Ko darīt rīdziniekiem, kuri saņēmuši rēķinus par teju 10 gadus veciem zemes nodokļa parādiem?

Kasjauns.lv jau rakstīja, ka tūkstošiem rīdzinieku – daudzdzīvokļu namu dzīvokļu īpašnieku savās pastkastītēs saņem un vēl saņems draudīgus paziņojumus steidzīgi samaksāt zemes nodokļa parādus par 2008. – 2010. gadu. Summas katram ir dažādas, atkarībā no dzīvokļa lieluma, pārsvarā par summu līdz 400 eiro. Ja šis parāds netiks nomaksāts, vēstuļu autori draud ar tiesu darbiem. Līdz šim 47 Rīgas daudzdzīvokļu namu dažādos galvaspilsētas mikrorajonos dzīvokļu saimnieki bija svēti pārliecināti, ka visus maksājumus godīgi nomaksājuši savu namu apsaimniekotājam („Rīgas namu pārvaldniekam”). Brīdinājumus dzīvokļu īpašnieki saņēmuši no divām privātkompānijām – „Pilsētas zemes dienesta” vai „Vienotā norēķinu centra”, kuri ir zemes vai zemes daļas, uz kurām uzcelti „parādnieku” nami.

Kā rīdziniekiem reaģēt uz šīm vēstulēm un vai viņiem jāskrien uz banku apmaksāt rēķinus, par kuriem gadu gadiem nav nojautuši, portālam Kasjauns.lv skaidro bijusī tieslietu ministre, juriste un Rīgas domes deputāte Baiba Broka (Nacionālā apvienība):

Atbildība jāprasa no „Rīgas namu pārvaldnieka”

„Esam veikuši vispusīgu šīs situācijas juridisko aspektu izvērtējumu un jāteic, ka ir pamats teikt, ka situācijā, kad vairāku gadu garumā (līdz pat deviņiem gadiem atsevišķos gadījumos) pilnvarnieks „Rīgas namu pārvaldnieks” (RNP) nav spējis vienoties un noslēgt Zemes nomas līgumus, tam būtu jāuzņemas atbildība par neizdarīto darbu, kas radījis zaudējumus dzīvokļu īpašniekiem. Šādas situācijas, kad cietēji ir iedzīvotāji, liecina par labas pārvaldības trūkumu pilsētā.

Strādājot Rīgas domē opozīcijā, mūsu iespējas ir nelielas, lai saņemtu informāciju un skaidrojumus no Rīgas kapitālsabiedrībām, tostarp RNP par paveikto vai neizdarīto. No savas puses esam centušies aktīvi iesaistīties, lai risinātu absurdo piespiedu nomas situāciju. Būdama tieslietu ministre aktivizēju darba grupu, lai izstrādātu likumprojektu par Piespiedu zemes nomas tiesisko attiecību izbeigšanu un noteiktu kārtību, kādā nosakāms  funkcionāli nepieciešamais zemes gabals zem daudzdzīvokļu namiem. Pateicoties tam kopš 2014. gada 1. oktobra spēkā ir kārtība, kas paredz, ka piespiedu zemes nomas līgums ir jāslēdz funkcionāli nepieciešamā zemes gabala robežās. Līdz tam jautājumus par zemes gabala lielumu izšķīra paši līdzēji vai tiesa, bet ja līgums nav noslēgts, tad zemes īpašnieks visticamāk prasīja un prasa zemes nomas maksu par visu viņa īpašumā esošo zemes gabalu.

Šobrīd jau vairāk kā gadu likumprojekts par piespiedu zemes nomas tiesisko attiecību izbeigšanu atrodas Saeimā un, diemžēl, nekāda aktīva virzība nenotiek.

Vēlos norādīt uz dažām iespējām iedzīvotājiem šajā situācijā - likumdevējs skaidri noteicis, ka tiesiskajām attiecībām starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašniekiem ir jābalstās uz savstarpēji noslēgtu Zemes nomas līgumu, kurā jābūt skaidri noteiktam zemes gabala lielumam  (funkcionāli nepieciešamā zemes gabala robežās) un nomas maksai.

Līgumu par zemes nomu var noslēgt brīvprātīgi vienojoties katrs dzīvokļa īpašnieks individuāli, dzīvokļu apsaimniekošanas biedrība vai pašvaldības uzņēmums RNP dzīvokļu īpašnieku interesēs un pilnvarojumā. Ja līgumu nevar noslēgt vienojoties, tad jāvēršas tiesā ar lūgumu uzlikt pienākumu noslēgt Zemes nomas līgumu, kurā tiesa noteiks zemes nomas maksas apmēru un zemes gabala lielumu (funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu). Attiecībā uz minēto termiņu par, kuru tiek  prasīti zemes nomas maksas parādi, jānorāda, ka ir pamats piemērot komersantu darījumiem paredzēto saīsināto noilguma termiņu – trīs gadi, ja vien nav apstākļi, kas aptur noilgumu.

Šobrīd katram dzīvokļa īpašniekam ir tiesības saņemt Zemes nomas līguma eksemplāru, ja tāds līgums ir noslēgts, kurā ir noteikts zemes gabala lielums un zemes nomas maksa un katram individualizētu parāda aprēķinu. Tie dzīvokļu īpašnieki, kas veikuši regulārus zemes nomas maksājumu caur RNP izsniegtajiem rēķiniem, ir tiesīgi saņemt skaidrojumu par norēķiniem ar zemes īpašnieku.  Gadījumā, ja RNP nav veicis maksājumus zemes īpašniekam, tad ir pamats prasīt atbildību no RNP ne tikai par neizpildītajām saistībām dzīvokļu īpašnieku vārdā, bet arī par visiem zaudējumiem (juridiskajām konsultācijām, nokavējuma procentiem u.t.t.), ko dzīvokļu īpašnieki šobrīd cietuši”.

