"YIT Latvija" apgrozījums pagājušajā gadā bija 35,246 miljoni eiro, kas ir 2,4 reizes vairāk nekā 2023.gadā, bet uzņēmuma peļņa palielinājās par 47% un bija 2,83 miljoni eiro. Kā vērtējat pagājušā gada finanšu rezultātus?

Pagājušā gada finanšu rezultāti ir ļoti labi, īpaši salīdzinot ar 2023. gadu. Vai tie atbilst mūsu vēlamajam līmenim? Ne gluži. Viens no būtiskākajiem faktoriem, kas ietekmēja rezultātus, bija straujais EURIBOR likmju kāpums - pagājušā gada vidū tās sasniedza augstāko punktu, un likmes ļoti strauji auga. Tikai pagājušā gada jūnijā parādījās pirmās likmju samazināšanās pazīmes, taču sākotnēji sabiedrībā valdīja neticība, vai šī tendence turpināsies. Tikai rudenī kļuva jūtamas reālas pārmaiņas, ka situācija sāk mainīties. Cilvēki atkal bija gatavi slēgt līgumus, pirkt dzīvokļus, investēt. Kopējie kredītmaksājumi kļuva saprātīgāki, un tirgū atgriezās stabilitāte.

Ja analizējam rezultātus, tad gan pēc apgrozījuma, gan peļņas, gan pārdoto dzīvokļu skaita ziņā pagājušais gads bijis veiksmīgs. Piemēram, ja 2023. gadā mēs pārdevām gandrīz 120 dzīvokļus, tad 2024. gadā jau vairāk nekā 180. Mūsu ilgtermiņa mērķis ir labvēlīgos tirgus apstākļos pārdot vismaz 250-300 dzīvokļus gadā. Visa attīstības stratēģija ir veidota, ņemot vērā šo ieceri. Šo virzību redzam arī 2025. gadā uzsāktajos projektos - šobrīd būvniecībā ir apmēram 400 dzīvokļu. Jāuzsver, ka 2024.gadā netika uzsākts neviens jauns projekts - šajā periodā tika pabeigti jau iepriekš uzsāktie.

Neuzsākāt tādēļ, ka EURIBOR likme bija augsta?

Jā, galvenais faktors, protams, bija EURIBOR likmju kāpums. Protams, tas tieši ietekmēja pircēju noskaņojumu - cilvēki bija piesardzīgāki, jo arī kredītmaksājumi par dzīvokli būtiski pieauga. Ikmēneša maksājumiem pieaugums bija pat par vairākiem simtiem eiro. Ja cilvēks iepriekš maksāja, piemēram, 500 eiro mēnesī, tad pēkšņi jāmaksā jau gandrīz 1000 eiro. Tā ir milzīga starpība.

Šobrīd situācija tirgū ir mainījusies - noskaņojums ir ievērojami uzlabojies, un kopumā vērojamas pozitīvas tendences.

Kāds tirgū ir bijis pirmais pusgads?

Šogad prognozes par EURIBOR attīstību ir dažādas. Pēc jaunākajām komercbanku prognozēm, līdz gada beigām EURIBOR likme varētu samazināties līdz aptuveni 1,75%. Jāņem vērā, ka EURIBOR likmes nav vienīgais rādītājs - būtiska ietekme ir arī banku pievienotajām likmēm. Latvijā banku likmes ir vienas no augstākajām Eiropas Savienībā. Bankas šādu situāciju skaidro ar saviem riska vērtēšanas modeļiem, atsaucoties uz nepieciešamību ņemt vērā gan tirgus svārstības, gan vēl joprojām jūtamo iepriekšējās lielās finanšu krīzes ietekmi.

Ir pagājuši jau gandrīz 20 gadi.

Lai cik tas nebūtu absurdi, tā ir. Aplūkojot kopējo hipotekārā kredīta likmi - EURIBOR likmes summu ar banku pievienotajām likmēm -, Latvijā joprojām tā ir viena no augstākajām visā Eiropas Savienībā un visaugstākā starp Baltijas valstīm. Iespējams, tas skaidrojams tieši ar to, kā Latvijas bankas interpretē un piemēro savu iekšējo riska vērtēšanas metodoloģiju.

Vai riskus nepaaugstina arī ģeopolitiskā situācija?

Protams, situācija jāvērtē plašākā kontekstā, skatoties uz visu tirgu kopumā. Kopš 2020. gada sākuma nekustamā īpašuma nozarei nācies saskarties ar virkni izaicinājumu. Bija Covid-19 pandēmija, tai sekoja kopējā ekonomiskā nenoteiktība, tad - Krievijas uzsāktais karš Ukrainā, un vēlāk - hiperaugstā inflācija. Augstās inflācijas iezīmes bija redzamas jau vēl pirms kara sākuma - tās iemesls bija lielās investīcijas, kuras dažādu valstu valdības ieguldīja Covid-19 laikā, lai stimulētu ekonomiku. Tam, protams, sekoja augstās EURIBOR likmes. Visus šos gadus esam izjutuši šo apstākļu ietekmi uz nekustamo īpašumu tirgu.

Protams, arī ģeopolitiskā situācija un nenoteiktība būtiski ietekmē pircēju uzvedību, jo Latvija nav izolēta - mēs esam daļa no Baltijas reģiona. Tajā pašā laikā situācija Igaunijā un Lietuvā ģeopolitiski būtiski neatšķiras, tomēr rezultāti tur ir atšķirīgi. Lietuvā jau šogad prognozē IKP pieaugumu vismaz 3% apmērā, kamēr Latvijā IKP labākajā gadījumā būs pozitīvs. Tas arī atspoguļojas pircēju noskaņojumā un aktivitātē.

