Dzīvokļu izīrēšana Latvijā: kā sākt, cik var nopelnīt un kādi ir riski?
Kaut arī praksei iegādāties nekustamo īpašumu kā investīciju objektu Latvijā nav ilgu vēsturisku tradīciju, pēdējo gadu tendences rāda, ka līdz ar valsts labklājības celšanos arvien vairāk cilvēku apsver šādu iespēju.
Par to, vai ar nekustamā īpašuma izīrēšanu Latvijā var pelnīt un kādi ir pirmie soļi, riski un ieguvumi no šādas uzņēmējdarbības, diskutē Kaspars Ekša ("Bonava Latvija"), Marika Toma ("Swedbank"), juriste nekustamo īpašumu jomā Nataļja Kurčanova un KPMG Latvijā partnere un nodokļu konsultāciju pakalpojumu vadītāja Ilze Berga.
"Aptuveni 10% no katra mūsu jauno mājokļu projekta dzīvokļiem šobrīd tiek pārdoti investoriem, kuri dzīvokļus iegādājas ar mērķi nodot ilgtermiņa īres tirgū. Dažiem tas ir pirmais, citiem - jau otrais un trešais dzīvoklis. Turklāt 50% šādu pircēju jau ir visa dzīvokļa iegādei nepieciešamā summa," komentē Kaspars Ekša, "Bonava Latvija" pārdošanas un mārketinga vadītājs. Viņš piebilst, ka dzīvokļus pērk arī uzņēmumi, kas tos izmanto savas saimnieciskās darbības veikšanai vai gūst peļņu izīrējot.
Kā norāda Ekša, visbiežāk īrei tiek iegādāts divistabu dzīvoklis, kas "Bonava Latvija" projektos maksā, sākot no 78 000. "Potenciālajam jaunajam investoram, domājot par iespēju iegādāties dzīvokli, ko izīrēt, ir jāapsver iespēja nopirkt vai saņemt kredītu bankā, kā arī novirzīt visbiežāk 10 000 līdz 15 000 eiro dzīvokļa iekārtojumam un pāris tūkstošu eiro - nodokļu maksājumiem. Mūsu novērojumi - kad finansiālā situācija ir stabila un, piemēram, gada noslēgumā vai sākumā tiek saņemtas dividendes vai kāds izteikti liels bonuss pamata darba vietā, tiek pieņemts lēmums ieguldīt šo naudu pārdomāti, piemēram, iegādājoties dzīvokli."
"Swedbank" hipotekārās kreditēšanas jomas vadītāja Latvijā Marika Toma piekrīt un papildina: "Šogad it īpaši esam novērojuši netipiski lielu interesi par hipotekārajiem kredītiem, taču lielākoties kredīti tiek ņemt dzīvokļiem pašu izmantošanai. Vienlaikus, manuprāt, sabiedrībā pastāv mīts, ka banka nedos kredītu dzīvoklim, kas paredzēts izīrēšanai - taču tā nav. Pašlaik aptuveni katrs piektais kredītņēmējs ir izvēlējies dzīvokli jaunajā projektā, un pusei šis nav pirmais kredīts."
Domājot par pirmajiem soļiem ceļā uz investēšanu nekustamajā īpašumā, Toma norāda, ka, pirmkārt, jābūt pārliecībai par savu maksātspēju: "Potenciālajam investoram būs jāsedz viens vai pat vairāki kredītmaksājumi. To kopējais apmērs nedrīkst pārsniegt 40% no ienākumiem. Maksimālais aizdošanas termiņš, ko banka var piedāvāt, ir 30 gadi, skatoties kontekstā ar iegādei paredzēto īpašumu. Jāņem arī vērā, ka, izīrējot dzīvokli, var būt arī "tukšie periodi", kad īrnieku nav. Ir svarīgi, ka potenciālajam investoram ir plāns, kā šos mēnešus pārdzīvot."
