Gatavo mājokļa īres līgumu? Uzzini, kas tajā obligāti būtu iekļaujams

Lai gan Eiropā ierasta prakse ir noskaidrot atsauksmes par īrnieku, Latvijā šādu informāciju pacenšas iegūt vien retais, izvēloties ticēt interesentam uz goda vārda. Nav noslēpums, ka, sastopoties ar negodprātīgu, nekārtīgu vai maksātnespējīgu īrnieku, vilties nācies ne vienam vien mājokļa izīrētājam. Taisnības labad jāsaka, ka arī paši izīrētāji var būt dažādi un pretēji norunai tīši vai netīši atteikties pildīt savus pienākumus pret mitekli vai pašu īrnieku. Kaut arī Latvijā ir spēkā Dzīvojamo telpu īres likums, kas nosaka tiesiskās attiecības starp dzīvojamās telpas izīrētāju un īrnieku un iezīmē viņu tiesības, pienākumus un atbildību, ar to vien nepietiek. Likuma 6. pantā noteikts, ka dzīvojamās telpas vienīgais lietošanas pamats īrniekam ir rakstveidā noslēgts īres līgums, kura uzdevums ir pasargāt abas puses. Eksperti apkopojuši piecus svarīgākos priekšnoteikumus, kam pievērst uzmanību un ko noteikti ņemt vērā, sagatavojot vai izvērtējot īres līgumu.

Mājokļa drošības nauda 

Saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likumu izīrētājs ir tiesīgs prasīt no īrnieka drošības naudas iemaksu, tomēr jāņem vērā, ka tā nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksas kopsummu. Vai drošības nauda jāiemaksā, kādā kārtībā un laika periodā īrniekam ir pienākums to pārskaitīt uz izīrētāja kontu, noteikti jānosaka īres līgumā. Ja īrnieks, līgumam beidzoties, ir parādā jebkādus tajā paredzētos maksājumus, piemēram, īres naudu vai samaksu par komunālajiem pakalpojumiem, parāds tiek dzēsts no drošības naudas. Tieši tāpat dzīvokļa īpašnieks vai izīrētājs var rīkoties, ja mājoklim nodarīti būtiski bojājumi, piemēram, sienā parādījies caurums un to nepieciešams “aizlāpīt”.

Jāpiebilst, ka tieši drošības nauda, kas veido lielu daļu no maksājumiem, ar kuriem jārēķinās, uzsākot dzīvi jaunā mājoklī, nereti attur interesentus no mājokļa īrēšanas: ja pirmajai mēneša īres maksai ir izdevies iekrāt, drošības depozītam, iespējams, nē. Ar izīrētāju, kas ir fiziska persona, var mēģināt vienoties par mazāku īres vai drošības naudas apmēru, vai iespēju maksājumu sadalīt daļās. Arī šīs nianses būtiski atrunāt līgumā. Kā liecina aptaujas dati, tieši iespēja vienoties par zemāku īres cenu ir iemesls, kādēļ Rīgas reģionā dzīvojošie dotu priekšroku mājokļa īrei no fiziskas, nevis juridiskas personas (45%). Tomēr arī profesionālie izīrētāji meklē risinājumus, kā pēc iespējas efektīvāk atslogot īrnieku maciņus. Jauno projektu attīstītājs “Bonava Latvija” saviem klientiem un topošajiem projekta “Krasta kvartāls” īres nama iedzīvotājiem piedāvā iespēju nemaksāt drošības naudu divu mēnešu īres maksas apmērā, bet gan izvēlēties īres līguma apdrošināšanu. “Piemēram, ja īre ir 550 eiro, uz ievākšanās brīdi maksājot drošības naudu, klientam jāšķiras no kopumā 1650 eiro, savukārt apdrošinot īres līgumu, jāmaksā vien 550 eiro par pirmo īres mēnesi un 226 eiro apdrošināšanas prēmija, kas kopā veido 776 eiro,” stāsta “Bonava Latvija” eksperti.

Rīcība neparedzētās situācijās un avārijas gadījumos

Applūduši griesti, žurku invāzija vai prusaku perēklis – katra īrnieka un mājokļa īpašnieka lielākais murgs. Kā šādas situācijas risināt – atkarīgs no līgumā noteiktā. Jāņem vērā, ka, īrējot no fiziskas personas, īres maksa patiesi var būt zemāka, taču, ja līgumā nav atrunāts pretējais, šādās situācijās īrniekam var nākties uzrotīt piedurknes un tikt ar ārkārtas situāciju galā pašam. Turklāt – arī apmaksāt izdevumus no savas kabatas. Tai pašā  laikā profesionālie izīrētāji visbiežāk līgumā iekļāvuši punktu, kas paredz, ka avārijas situācijā atbildība gulstas uz paša izīrētāja pleciem. Par risinājuma izmaksām īrniekam galva nebūs jālauza. Drošība, ko garantē profesionālais izīrētājs, piedāvājot profesionālu tehnisko un klientu centru, atzinīgi vērtē arī 17% visu respondentu aptaujā. Tieši tāpat aptaujā kā ieguvums uzsvērta iespēja atstāt remontdarbu un uzlabojumu veikšanu izīrētāja ziņā (24% visu respondentu). Tieši šādi papildu pakalpojumi un gatavība reaģēt ārkārtas gadījumos atspoguļojas profesionālā izīrētāja cenrādī, jo tajā iekļauti riski un potenciālās izmaksas, kas var rasties mājokļa izīrēšanas laikā. 