Lietuvā šobrīd tirgus ir ļoti aktīvs, notiek daudz pārdošanu. Pat iepriekš situācija tur bija daudz labāka - pēdējo piecu gadu laikā Lietuvā gadā tiek uzbūvēti un pārdoti vismaz 5000 dzīvokļu. Tallinā - 3000-3500 dzīvokļu. Savukārt mums tie ir 2000-2200. Rezultātā šo piecu gadu laikā katru gadu esam ievērojami atpalikuši.

Ja pavērojam hipotekāro kredītu apjomus, tad 2007. gadā Latvijā tie sasniedza apmēram 11 miljardus eiro, taču pēc tam strauji saruka līdz 4-5 miljardiem eiro. Tikmēr Igaunijā un Lietuvā hipotekāro kredītu apjoms šobrīd ir 11-14 miljardi eiro. Tas liecina, ka problēmas meklējamas dziļāk - tās nevar skaidrot tikai ar ģeopolitiskajiem faktoriem, jo arī Igaunijā un Lietuvā ģeopolitiskā situācija ir līdzīga, taču rezultāti ievērojami atšķiras.

Kādi dati ir par šī gada pirmo pusgadu? Cik dzīvokļu pārdots?

Pircēju aktivitātei un interesei ir zināma sezonalitāte, bet kopumā gads rezultātu ziņā līdz šim ir bijis stabils. Šogad pirmajā pusgadā esam pārdevuši jau 100 dzīvokļus, arī jūlija un gaidāmie rezultāti augustā plānoti labi.

Tirgus dati uzrāda pozitīvas tendences, taču joprojām tirgus ir ļoti jūtīgs. Atceros, ka pēc "jaukajām" pārrunām Baltā nama Ovālajā kabinetā starp ASV prezidentu Donaldu Trampu un Ukrainas prezidentu Volodimiru Zelenski divas nedēļas mūsu pārdošanas birojā bija pilnīgs klusums. Cilvēki bija satraukti un nervozi. Šī situācija labi ilustrē, cik lielā mērā tirgu ietekmē ne tikai ekonomiskie, bet arī politiskie signāli.

Tirgus jūtīgi reaģē uz šādiem satricinājumiem?

Tieši tā! Ja, piemēram, publiskajā telpā izskan informācija, ka NATO varētu būt konfliktā ar Krieviju, cilvēki sāk šaubīties par nepieciešamību ieguldīt īpašumā šeit, Latvijā, un apsver iespēju iegādāties to kādā mierīgākā vietā, piemēram, Spānijā. Šādas tendences novērojamas visā Baltijā - daļa turīgo cilvēku izvērtē iespējas iegādāties īpašumus tālāk no šīs nestabilās ģeopolitiskās zonas. Cilvēki ir satraukti, un tiem trūkst drošības sajūtas par nākotni.

Tātad pieprasījums pastāv, bet tas nav stabili augošs - drīzāk svārstīgs?

Jā, pieprasījums pēc mājokļiem saglabājas visu laiku, taču svārstīgas ir cilvēku finansiālās iespējas šos mājokļus iegādāties. Piemēram, 2023.gada beigās un 2024.gada sākumā, kad EURIBOR likmes turpināja pieaugt, daudzi vairs vienkārši nevarēja atļauties pirkumu. Viņi gribēja pirkt, bet nespēja - kredītmaksājumi bija kļuvuši pārāk lieli. Valdības atbalsta programma attiecās uz jau noslēgtiem darījumiem, tāpēc jauniem pirkumiem tā neko nedeva. Pieprasījums nemazinājās, bet tas tika nobremzēts, un lēmumi atlikti augsto likmju dēļ. Tagad redzam, ka šis pieprasījums pamazām atjaunojas. Cilvēki atkal sāk interesēties.

Līdzīgu situāciju piedzīvojām Covid-19 pandēmijas laikā - 2020.gada martā uz brīdi tirgus apstājās - viss tika kā ar nazi nogriezts, iestājās pilnīgs klusums, taču rudenī tas atdzīvojās, kompensējot pavasara kritumu. Arī šobrīd vērojam līdzīgu scenāriju, tikai līdzsvarotāku, jo arī EURIBOR likmes samazinās pakāpeniskas - par 0,25 % katrā solī.

Vajadzība pēc mājokļa nav pazudusi, pieprasījums ir, un iedzīvotāju finanšu uzkrājumi turpina pieaugt.

Tajā pašā laikā ir jāņem vērā fakts, ka Latvijā 90% naudas masas pieder tikai aptuveni 10% iedzīvotāju, kas ietekmē tirgus dinamiku.

Kas šobrīd ir jauno projektu mērķauditorija - tie, kas interesējas, pērk, apsver iespējas? Vai tie ir šie 10%, kuriem ir nauda?

Grūti teikt, bet šis rādītājs, visticamāk, ir vēl lielāks. Interesanta situācija bija laikā, kad EURIBOR likme sasniedza savu maksimumu - lielā daļa darījumu notika tā saucamajos "vecajos jaunajos projektos", proti, ēkās, kas pabeigtas pirms pieciem septiņiem gadiem. Tie formāli ir otrreizējā tirgus objekti, bet piedāvā salīdzinoši mūsdienīgus un kvalitatīvus dzīvokļus.

Otra tendence, ko varēja novērot, - ļoti liela daļa no darījumiem tika finansēta no pircēju personīgajiem līdzekļiem, piemēram, iegūtiem no zemes pārdošanas vai uzkrājumiem, nevis, kā ierasts, pārsvarā ar hipotekārajiem kredītiem.

Tagad redzam, ka tendence ir mainījusies - ja runājam par "ekonomiskās" vai "komforta klases" projektiem, tos šobrīd lielākoties finansē banku hipotekārie kredīti, kas kļuvuši pieejamāki. Kredītu pieejamības uzlabošanās automātiski paplašina cilvēku loku, kuri vēlas uzlabot savus dzīves apstākļus.