Toma piebilst, ka nereti klienti izvēlas iegādāties dzīvokli jaunajā projektā, savukārt savu veco dzīvokli - izīrēt: "Mēs šādu iespēju pilnīgi noteikti atbalstām. Arī viens izīrēts dzīvoklis ir uzņēmējdarbība un izdevīga iespēja iegūt papildu ienākumus. Ar banku gan ir jāsaskaņo īres līgums, un viennozīmīgi kredītņēmējam būs izdevīgāk, ja prasītā īres maksa būs lielāka par ikmēneša kredītmaksājuma summu."
Ilze Berga, KPMG Latvijā partnere un nodokļu konsultāciju pakalpojumu vadītāja, skaidrojot nodokļu režīmus potenciālajiem investoriem, norāda, ka pastāv trīs iespējas: kā fiziskai personai izmantot iespēju paziņot par saimniecisko darbību Valsts ieņēmumu dienestam, reģistrēties kā pašnodarbinātajam jeb saimnieciskās darbības veicējam vai arī - gadījumā, ja izīrējamo dzīvokļu ir daudz, - veikt darbības kā juridiskai personai.
"It īpaši jaunajiem investoriem, kas apsver sava pirmā dzīvokļa izīrēšanu, visizdevīgākais režīms ir paziņotā saimnieciskā darbība: nav nepieciešamības reģistrēties VID, savukārt ieņēmumu uzskaite ir nepieciešama tikai tad, ja norēķini notiek skaidrā naudā. Šādā gadījumā, gada deklarāciju iesniedzot, ir jāmaksā 10% ienākuma nodokļa likme, taču nekādas papildu darbības nav jāveic," skaidro Berga. Viņa aicina neizvēlēties mikrouzņēmuma ienākuma nodokļa maksātāja režīmu, kas šajā gadījumā būs īpaši neizdevīgs likmes un deklarēšanas biežuma dēļ.
Savukārt Nataļja Kurčanova, juriste nekustamo īpašumu tiesību jomā, kura pati arī jau vairākus gadus papildienākumus gūst no dzīvokļu izīrēšanas, aicina potenciālos investorus savlaicīgi vērsties pēc juridiska padoma: "Tas ir bizness, un tā tas būtu jāuztver. Pirmkārt, ir rūpīgi jāiepazīstas ar dzīvokļa stāvokli, sākot no zemesgrāmatas statusa un beidzot ar ēkas tehnisko stāvokli. Otrkārt, ir jāparūpējas par savu drošību attiecībā uz īres līgumu, paredzot gan depozīta maksu par dzīvokļa profesionālu tīrīšanu, īrniekiem to atstājot, gan drošības naudu divu īres mēnešmaksu apmērā. Izīrētājs, nododot sava dzīvokļa atslēgas īrniekam, uzņemas lielāku risku nekā īrnieks."
"Es teiktu, ka cilvēku prasības ir augušas, un tie, kas var to atļauties, ir gatavi maksāt vairāk par iespēju dzīvot jaunā projektā ar ērtu kāpņu telpu, zemākiem komunāliem maksājumiem un tīkamu dzīves vidi," stāsta Nataļja Kurčanova. Kā atzīst Kaspars Ekša, aptuveni pusei no "Bonava Latvija" īres mājas "Krasta kvartāls" īrniekiem mājsaimniecības kopējie ienākumi ir 2500-4500 eiro mēnesī. 46% īrnieku ir vecumā no 25 līdz 35 gadiem, un liela daļa ir pāri bez bērniem vai vienas personas mājsaimniecības, taču dzīvokļus īrē arī personas pirmspensionēšanās vecumā.
"Iespējams, uzklausot dažādus ekspertus, var šķist, ka izīrēšana ir sarežģīta gan no juridiskās, gan tehniskās puses, taču realitātē viss ir daudz vienkāršāk. Protams, ir svarīgi vērsties pie profesionāļiem pēc padoma par nodokļu maksāšanas režīmu, īres līgumu u. tml. Kopumā mēs redzam, ka, ieguldot nekustamajā īpašumā, kas ir stabila ilgtermiņa investīcija, ir iespējams gada laikā iegūt peļņu 6-7% apmērā no ieguldītās vērtības," rezumē Kaspars Ekša.