Īres maksas paaugstināšana

Ja pirms četriem, pieciem gadiem atrast vienistabas īres dzīvokli sērijveida mājā par 200 eiro bija visai vienkārši, šobrīd tādi piedāvājumi ir retums. Tāpēc mājokļa izīrētājam var rasties vēlme ar savu mājokli nopelnīt vairāk, paaugstinot īres maksu. Likuma 8. pantā teikts, ka dzīvojamās telpas īres līgumā iekļaujami vairāki parametri, tostarp dzīvojamās telpas īres maksas apmērs, tās maksāšanas kārtība un termiņi, īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība. Slēdzot īres līgumu, jāpievērš uzmanība tam, kādā veidā un cik bieži izīrētājs varēs mainīt īres maksu un kā viņš par šo lēmumu brīdina īrnieku. “Bieži pielietota prakse ir brīdināt īrnieku vienu mēnesi iepriekš, nosūtot rakstisku paziņojumu e-pastā. Ja īres līgumā nav noteikta īres maksas mainīšanas kārtība, abām pusēm jāvienojas, par to noslēdzot rakstisku vienošanos. Protams, īrnieks var nepiekrist īres maksas celšanai un lauzt īres līgumu pirms termiņa beigām. Tādā situācijā gan jārēķinās, ka steidzami jāmeklē jauna mājvieta,” atgādina eksperti.

Papildu izdevumi 

Arī tad, ja īres līgumā atrunāta kārtība, kurš un kā sedz neplānotus izdevumus avāriju situāciju un steidzamu remontdarbu gadījumā, atslābt nevajadzētu. Līgumā noteikti ir jāiekļauj punkts par citiem papildu pienākumiem un izdevumiem, kā arī to, kurš uzņemas tos izpildīt. Piemēram, kurš – īrnieks vai izīrētājs – apņemas apmaksāt ikgadējo nekustamā īpašuma nodokli. Pieņemt, ka tas noteikti jādara īrniekam, ir kļūda, un izīrētājs nedrīkst vienpusēji “uzkraut” šo maksājumu tikai un vienīgi īrniekam. Arī gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki pieņēmuši lēmumu māju renovēt un uzņemties kredītsaistības par veicamajiem darbiem vairāku gadu garumā, abām pusēm jāvienojas, kurš apmaksās izdevumus. Lai gan dažkārt lēmumu par nama renovāciju dzīvokļu īpašnieki pieņem, nekonsultējoties ar īrniekiem, jārēķinās, ka šādi būtiski uzlabojumi ievērojami paaugstina nekustamā īpašuma ilgmūžību un vērtību, tāpēc īrniekam jābūt gatavam, ka var tikt paaugstināta īres maksa vai var nākties pašam apmaksāt ikmēneša izdevumus, kas saistīti ar mājas remontdarbiem. 

Kā rīkoties līguma pārtraukšanas gadījumā?

Ja pirms līguma termiņa beigām rodas nepieciešamība pārcelties uz citu pilsētu, pēkšņi saņemts lielisks piedāvājums iegādāties pašam savu dzīvokli vai radies kāds cits iemesls, kādēļ turpināt dzīvi īres mājoklī vairs nav iespējams, situāciju risināt palīdzēs īres līgums, kurā sīki un detalizēti aprakstīts līguma laušanas process. Likumā noteikts, ka vienpusēji pārtraukt līgumu drīkst ne tikai īrnieks, bet arī izīrētājs, piemēram, gadījumos, kad bez viņa piekrišanas dzīvojamo telpu lieto līgumā neparedzētas personas, īrnieks nemaksā īres maksu vai nenorēķinās par komunālajiem pakalpojumiem, pārkāpj līgumā iekļautos mājokļa lietošanas noteikumus vai ar savu rīcību būtiski apgrūtina citu mājas iedzīvotāju ikdienu. “Tomēr īres līgums kalpo par gidu, kā līguma laušanas gadījumā rīkoties, piemēram, cik savlaicīgi par savu lēmumu jāpaziņo otrai pusei, cik ilgā laikā mājoklis jāpamet, un kas notiek, ja noteiktajā periodā mājoklī palikušas īrnieka mantas. Jā, pat tāda detaļa, vai īrnieka personīgās mantas pēc līguma termiņa beigām izīrētājam ir pienākums noteiktu laiku uzglabāt, vai tās taisnā ceļā var tikt nogādātas atkritumu koteinerā, noteikti jāiekļauj īres līgumā,” piekodina eksperti. 

Tāpat likumā noteikts, ka īrnieks par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu rakstveidā brīdina izīrētāju vismaz vienu mēnesi iepriekš, ja dzīvojamās telpas īres līguma termiņš nepārsniedz 10 gadus. Tomēr abas puses var vienoties par garāku brīdināšanas termiņu, ja dzīvojamās telpas īres līguma termiņš pārsniedz 10 gadus.