Protams, laikā, kad nauda "maksā ļoti dārgi", cilvēki izvēlas otrreizējo tirgu vai labākajā gadījumā iegādājas dzīvokli "vecajā jaunajā projektā". Šie projekti joprojām nodrošina labu energoefektivitāti, pat ja formāli vairs nav uzskatāmi par jauniem.

Statistika jau vairākus gadus ziņo par vidējās algas pieaugumu valstī. Tas ir pamanāms jauno projektu pircēju vidū?

Tas noteikti ir viens no pozitīvajiem faktoriem - kopējā iedzīvotāju spēja iegādāties īpašumus ir palielinājusies. Viens no šīs tendences faktoriem, protams, ir arī inflācijas mazināšanās. Atcerēsimies, ka bija brīdis, kad inflācija sasniedza aptuveni 20%, bet šobrīd tā ir samazinājusies līdz 2-3% līmenim. Inflācija ir atgriezusies pie ekonomiski pieņemamas normas, energoresursu cenas ir atgriezušās normālās, stabilās pozīcijās, un vidējie ienākumi pieaug vidēji par 8-9% gadā, dažās nozarēs pat vairāk. Tie visi ir pozitīvi signāli tirgum.

Salīdzinot Baltijas valstis, jāuzsver, ka Rīgā šobrīd ir viszemākās dzīvokļu cenas. Piemēram, Tallinā līdzvērtīgs dzīvoklis līdzīgā tādā pašā mikrorajonā kā Purvciems maksā apmēram 3500-4000 eiro par kvadrātmetru, Viļņā cena ir apmēram 3500-3800 eiro, Kauņā - apmēram 3500 eiro par kvadrātmetru. Turklāt jāņem vērā, ka šīs cenas Lietuvā ir par dzīvokļiem bez apdares. Savukārt Rīgā, piemēram, Purvciemā, dzīvoklis ar pilnu apdari maksā ap 2500-2700 eiro par kvadrātmetru.

Cenu starpība ir būtiska. Protams, jāņem arī vērā, ka iedzīvotāju ienākumi Latvijā ir zemāki nekā Igaunijā vai Lietuvā.

Taču, skatoties uz mājokļu pieejamības indeksu, Rīga joprojām ir viena no pieejamākajām galvaspilsētām Baltijā. Cenas šobrīd ir ļoti labvēlīgas, un arī pārējie rādītāji liecina par pozitīvām tendencēm - EURIBOR likme samazinās, inflācija ir zemā līmenī, energoresursu cenas stabilas, un algas turpina pieaugt. Vienīgais jautājums, kas paliek - vai cilvēkiem ir pārliecība par rītdienu?

Kādas tendences prognozējat cenām turpmāk? Cenas augs?

Jā, mēs nedzīvojam uz vientuļas salas. Ir cerība, ka cenu līmenis pielīdzināsies parējām Baltijas valstīm. Šobrīd gan nekas par to īsti neliecina.

Ja cenas sasniegs 3000 eiro par kvadrātmetru, vai tas nemazinās potenciālo pircēju loku?

Mums ir projekti, kuru būvniecību sākām pirms pieciem gadiem, un tiem ir vairākas attīstības kārtas. Tajā laikā kvadrātmetra cena bija ap 1800 eiro, kas tolaik bija pieņemama pircējiem. Šobrīd ekonomiskās klases mājokļiem cena ir ap 2300 līdz 2400 eiro/m². Par šādu cenu pieprasījums saglabājas stabils - pircēju netrūkst. Kopumā pēdējos piecos gados viss dzīves dārdzības līmenis ir būtiski pieaudzis - pieaugušas ir gan preču un pakalpojumu cenas, gan arī būvniecības izmaksas, turklāt arī naudas vērtība ir mazinājusies. Cilvēku ienākumu līmenis ir audzis, ir kāpušas cenas veikalos, līdz ar to nekustamā īpašuma cenu kāpums ir loģisks un pamatots. Mēs uzskatām, ka agri vai vēlu arī Latvijā mājokļu cenas pakāpeniski pietuvosies pārējo Baltijas valstu līmenim.

Šogad Viļņā un Tallinā cenu kāpums vairs nebūs tik straujš?

Jau šobrīd redzams, ka šī tendence nostiprinās. Tallinā, piemēram, redzam, ka dzīvokļu cenas ir sasniegušas noteiktus griestus. Cenu kāpums vairs nav tik straujš. Turklāt Igaunijas ekonomika cieši saistīta ar Somiju, kur šobrīd ir nopietnas ekonomiskas problēmas, un tas atstāj iespaidu arī uz Igauniju. Tāpēc arī liels skaits Igaunijas dzīvojamo māju attīstītāju šobrīd ienāk Latvijas tirgū. Viņi te redz potenciālu - tirgus pēdējos gados nav attīstījies, kredītportfelis Latvijā ir trīsreiz mazāks nekā Igaunijā vai Lietuvā, cenas pret iedzīvotāju ienākumiem ir ļoti labā līmenī, tātad - ir, kur augt. Loģisks ir jautājums - kāpēc gan Igaunijas attīstītājiem turpināt konkurēt jau piesātinātā vietējā tirgū, ja tepat kaimiņos - Rīgā - ir skaidri redzamas izaugsmes iespējas? Tieši tāpēc viņi arvien biežāk izvēlas savus ieguldījumus virzīt Latvijas virzienā.

Mums arī vietējo attīstītāju ir mazāk.

