Būvniecības nozari skārušas būtiskas izmaiņas: ko der zināt

Advokātu birojs “Cobalt” daudziem atvieglojis dzīvi un apkopojis šā gada svarīgākās izmaiņas, kas skar būvniecību un nekustamos īpašumus.

Zemes dienesta dati un ierobežota valsts nodeva

Sākot ar 2022. gadu, Valsts zemes dienesta (VZD) datu bāzēs atvērtā veidā jebkuram interesentam bez maksas ir pieejams daudz lielāks datu apjoms nekā līdz šim. Tie ir atrodami Latvijas Atvērto datu un Valsts vienotās ģeotelpiskās informācijas portālos, un līdz ar šo publiskošanu pieejama arī plašāka informācija no Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas portālā Kadastrs.lv.

Tas izdarāms, ieejot portālā, izmantojot, piemēram, internetbankas identifikāciju, un tagad jebkurš interesents var piekļūt konkrētiem kadastra objektus raksturojošiem datiem – uzzināt platību, lietošanas veidus, mērķus, zemes apgrūtinājumus un citus datus. Turpat sadaļā kartes var aplūkot visai augstas kvalitātes topogrāfisko informāciju.

Tāpat ir noteikta maksimālās valsts nodevas summa par darījumiem ar nekustamo īpašumu. Neatkarīgi no darījumā iesaistītā īpašuma kadastrālās vērtības maksimālais valsts nodevas apjoms nedrīkst pārsniegt 50 000 eiro par objekta īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Publisko būvdarbu līgumi

Pēc 2023. gada 1. janvāra izsludinātajiem publisko būvdarbu iepirkumiem jeb konkursiem būs piemērojami jauni Publisko būvdarbu noteikumi, kurus Ministru kabinets akceptēja jūlijā. Tagad tie nosaka publisko būvdarbu līgumos obligāti ietveramos noteikumus un to saturu, paredzot ieviest vienotus būvdarbu pieņemšanas – nodošanas, samaksas un līgumsaistību garantijas noteikumus. Šie noteikumi paredz:

• būvdarbu veicēja pienākumu nodrošināt samaksu apakšuzņēmējiem ne vēlāk kā 60 dienas pēc darbu veikšanas;
• pasūtītāja pienākumu pasūtīt būves ekspertīzi, ja būvdarbu veicējs iesniedzis iebildumus pret pasūtītāja pretenziju, atsakoties pieņemt starpizpildījumu;
• līgumos ar izpildes termiņu virs viena gada indeksācija ir obligāta;
• garantijas laika ieturējuma un garantijas saistību nodrošinājuma maksimālais apmērs ir 5% no līguma cenas, bet saistību izpildes nodrošinājums 10% no līguma cenas;
• būvdarbu veicēja tiesības izvēlēties nodrošinājuma veidu – bankas garantiju, apdrošināšanu vai ieturējumu;
• maksimālā līgumsodu summa bez nokavējuma līgumsodiem noteikta ne vairāk kā 10% apmērā.

Ekonomikas ministrija izstrādājusi speciālas vadlīnijas būvdarbu līguma cenas indeksācijai – tās satur ieteikumus par dažādiem iespējamiem indeksācijas modeļiem. Pasūtītājam arī jāņem vērā konkrētās būvniecības ieceres raksturojums, ar ieceres īstenošanu saistītie riski. Ņemot vērā publisko būvdarbu apjomu valstī, šie jaunie noteikumi, visticamāk, ietekmēs arī privāto būvniecības sektoru.

Dalītā īpašuma dalīšana

No 2023. gada 1. janvāra jauns likums paredz iespēju piespiedu dalītā īpašuma attiecībās esošo privatizēto daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašniekiem izpirkt mājai piesaistīto zemi par tās kadastrālo vērtību, neatkarīgi no zemes īpašnieka – privātpersonas gribas.

Jau sākot no 2022. gada 1. janvāra, pakāpeniski tiek izbeigtas dalītā īpašuma pastāvīgu būvju īpašnieku piespiedu zemes nomas attiecības ar zemes īpašniekiem, aizstājot tās ar likumiskajām zemes lietošanas tiesībām. Šīs tiesības paredz vienotu likumisko maksājumu 4% apmērā no lietošanā esošā zemes gabala kadastrālās vērtības gadā – to regulē likums, un nav nepieciešama atsevišķa līguma slēgšana.

Ņemot vērā, ka dalītā īpašuma izbeigšanai ir vajadzīga mājas iedzīvotāju piekrišana, veiktas izmaiņas Dzīvokļu īpašumu likumā, kas šo procesu atvieglos. Likumā plašāk definēts dzīvokļu īpašnieku kopības jēdziens un noteikts, kas ir dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvji un kas ietilpst šīs kopības mantā. Tāpat ir noteiktas konkrētas dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi, veicot saimniecisku darbību vai nodarbinot fizisku personu.

Noteikts arī jauns dzīvokļa īpašnieku lēmumu pieņemšanas process, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, kā arī ieviesta iespēja izmantot elektronisko kopsapulci vai aptauju elektroniskajā vidē. Grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā paredz, ka ar 2023. gada 28. februāri visas mājas lietas daudzdzīvokļu mājās ir kārtojamas tieši šajā Būvniecības informācijas sistēmā.

Kopīpašuma dalīšanas jaunie noteikumi

Tieši kopīpašumu dalīšana visbiežāk izraisa dažādus juridiskos un mantiskos strīdus. Līdz šim visai biežas ir bijušas situācijas, kad kopīpašnieks pat ar relatīvi nelielu daļu, izmantojot likumā noteiktās tiesības un to, ka pārējiem īpašniekiem nav līdzekļu viņa daļas izpirkšanai, caur tiesu panāk visa nekustamā īpašuma pārdošanu. Ir arī situācijas, kad nelielu daļu īpašnieki piespiež pārējos par kadastra vērtību to pārdot viņiem pašiem, tādā veidā pēc tam gūstot pamatīgu peļņu no visa īpašuma pārdošanas. 

Ar 1. maiju spēkā stājās grozījumi Civillikumā, kas paredz jaunu kopīpašuma sadalīšanas jeb izbeigšanas veidu – iespēju sadalīt kopīpašumu dzīvokļa īpašumos. Tāpat ieviesta arī iespēja kopīpašuma sadalīšanas laikā izmantot vairākus dalīšanas veidus vienlaicīgi – piemēram, sadalot māju dzīvokļa īpašumos, tiem kopīpašniekiem, kuriem reālas īpašuma daļas piespriest fiziski nevar, iespējams viņu daļu izmaksāt naudā.

Grozījumos arī ir noteikts ierobežojums pieprasīt kopīpašuma sadalīšanu bez svarīga pamata agrāk nekā piecus gadus pēc attiecīgā kopīpašuma nostiprināšanas zemesgrāmatā. Šāda norma ieviesta ar mērķi ierobežot negodprātīgu prasību skaitu, jo daudzas no tām radīja būtisku kaitējumu un bažas par to samērīgumu.

Tiesai, lemjot par šādām prasībām, jāizvērtē, vai kopīpašnieka mērķis ir īpašumu patiešām lietot vai tomēr peļņas nolūkos vienkārši izstumt no īpašuma pārējos kopīpašniekus. Kopīpašnieku vairākumam paredzēta iespēja pieprasīt tāda kopīpašnieka domājamās daļas atprasīšanu, kurš ļaunprātīgi izlieto savas kopīpašnieka tiesības vai nepilda pienākumus, tādā veidā radot kaitējumu pārējiem kopīpašniekiem vai trešajām personām.