„Jābūt brīvprātīgi noslēgtam Zemes nomas līgumam”

Broka norāda uz tiesiskiem aspektiem, kas regulē attiecības starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku:

* Piespiedu zemes nomas līgumam ir jābūt noslēgtam rakstveidā, to paredz 2009. gada 1. novembra Privatizācijas likums. 

* To vai pienākumu noslēgt Zemes nomas līgumu ar zemes īpašnieku ir jāveic namu apsaimniekotājam (pārvaldniekam) jāskatās no konkrētā pilnvarojuma līguma. 

* Ir jānošķir tiesiskās attiecības, kas veidojās starp dzīvokļu īpašniekiem un namu apsaimniekotāju un attiecības, kas veidojas starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku. Tiesiskās attiecības starp dzīvojamās mājas pārvaldnieku un dzīvojamās mājas īpašnieku regulē Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, Civillikums un pilnvarojuma līgums, uz kura pamata dzīvojamās mājas pārvaldnieks veic pārvaldīšanas uzdevumu dzīvojamā mājā.

* Ja dzīvojamās mājas īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamo māju savā pārvaldīšanā, tās pārvaldīšanu uz Privatizācijas likuma 50. panta septītajā daļā ietvertā likumiskā pilnvarojuma nodrošina pašvaldība (tajā skaitā pārstāvot mājas īpašniekus piespiedu zemes nomas jautājumos).

* Dzīvojamās mājas pārvaldnieks ir dzīvojamās mājas īpašnieku pilnvarota persona. Tātad, pašvaldības uzņēmums „Rīgas namu pārvaldnieks” ir dzīvokļu īpašnieku pilnvarota persona un tam kā pilnvarniekam ir jādarbojas dzīvokļu īpašnieku interesēs un atbilstoši Civillikuma 2295. pantam: „...pilnvarniekam jādarbojas, izpildot viņam doto uzdevumu, ar lielāko rūpību, un viņš atbild pilnvarotājam par katru neuzmanību”.

* Secināms, ka ir pamats izvērtēt vai situācijā, kad vairāku gadu garumā (līdz pat deviņiem gadiem) RNP nav spējis vienoties un noslēgt Zemes nomas līgumus, nebūtu jāuzņemas atbildība par neizdarīto darbu (līgumpārkāpumu), kas radījusi zaudējumus dzīvokļu īpašniekiem.

* Likumdevējs skaidri noteicis, ka tiesiskajām attiecībām starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašniekiem ir jābalstās uz savstarpēji noslēgtu Zemes nomas līgumu, kurā jābūt skaidri noteiktam zemes gabala lielumam un nomas maksai.

* Tāpat tiesiskais regulējums paredz, ka šo Zemes nomas līgumu līdzēji ir aicināti noslēgt labprātīgi vienojoties, vai gadījumā, ja vienošanos paši līdzēji nevar panākt, tad līdzējiem jāvēršas tiesā ar lūgumu uzlikt pienākumu noslēgt Zemes nomas līgumu, kurā tiesa noteiks zemes nomas maksas apmēru un zemes gabala lielumu.

* Tātad vienīgais tiesiskais pamats, lai zemes īpašnieks varētu prasīt samaksu par zemes nomu, ir savstarpēji brīvprātīgi noslēgts līgums vai līgums, kas noslēgts pamatojoties uz tiesas spriedumu. Prezumpcija par to, ka it kā uz likuma pamata pastāv līgums, nav pamatota.

* Attiecībā uz zemes gabala lielumu, par ko būtu jāmaksā nomas maksa, jānorāda, ka sākot ar 2014. gada 1. oktobri piespiedu zemes nomas līgums ir jāslēdz funkcionāli nepieciešamā zemes gabala robežās. Līdz tam brīdim jautājumus par zemes gabala lielumu izšķīra paši līdzēji vai tiesa.

* Attiecībā uz  nomas maksu Privatizācijas likuma 54. panta otrā daļa spēkā esošajā redakcijā paredz, ka zemes gabala nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Ja puses nevar vienoties, tad tiesas ceļā zemes gabala nomas maksa privatizētā dzīvokļa un mākslinieka darbnīcas īpašniekam nosakāma seši procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības.

* Noilgums: ja zemes īpašnieks ir komersants (SIA vai a/s) un šo zemes gabalu tas iegādājies komercdarījuma rezultātā, tad, ņemot vērā, ka komersants ir zinājis par dalītā īpašuma pastāvēšanu, var prezumēt, ka šīs zemes iznomāšana ēkas īpašniekam ir plānota komercdarbības ietvaros.

* Ņemot vērā minēto, ja tiek secināts, ka piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās viena no darījuma pusēm ir komersants un minēto attiecību rašanās pamats ir komercdarījums (pirkuma līgums), tad  atbilstoši Komerclikuma 406. pantam attiecībā uz komersantu ir pamats piemērot saīsināto noilguma termiņu – trīs gadi.

* Tas nozīmē, ka ja ir rakstveidā noslēgts Zemes nomas līgums starp zemes īpašnieku un dzīvokļu īpašnieku, kas noslēgts labprātīgi vienojoties vai arī līgums noslēgts pamatojoties uz tiesas spriedumu, tikai tad komersants (zemes īpašnieks) var prasīt zemes nomas maksas parādu par pēdējiem trīs gadiem, uz pārējo termiņu darbojas noilgums un saistība ir uzskatāma par izbeigtu.