Tā tas arī ir - vietējos attīstītājus var gandrīz uz vienas rokas pirkstiem saskaitīt. Arī mēs - "YIT Latvija" - neesam vietējā kapitāla uzņēmums. Mūsu māteskompānija ir Somijā. Tas mums sniedz priekšrocības gan kapitāla pieejamībā, gan būvniecības un attīstības plānošanas kompetencē. Somijas YIT ir vairāk nekā 100 gadu pieredze, un tas neapšaubāmi ir nozīmīgs faktors, kas mums ļauj strādāt ar pārliecību un konsekvenci arī mainīgos tirgus apstākļos. Tā mums ir liela priekšrocība. Savukārt vietējiem attīstītājiem diemžēl šādu resursu un atbalsta bieži vien trūkst, kas viņu darbību padara ievērojami sarežģītāku.

Vai igauņu aktivitāte Latvijā neradīs tirgus piesātinājumu?

Nedomāju, ka tirgū draudēs piesātinājums. Rīgā vairāk nekā 75% dzīvojamā fonda ir gan fiziski, gan morāli novecojis. Iedzīvotājiem šie mājokļi drīzāk būs jārenovē vai jāpērk jauni. Un, kā redzam, ienākumi aug, un cilvēki arvien aktīvāk meklē kvalitāti. Jo vairāk būs jaunu projektu, jo vairāk cilvēki pārkārtosies uz modernākiem un energoefektīvākiem mājokļiem.

Protams, paliek jautājums - kas notiks ar novecojušo dzīvojamo fondu? Renovācijas temps Latvijā ir ļoti zems, un daļu ēku, iespējams, vairs nav ekonomiski renovēt. Taču šī problēma nav unikāla tikai Latvijai - līdzīga situācija ir vērojama arī Centrāleiropā.

Nesaskatu attīstītāju aktivitātē problēmu - tieši otrādi, konkurence veicina kvalitātes uzlabošanos. Piemēram, Igaunijā jau šobrīd daudziem jaunajiem dzīvokļiem ir augstāki apdares standarti, un šī pieredze tikai bagātinās arī Latvijas tirgu. Man pret to nav nekādu iebildumu, domāju, ka tas būs ieguvums gan iedzīvotājiem, gan nozarei kopumā.

Vai igauņu lielāka attīstītāju konkurence var arī nedaudz piebremzēt cenu kāpumu?

Es pat teiktu, ka situācija varētu būt pat pretēja. Igauņiem bieži ir stratēģiski atšķirīga pieeja. Ienākot Latvijas tirgū, viņi precīzi orientējas cenās, un labi zina, cik maksā dzīvoklis, piemēram, Tallinā līdzīgā mikrorajonā kā Purvciems. Līdz ar to viņi mēdz piemērot līdzīgu cenu līmeni arī Latvijā. Viņu skatījumā dzīvokļu cenām Latvijā būtu jābūt augstākām, un tās tiek vērtētas Baltijas reģiona kontekstā. Tomēr dažkārt cenas, raugoties no viņu skatpunkta, šķiet pat nepamatoti augstas. Tāpēc viņi "taustās", skatās, vai ir pircēju interese. Ja šādas pārliecības trūkst, tiek pārdomāts, vai konkrētā cena nav jākoriģē uz leju. Viņi nesteidzas, bet aktīvi vēro un analizē tirgu, pircēju reakciju.

Taču, ja skatāmies kopumā uz piedāvājumu, uz jau izsludinātajiem projektiem, varam prognozēt, ka tiem pircēji būs. Protams, pastāv arī dažas negatīvas tendences, un viena no būtiskākajām ir demogrāfiskā situācija. Tas gan nav nekas jauns - maksātspējīgo iedzīvotāju skaits Rīgā samazinās, tāpat kā kopējais iedzīvotāju skaits.

Maksātspējīgie iedzīvotāji pārceļas uz Pierīgu.

Jā, daļa cilvēku pārceļas uz Pierīgu. Taču arī iekšējā migrācija turpinās. Cilvēki joprojām pārvietojas - no austrumu reģioniem nāk uz Rīgu, jo šeit ir koncentrēta aptuveni puse no visas valsts ekonomikas. Kāds atgriežas no ārzemēm, kāds meklē jaunas iespējas - daudzi paliek Rīgā vai Pierīgā.

Pēdējos gados Rīgas iedzīvotāju skaits ir vairāk vai mazāk stabilizējies. Taču, salīdzinot ar gandrīz 900 000 iedzīvotāju padomju laikos un aptuveni 620 000 šobrīd, kritums ir ievērojams. Interesanti, ka, pēc oficiālajiem datiem, Viļņā iedzīvotāju skaits ir pieaudzis un pēdējā pusgada laikā ir apsteidzis Rīgas iedzīvotāju skaitu.

Ja rēķina Rīgu kopā ar tās apkārtni, iedzīvotāju skaits nav tik mazs, taču pašā Rīgā situācija ir problemātiska, un to ir jārisina. Mēs redzam, ka Rīgas vēsturiskais centrs kļūst arvien tukšāks. Toties mikrorajonos, piemēram, Purvciemā, Zolitūdē, Imantā, cilvēki joprojām dzīvo un novērtē apkārtējo vidi un infrastruktūru - bērnudārzus, skolas, sabiedrisko transportu.

Cilvēki vēlas dzīvot šajos rajonos, tikai viņi meklē jaunus, energoefektīvus, mūsdienīgus dzīvokļus. Ja attīstām projektus šajās vietās, piemēram, "Silvas namus" Purvciemā, - pircēju netrūkst - tieši tur šobrīd ir augsts pieprasījums.

Vai mikrorajonos vēl ir vietas būvēt jaunus mājokļus?

Jā un nē. Prakse, ka starp padomju laika ēkām tiek "iebūvētas" jaunas mājas, šobrīd vairs praktiski netiek īstenota, bet mikrorajonos un to tuvumā joprojām ir brīvi zemesgabali.

