No 2026. gada trīs gadus vecie dzīvokļa pārdevēja parādi būs pircēja "problēma" - vai tas ir likumīgi?
No 2026. gada 1. janvāra Latvijā stājas spēkā izmaiņas, kas var nopietni ietekmēt nekustamā īpašuma tirgu - dzīvokļa pircējs būs atbildīgs par pārdevēja parādiem, kas radušies pēdējo trīs gadu laikā. Ja savlaicīgi neparūpēsieties noskaidrot situāciju, kopā ar nopirkto dzīvokli var saņemt arī nepatīkamu pārsteigumu.
Runa ir par parādiem, kas saistīti ar dzīvokļa uzturēšanu, komunālajiem maksājumiem, parādiem mājas rezerves fondam u. tml. Šeit ietilpst arī līgumsodi. Pircējam pēc darījuma, protams, ir tiesības šo summu piedzīt no pārdevēja - taču praksē tas izdodas ne vienmēr.
Par to Latvijas Radio 4 raidījumā "Doma laukums" pastāstīja jurists, nekustamā īpašuma speciālists Dmitrijs Trofimovs. Viņa ieskatā šīs izmaiņas lobējušas apsaimniekošanas kompānijas, jo iepriekšējos gados fiksēti daudzi gadījumi, kad dzīvokļi pārdoti ar lieliem parādiem, un rezultātā šie parādi "karājās" uz visa nama iedzīvotāju pleciem. Pats fakts, ka mājai krājās parādi no pārdotiem dzīvokļiem, pēc Trofimova domām, liecina par apsaimniekotāju darba neefektivitāti.
Pircējam problēma slēpjas tajā, ka pārdevēja parādus nereti ir grūti atklāt. Taču šobrīd situācija mainās. Informāciju par parādiem, piemēram, var iegūt "Rīgas namu pārvaldnieka" vietnē klienta sadaļā - tur ir poga, nospiežot kuru, iespējams saņemt izziņu par esošajiem parādiem. Tomēr ir nianses, vēsta portāls "Lsm+".
"Problēma ir tā, ka šī izziņa nav elektronisks dokuments, to ir viegli viltot. Drošības nolūkos pircējiem iesaka no pārdevēja iegūt pilnvaru, lai varētu pārbaudīt viņa parādus. Bet, manuprāt, tas ir diezgan absurdi - jūs lūdzat pārdevējam izsniegt pilnvaru, lai varētu viņu pašu pārbaudīt," saka Trofimovs.
Trofimovs uzskata, ka būtu bijis jāievieš elektroniski dokumenti - kā to dara bankas - vai arī informācija jāpadara publiski pieejama. Jurists un nekustamā īpašuma speciālists aicina dzīvokļu pircējus būt īpaši vērīgiem.
Jurists uzskata, ka jaunās izmaiņas pārkāpj cilvēktiesības. "Es vēl saprotu, ja uz pircēju pāriet parādi, kas saistīti ar ieguldījumiem mājā vai renovāciju. Bet kāpēc viņam būtu jāatbild par parādiem, ko radījusi cita privātpersona, piemēram, par elektrību vai gāzi? Te es saskatu cilvēktiesību pārkāpumu."
Nekustamā īpašuma darījumu speciālists pieļauj, ka par šīm izmaiņām varētu tikt iesniegta kasācijas sūdzība Satversmes tiesā un ka tās varētu tikt atceltas.
Ar likumu grozījumiem iecerēts ieviest principu, ka parāds seko dzīvoklim. Tas nozīmē, ka par nesamaksātajiem komunālajiem pakalpojumiem, mājas pārvaldīšanas izdevumiem, iemaksām uzkrājumu fondā atbildīgs būtu tas, kurš nopircis, piemēram, attiecīgo dzīvokli ar visiem parādiem.
Ekonomikas ministrija grozījumus rosinājusi, lai, paplašinot Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, noteiktu likumiskas reālnastas ieviešanu saistībā ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Iecerēts noteikt, ka regulāri maksājumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, samaksa par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā ir katrreizējā dzīvokļa īpašnieka pienākums.
Izmaiņas rosinātas, lai aizsargātu dzīvokļu īpašnieku kopību, kā arī dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret to dzīvokļu īpašniekiem, kuri nenorēķinās par saņemtajiem pakalpojumiem, neveic iemaksas mājas uzkrājuma veidošanai. Ņemot vērā iecerēto, ka parādus nomaksās jaunie īpašnieki, samazināsies arī risks, ka dzīvojamai mājai uzkrātā parāda dēļ tiek pārtraukta kāda pakalpojuma sniegšana.
Patlaban praksē joprojām ir gadījumi, kad viena dzīvokļa parāds var negatīvi ietekmēt visu daudzdzīvokļu māju, tostarp apkures savlaicīgu pieslēgšanu mājai. Tāpat ir gadījumi, kad dzīvokļus pārdod un atgūt parādus kļūst vēl sarežģītāk, teikts grozījumu anotācijā.
"Parāds seko dzīvoklim" - kā likuma izmaiņas ietekmēs mājokļa pircējus
Lai gan arvien populārāka kļūst mājokļu iegāde jaunuzbūvētos projektos, "Luminor" dati liecina, ka dzīvokļi sērijveida ēkās vēl aizvien ieņem nozīmīgu vietu nekustamo īpašumu tirgū. Cenas ziņā tie ir daudz pieejamāki, taču līdz ar jūnijā Saeimā pieņemtajiem grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā, un principa "parāds seko dzīvoklim" ieviešanu, var atklāties "zemūdens akmeņi", kas būtu jāizvērtē pirms jaunā mājokļa iegādes. Plašāk lasi šeit.
