelgavas ielu un Kīleveina grāvi, kura sadaļā “Paskaidrojuma raksts” 35.1. lpp. redzama karte ar sākotnējo ieceri nojaukt māju un izbūvēt šoseju. 

Kopīpašnieki 2017. gadā bija mēģinājuši sadalīt nekustamo īpašumu reālās daļās. Iecere bija atstāt vecaimātei visu divstāvu ēku, bet zemesgabalu ar viendzīvokļa mājiņu atdot pārējiem kopīpašniekiem. Viņi tad savu īpašuma pusi varētu pārdot.

Tika saņemta atbilde no Rīgas pilsētas būvvaldes, ka zemesgabala sadale nav pieļaujama, jo tas ir vēsturisks zemesgabals, kura esošās robežas pastāv pirms 1940. gada. Šādiem zemesgabaliem esot jāsaglabā vēsturiskais kvadrātmetru apjoms esošajās robežas un tos nedrīkst dalīt sīkākās vienībās.

Sanāk absurda situācija, kad būvvaldes atbilde izrādās spēcīgāka par Civillikumu, bet mana vecāmāte nu kļuvusi par vēsturisko robežu ķīlnieci – zemesgabalu dalīt nevar, toties šoseju būvēt tur drīkstētu. Tas pats ar māju – siltināt no ārpuses to nedrīkst, taču nojaukt, lai būtu vieta šosejai, var.

Mums ir daudzi jautājumi, uz kuriem šobrīd nav atbildes. Kā mēs šādā situācijā varam izbeigt kopīpašumu? Tikai pārdodot izsolē? Kāda ir jēga no apelācijas procesa, ja izsoli var sarīkot jebkurā laikā? Var gadīties, ka laikā, kad pārsūdzēto spriedumu izskatīs apelācijas tiesā, māja jau būs pārdota.”

Sadalei jābūt reālai

Tā kā konkrētais gadījums ir visai sarežģīts, “Likums un Taisnība” lūdza šo situāciju komentēt vienai no labākajām šīs jomas speciālistēm, zvērinātai advokātei Helēnai Mikitānei.

Izejot no vēstulē norādītajiem faktiem un apstākļiem, īsais juridiskais skaidrojums ir – nekustamo īpašumu reāla sadale ir iespējama tikai tādiem īpašumiem, kurus ir iespējams reāli sadalīt. Savukārt reāli sadalot nekustamos īpašumus, kuru sastāvā ir gan zeme, gan ēkas, ir jāievēro to sadales tiesiskais regulējums.

“Zemes ierīcības likuma 15. panta 1. daļā noteikts, ka kopīpašnieki nevar pieprasīt kopīpašumā esošas zemes vienības sadalīšanu reālās daļās, ja atdalāmā projektētās teritorijas daļa neatbilst vietējās pašvaldības teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem, kā arī citos normatīvajos aktos noteiktajām prasībām (SKC-301/2016).

No vēstules izriet, ka dabā pastāv viens nekustamais īpašums – zemes gabals, uz kura  atrodas  viena divstāvu dzīvojamā ēka un vairākas palīgēkas. Vēstulē arī norādīts, ka šis nekustamais īpašums 2010. gadā iekļauts UNESCO  Pasaules kultūras un dabas mantojuma objektā Nr. 852 “Rīgas vēsturiskais centrs”, tāpēc tiesa ar spriedumu nevarēja apstiprināt šī nekustamā īpašuma zemes gabala reālu sadalīšanu, jo šādu sadalīšanu aizliedz speciālas likumu normas – likuma “Par kultūras pieminekļu aizsardzību” 8. pants, kas satur  aizliegumu sadalīt zemi, ja ar to tiek apdraudēta kultūras pieminekļa  saglabāšana (SKC–40/2003, SPC–2/2004). 

No vēstules var secināt, ka jau 2017. gadā juridiski ir noraidīta kopīpašnieku vēlme reāli sadalīt šo nekustamo īpašumu, pamatojot atteikumu ar atsauci uz minētajām speciālā likuma normām.

Tiesvedība turpinās

Kā var secināt no autores vēstules, par šī nekustamā īpašuma kopīpašnieku attiecību izbeigšanu ir nepabeigta tiesvedība un lietā esot pieņemts pirmās tiesu instances spriedums – izbeigt kopīpašumu ar šī īpašuma pārdošanu izsolē – atbilstoši no 2022. gada 1. maija spēkā esošā Civillikuma 1075. panta 4. daļas redakcijai. 

Tā kā vecāmāte šo spriedumu esot pārsūdzējusi apelācijas kārtībā, tiesvedība lietā nav pabeigta, lietas izskatīšana tiks nodota izskatīšanai apelācijas instancei. Pirmās instances  tiesas spriedumu juridiski gan nevaru komentēt, nezinot civillietas apstākļus,  faktus  un tiesas sprieduma argumentāciju. Atbildot uz jautājumu daļā par iespēju dzīvojamo māju sadalīt dzīvokļu īpašumos – autore vēstulē raksta, ka vecāmāte esot piedāvājusi sadalīt māju dzīvokļu īpašumos.    

Civillikuma 1075. panta 1. daļas 5. punktā (likuma redakcijā, kas stājās spēkā 2022. gada 1. maijā) teikts, ka tiesa, raugoties pēc dalāmā priekšmeta īpašībām un lietas apstākļiem, noteic sadalīt dzīvokļu īpašumos nekustamo īpašumu, kurā ietilpst ēka ar dzīvojamām telpām.

Tiesu praksē minēts: “…ja esoša tiesu lieta par kopīpašuma sadalīšanu nav izskatīta pēc būtības līdz 30.04.2022., piemērojams jaunais regulējums.”

Jāvēršas zemes dienestā

Dzīvokļu īpašumu izveidošanu un nodibināšanu regulē  Dzīvokļa īpašuma likuma 6. pants. Pašvaldības atļauja sadalīšanai nav nepieciešama. Kopīpašuma gadījumā lēmums jāpieņem visiem kopīpašniekiem. Vai nu visiem kopīpašniekiem kopā, vai vienam kā viņu pilnvarotajam pārstāvim par īpašuma sadali dzīvokļu īpašumos ar iesniegumu jāvēršas Valsts zemes dienestā (VZD), kas uz pasūtījuma pamata sagatavos atzinumu par ēkas sadalīšanu dzīvokļu īpašumos, aprēķinot dzīvokļa  īpašumā ietilpstošas kopīpašuma daļas. 

VZD sagatavos aktuālu ēkas, telpu grupas vai inženierbūves  kadastrālās uzmērīšanas lietu un veiks visas citas nepieciešamās juridiskās darbības, lai  katru dzīvokļa īpašumu  varētu reģistrēt zemesgrāmatā kā patstāvīgu īpašuma objektu.

Detalizētas informācijas saņemšanai  kādam no kopīpašniekiem jāvēršas VZD Rīgā, Puškina ielā 14  – par iesniedzamajiem dokumentiem, par pasūtījuma izpildes termiņiem, par pasūtījuma apmaksas apmēru un samaksas kārtību, par sagatavotā atzinuma saņemšanu  un citiem  datiem.”

No šā visa var secināt – dalot jebkādu kopīpašumu, optimālais, lētākais un ātrākais veids ir visu kopīpašnieku vienošanās kopīgā viedoklī. Ja tas nav iespējams, tad jārēķinās ar īpašuma izsoli un iegūto līdzekļu sadali starp kopīpašniekiem. Savukārt tiesas darbu gadījumā, visticamāk, laiku un naudu pazaudēs visi iesaistītie.