Piemēram, ļoti strauji attīstās Dreiliņu apkaime. Mēs pašlaik tur būvējam Kaivas kvartālu, un arī citi attīstītāji īsteno projektus šajā rajonā. Dreiliņos ir izveidojušies jauni, moderni tirdzniecības centri, tādējādi veidojot mūsdienīgu un funkcionālu mikrorajonu.

Šāda veida apkaimēs nav problēmu pārdot dzīvokļus. Cilvēki novērtē to, ka netiek uzcelta tikai viena ēka "pa vidu" padomju laika mājām, bet veidojas pārdomāta un labiekārtota vide ar vairākiem namiem, infrastruktūru un kopējo identitāti. Tur dzīvo cilvēki ar stabiliem ienākumiem, veidojas sava vidējā klase, un iedzīvotāji to ļoti novērtē.

Tātad attīstītāju pieeja mainās - nevis būvēt, kur pagadās, bet pārdomāti, ar stratēģiju?

Gan tā, gan šitā. Ja ir laba lokācija un pieejams zemesgabals, tā ir lieliska iespēja. Piemēram, ja ir veca rūpnīcas teritorija, kurai zudusi funkcionalitāte, to var nojaukt, un tad vietā attīstīt jaunu dzīvojamo māju projektu. Situācijas ir dažādas.

Ja paskatāmies uz Igauniju, tur ir ļoti izteikts pieejamu zemesgabalu trūkums, tur burtiski notiek "karš" par katru brīvo vietu. Tas tieši ir viens no iemesliem, kāpēc igauņu attīstītāji ienāk Latvijas tirgū. Viņi brīnās, ka Rīgā joprojām iespējams atrast brīvus zemesgabalus, un arī cenas gan zemei, gan būvniecībai ir salīdzinoši izdevīgas. Tādēļ viņi šajā tirgū redz lielu potenciālu.

Vai Rīgā vēl pieejamie zemesgabali, kurus jūs, citi attīstītāji pērk, ir pašvaldības īpašumi?

Nē, tie visi ir privātie zemes īpašnieki. Ir bijuši mēģinājumi uzsākt sarunas arī ar pašvaldību. Viens no lielākajiem zemes turētājiem šobrīd ir "Rīgas nami" - pēc reorganizācijas apvienojušies ar "Pilsētbūvnieku" un vēl citām struktūrām. Mēs esam piedāvājuši sadarbību - strādājam kopā, viņi iegulda zemes gabalu, mēs uzbūvējam, pašvaldība iegūst īres dzīvokļus. Tātad kaut ko tādu, ko viņi paši bieži vien nespēj realizēt pietiekami efektīvi. Tas būtu lietderīgs modelis, un ieguvēji būtu abas puses.

Ar iepriekšējo Rīgas domes sasaukumu šo ideju neizdevās īstenot. Vārdos - jā, bet līdz konkrētiem darbiem nekas nenonāca. Vienmēr bija kāds iemesls - restrukturizācija vēl nav pabeigta, nav izstrādāts stratēģiskais plāns, mainījusies vadība, kapitālsabiedrību pārvaldības jautājumi... Rezultātā viss pajuka.

Somijā, piemēram, šāda sadarbība ir norma. Tur pašvaldības ar privātajiem uzņēmējiem sadarbojas regulāri - publiskās un privātās partnerības formātā, bieži pēc bartera principa. Pašvaldība neriskē - viņiem nav jāuzņemas projektēšanas vai būvniecības riski, nav jādomā, nav jāprognozē izmaksu kāpums. Viņi vienkārši iegūst dzīvokļus - bez riska.

Mēs ļoti ceram, ka šāda sadarbības forma nākotnē kļūs iespējama arī pie mums.

Šobrīd cilvēki lielākoties izmanto hipotekāro kredītu vai iegādājas mājokli par uzkrājumiem. Bet kas noticis ar "īri ar izpirkumu"? Agrāk to bieži pieminēja.

Es teiktu, ka "īre ar izpirkumu" joprojām ir juridiski un finansiāli nesakārtots risinājums. Viens no būtiskākajiem šķēršļiem ir skaidra mehānisma trūkums, kā šis modelis praktiski funkcionē. Piemēram, attīstītājam uzbūvējot uzreiz jānomaksā PVN par dzīvokli - vairāk nekā 20% no darījuma summas, pat ja klients šo īpašumu vēl nav iegādājies. Nav nekādas garantijas, ka īrnieks nākotnē patiešām veiks izpirkumu, bet nodoklis ir jau samaksāts. Turklāt privātpersonām par īri PVN nav jāmaksā, līdz ar to šo summu praktiski nav iespējams atgūt. Tas padara šo risinājumu neskaidru un juridiski sarežģītu.

Šāds modelis varēja darboties īslaicīgi, piemēram, mirklī, kad nekustamo īpašumu tirgus bija apstājies, normālos tirgus apstākļos tas nestrādā. Labāks risinājums ir vienkāršs - cilvēks īrē dzīvokli. Un es nerunāju par pašvaldību zemo cenu īres dzīvokļiem, ko tagad atsevišķas pašvaldības attīsta, bet par attīstītāju īpašumā esošām, modernām, energoefektīvām un profesionāli pārvaldītām īres mājām.

Arī mēs šādus projektus esam realizējuši kopā ar apdrošinātāju "BTA". Esam attīstījuši divas īres ēkas ar kopumā 250 dzīvokļiem - Tērbatas un Stirnu ielā. Tas bija ļoti veiksmīgs projekts, dzīvokļi ātri tika izīrēti.

Tomēr jārēķinās, ka šādi projekti ir ārkārtīgi jutīgi pret finansēšanas izmaksām. Ja EURIBOR pārsniedz 4%, šādu projektu attīstība kļūst ekonomiski neizdevīga. Kad likmes krīt, tirgus atdzīvojas. Tagad redzam, ka citi attīstītāji ir izsludinājuši vairākus jaunus īres māju projektus, un šis segments kļūst arvien aktuālāks.

Tas ir ļoti labs risinājums cilvēkiem, kuri nevēlas vai nevar saņemt hipotekāro kredītu, bet vēlas dzīvot modernā, kvalitatīvā mājoklī. It īpaši jaunajai paaudzei, kuri dzīvo mobilu dzīvi - šodien strādā Rīgā, rīt Berlīnē vai citur pasaulē. Viņi nevēlas uzņemties ilgtermiņa saistības, bet vēlas augstas kvalitātes dzīves apstākļus.

Potenciāls vēl ir kooperatīvu modelim, kas plaši tiek izmantots Čehijā un Slovākijā. Latvijā šī ideja ir gandrīz aizmirsta, bet tās būtība ir vienkārša - cilvēku grupa, kas neiekļaujas klasiskās kreditēšanas ietvaros, apvienojas un realizē mājokļa iegādi kooperatīvā veidā. Tā varētu būt alternatīva cilvēkiem ar neregulāriem, bet legāliem ienākumiem - māksliniekiem, radošo profesiju pārstāvjiem, neatkarīgiem speciālistiem, pašnodarbinātajiem, cilvēkiem pēc 60 gadu vecuma. Viņi bieži vien nevar saņemt hipotekāro kredītu, lai gan finansiāli ir maksātspējīgi.

Viņiem rodas loģisks jautājums - ko darīt? Iet īres tirgū vai dzīvokli iegūt īpašumā citādā veidā. Kooperatīvais modelis piedāvā vienu no risinājumiem. Tas jau veiksmīgi darbojas Čehijā un Slovākijā, un mēs pašlaik vērtējam, kā to varētu ieviest arī Baltijā, un vai to vispār atļauj esošā likumdošana.

Tas nozīmē, ka vispirms, pirms māja vispār tiek uzbūvēta, jābūt potenciālajiem iedzīvotājiem, kuri ir gatavi ieguldīt savu naudu?

Apmēram tā šis modelis funkcionē, jā. Piemēram, būvējam 50 dzīvokļu māju, bet pat nav vajadzīgi visi 50 dzīvokļu īpašnieki uzreiz. Piemēram, ja mēs kā attīstītājs plānojam būvēt 50 dzīvokļu ēku, nav nepieciešams, lai visi dzīvokļu īpašnieki būtu zināmi jau pašā sākumā. Praktiski pietiek ar aptuveni 30 cilvēkiem, kas izsaka gatavību piedalīties projektā. Šie cilvēki apvienojas un dibina kooperatīvu, kurš noslēdz līgumu ar attīstītāju vai būvnieku, piesaista bankas finansējumu un uzsāk būvniecību. Tikmēr pārējos 20 dzīvokļus pakāpeniski rezervē jauni kooperatīva biedri.

Kad māja ir uzcelta, kooperatīva biedri tajā dzīvo, pārvalda īpašumu un nodrošina tā apsaimniekošanu. Šis modelis paredz arī noteiktus ierobežojumus - piemēram, dzīvokli noteiktu laiku nav atļauts pārdot. Jāņem vērā, ka kooperatīva biedram dzīvoklis nav viņa īpašums klasiskajā izpratnē, bet funkcionāli viņš tajā dzīvo un lieto kā savējo - veic uzturēšanas darbus, maksā komunālos maksājumus un apsaimniekošanas izdevumus. Skatīsimies, vai līdzīgu modeli ir iespējams adaptēt arī Baltijas valstīs.

Vai šādi projekti varētu tapt sadarbībā ar Čehijas investīciju fondu "RSJ Investments", ar ko šobrīd strādājat?

Jā, šobrīd mēs sadarbojamies ar investīciju fondu no Čehijas, taču kooperatīva modeļa ieviešana mūsu plānos pagaidām nav paredzēta.

Faktiski mums šobrīd ir divi galvenie biznesa modeļi. Pirmkārt, attīstām projektus paši, izmantojot mātesuzņēmuma līdzekļus no Somijas. Otrkārt, īstenojam projektus, sadarbojoties ar ārējiem investoriem, piemēram, ar minēto Čehijas fondu.

Šādos gadījumos mēs kļūstam par kopīpašniekiem konkrētajā projektā, piesaistām bankas finansējumu un realizējam to no sākuma līdz nodošanai ekspluatācijā.

Protams, šāda sadarbība nozīmē, ka peļņa tiek dalīta ar partneri, taču kopumā kapitāla izmantošanas efektivitāte ir ievērojami augstāka.

Cik projekti kopā ar čehiem jau ir realizēti?

Šobrīd kopā ar Čehijas investīciju fondu realizējam projektu "Mārpagalmi II", un līdzīgā veidā plānojam realizēt arī trešo šī kvartāla kārtu. Par vēl vienu projektu šobrīd norit pārrunas.

Šādu sadarbības modeli esam piedāvājuši arī vietējiem investīciju fondiem, un interese ir liela. Čehijas partneri Baltijas tirgū ienāca ar pieredzi, viņi jau veiksmīgi realizē projektus ne tikai Rīgā, bet arī Lietuvā un Igaunijā. Baltija viņiem vēl joprojām ir salīdzinoši jauns tirgus, jo iepriekšējā sadarbība ar YIT notika galvenokārt Čehijā un Slovākijā, kur šis modelis jau sevi pierādījis un nostiprinājies.

"Mārpagalmi" bija viņu pirmais attīstītais projekts Latvijā, Rīgā, tādēļ sākotnēji viņi bija nedaudz piesardzīgi, taču šobrīd jau tiek sekmīgi īstenots projekts "Mārpagalmi II", un partneri izteikuši vēlmi sadarbību paplašināt un turpināt.

Runājot par pircēju paradumiem - Latvija atšķiras no Rietumeiropas. Mums cilvēki vēlas īpašumā dzīvokļus, kamēr Rietumeiropā daudz biežāk izvēlas īrēt. Vai līdz ar īres mājokļu attīstību var mainīties patērētāju paradumi attiecībā uz nekustamā īpašuma iegādi?

Jā, Baltijā privātīpašuma īpatsvars ir ļoti liels, un to lielā mērā noteica plašais privatizācijas vilnis. Rīgā jaunu mājokļu piedāvājums joprojām ir ierobežots, taču domāju, ka situācija pakāpeniski mainīsies, attīstoties īres tirgum.

Svarīgi atcerēties, ka pēdējos gados situācija būtiski mainījusies - ir pieņemts jauns īres likums, kas sabalansē īrnieku un izīrētāju tiesības. Tas ļauj īres tirgum attīstīties legālā jeb "baltajā" zonā, nevis "pelēkajā", tādējādi samazinot izvairīšanos no nodokļiem. Tā ir ļoti pozitīva pārmaiņa, un nozīmīgs solis īres tirgus attīstībā.

Domāju, ka nākotnē pastāvēs stabils pieprasījums gan pēc mājokļu iegādes īpašumā, gan pēc īres mājokļiem, taču straujas īpatsvara izmaiņas nav gaidāmas. Tam nav pamata. Jāatceras, ka pēdējos gados Rīgā tiek uzbūvēti vien ap 2000-2500 dzīvokļiem, kas ir pārāk maz un būtiski neietekmē kopējo dzīvojamo fondu. Normālai attīstībai Latvijā šim skaitlim būtu jābūt 4000-5000 dzīvokļu gadā - tāds apjoms jau tiek sasniegts Viļņā, un tas nav neiespējami arī mums.

Tādēļ vietas attīstībai Rīgā ir pietiekami gan vietējiem, gan ārvalstu attīstītājiem, tostarp no Igaunijas. Visiem ir vieta, tomēr būtiski, lai valsts nodrošina investīcijām pievilcīgu vidi un prognozējamu, veselīgu, funkcionējošu ekonomiku.

Diemžēl šobrīd Latvijā vērojama pārdales ekonomika - mēs koncentrējamies uz Eiropas Savienības fondu apgūšanu un iekšējo līdzekļu pārdali, nevis uz jaunu investīciju piesaisti. Šī ir strukturāla problēma, kas kavē attīstību jau vairākus gadus.

Jūs minējāt, ka PVN ir jāmaksā uzreiz pēc uzbūvēšanas, kas ir liels slogs uzņēmējiem. Vai ir notikušas sarunas ar kādām institūcijām par šīs sistēmas maiņu?

Jā, PVN jautājums mums ir ļoti būtisks. Jau 2023.gadā mēs kopā ar Nekustamo īpašumu attīstītāju aliansi tikāmies gan ar Latvijas Banku, gan ar Finanšu ministrijas pārstāvjiem, kā arī ar finanšu ministru personīgi, piedāvājot nozares risinājumu - vismaz uz noteiktu laiku samazināt PVN likmi mājokļiem, lai atdzīvinātu vājo nekustamā īpašuma tirgu.

Katrs ieguldījums mājoklī stimulē ekonomiku. Cilvēks, iegādājoties mājokli, iegulda arī sadzīves tehnikā, mēbelēs, apdarē utt. Ir pat aprēķināts, ka katrs ieguldītais eiro rada vismaz vēl vienu eiro ekonomiskajā apritē. Tāpēc uzskatām, ka PVN samazināšana valstij var nest lielāku ieguvumu nekā tiešie budžeta ienākumu zaudējumi. Diemžēl līdz šim šāds risinājums nav guvis politisku atbalstu.

Šāda pieeja nav unikāla. Piemēram, septiņās Eiropas Savienības valstīs jau ir ieviesta PVN samazināšana mājokļiem. Spilgts piemērs ir Čehija, kur ekonomiskās klases dzīvokļiem PVN tika samazināts no 16% uz 12%. Rezultātā tika sekmēta gan dzīvokļu pieejamība, gan ekonomikas attīstība. Par ekonomiskās klases dzīvokļiem tur tiek uzskatīti mājokļi ar platību līdz 120 kvadrātmetriem.

Labs piemērs ir arī Polija. Tur nekustamā īpašuma tirgus attīstību veicina attīstītājiem draudzīga likumdošana. Ja pircējs iegādājas dzīvokli būvniecības stadijā, attīstītājs uzreiz var saņemt bankas finansējumu - nav jāgaida ēkas nodošana ekspluatācijā vai dzīvokļu sadalīšana īpašumos. Tas nozīmē, ka attīstītājs var realizēt projektus ar mazākiem sākotnējiem ieguldījumiem. Turklāt gan Čehija, gan Polija nav eirozonā, tāpēc centrālās bankas varēja operatīvi samazināt procentu likmes, kad inflācija sāka samazināties. Tas vēl vairāk veicināja strauju dzīvokļu tirgus uzplaukumu.

Vēl viens būtisks temats, ko esam apsprieduši ar politikas veidotājiem, ir reģionālā attīstība. Pašlaik vairākās Latvijas pilsētās, piemēram, Valmierā, Liepājā, Ventspilī un Daugavpilī, jaunu dzīvokļu būvniecība praktiski nenotiek, dzīvokļu trūkst, lai gan pieprasījums pastāv. Pastāv jautājums - kāpēc nebūvē reģionos? Pašvaldības izrāda pretimnākšanu: piedāvā zemesgabalus, izbūvēt ielas, apgaismojumu un komunikācijas. Visu izdarīs, tikai māja ir jāuzbūvē. Komunikāciju un ielu izbūve no kopējā projekta veido apmēram 10% izmaksu. Tāpēc mēs rosinām politikas veidotājus samazināt PVN ārpus Rīgas plānošanas reģiona no 21% uz 5 %. Tas būtu 16% ietaupījums, ko kopā ar pašvaldību nodrošinātajām pieslēgumu izmaksām (~10 %) varētu atspoguļot mājokļa gala cenā - līdz pat 25-26% zemāk. Tādējādi dzīvokļus reģionos būtu iespējams piedāvāt par būtiski zemākām cenām nekā Rīgā, un cilvēki Valmierā, Cēsīs, Ventspilī vai Liepājā varētu tos atļauties. Šāds risinājums būtu nozīmīgs atbalsts reģionu attīstībai un iedzīvotāju mobilitātei.

Tātad šobrīd attīstītāji vienkārši nebūvē reģionos, jo nevar pārdot?

Tieši tā. Būvniecības izmaksas Liepājā vai Valmierā nav zemākas kā Rīgā. Zeme reģionos varbūt ir lētāka, taču kopējās zemes izmaksas projektā veido vien apmēram 5%. Līdz ar to dzīvokļa tirgus cena, kas ir, piemēram, 2500-2700 eiro par kvadrātmetru, reģionos nav iedzīvotājiem pieejama. Ja būtu iesējams piedāvāt dzīvokļu cenas robežās no 1800 līdz 2100 eiro par kvadrātmetru, tātad par aptuveni 25% zemāku cenu, tad situācija mainītos un pieprasījums noteikti būtu.

Šobrīd, ja reģionos nenotiek jaunu mājokļu būvniecība, valstij no šī segmenta nav nekādu nodokļu ienākumu. Precīzi nulle. Ja būvniecība notiktu, valsts iegūtu vismaz 5% PVN, nemaz nerunājot par ekonomiskās aktivitātes pieaugumu, kas, savukārt, veicinātu reģionu attīstību. Diemžēl šī loģika politikas veidotājiem pagaidām nav pietiekami skaidra. Valsts šobrīd no reģioniem neko neiegūst.

Tomēr mēs ceram, ka mūs sadzirdēs. Ceram arī uz atbalstu, piemēram, no Lielo pilsētu asociācijas, no pilsētu mēriem - Ventspilī, Liepājā, Valmierā, Cēsīs, Daugavpilī. Tas ir pašvaldību interesēs, jo viņu iedzīvotājiem jau nav kur dzīvot.

Uzņēmumi daudzviet saskaras ar darbaspēka trūkumu, darbinieki tiek katru dienu vesti 60-70 km attālumā, un tas ierobežo uzņēmumu izaugsmi. Mājokļu pieejamība reģionos šobrīd ir ne tikai sociāls, bet arī ekonomiskās attīstības jautājums.

Kāds ir attīstītāju un būvnieku viedoklis par obligāto patvertņu izbūvi no 2027.gada jaunajos daudzdzīvokļu namos ar vairāk nekā pieciem virszemes stāviem?

Vispirms jāizsaka pateicība Ekonomikas ministrijai - viņi šo procesu vadīja ļoti profesionāli un atbildīgi. Tika iesaistītas visas ieinteresētās puses - Lielo pašvaldību apvienība, Valsts ugunsdzēsības un glābšanas dienests, Nacionālie bruņotie spēki, attīstītāji, arhitekti un būvinženieri. Viedokļi tika uzklausīti un ņemti vērā. Par pamatu tika ņemti Somijas normatīvie akti, kas jau ilgstoši darbojas praksē un ir veidoti ar līdzsvarotu un saprātīgu pieeju.

Domāju, ka gala rezultāts, lai arī nav ideāls, jo pilnīga vienprātība starp visām iesaistītajām pusēm nav iespējama, tomēr ir pārdomāts un sapratīgs. To nozare ļoti novērtē.

Vai tas sadārdzinās dzīvokļu izmaksas? Neapšaubāmi. Taču precīzi, par cik tieši, grūti prognozēt - var runāt par 5% līdz 10%, taču tie ir tikai provizoriski sākotnējie aprēķini, jo praktiskā pieredze šādu normatīvu ieviešanā Latvijā vēl tikai veidojas.

Tas attieksies uz mājām, kuras nodos ekspluatācijā 2027.gadā vai sāks būvēt?

Šie nosacījumi attieksies uz projektiem, kuru projektēšana vēl tikai sāksies. Tās, kuras sāks projektēt. Tiem, kas jau ir būvniecības stadijā vai kuriem ir izsniegtas būvatļaujas, vēl piemērojami iepriekšējie normatīvi.

Vai tas būtiski atrisinās patvertņu pieejamības problēmu? Domāju, ka tas būs tikai daļējs risinājums. Piemēram, ja gadā tiek uzbūvēts aptuveni 2000 dzīvokļu, tas nodrošinās patvertnes apmēram 5000 cilvēku. 10 gadu laikā - 50 000 cilvēku. Tā ir pozitīva tendence, bet valsts mērogā tas tomēr ir salīdzinoši neliels apjoms.

Šīs patvertnes ir domātas konkrētās mājas iedzīvotājiem?

Jā, taču jāatceras, ka ne visās jaunbūvēs patvertnes būs obligātas. Ja ēkai ir mazāk par pieciem virszemes stāviem, tad 2.kategorijas patvertne nav obligāta, ja ir vairāk par pieciem stāviem, tad ir. Jāņem vērā, ka, ja liela daļa jauno projektu būs ar pieciem vai mazāk stāvu, tad arī kopējais patvertņu apjoms samazināsies. Reālistiski raugoties, 10 gadu laikā mēs varētu nodrošināt patvertnes aptuveni 30 000 cilvēku, kas gan ir solis pareizajā virzienā, taču joprojām ne pietiekams risinājums valstiskā mērogā.

TV Programma